Z dużym zaciekawieniem przeczytałem artykuł prof. Michała Romanowskiego z 27 marca 2020 r. na stronach Rzeczpospolitej, dotyczący sytuacji stron umowy najmu w centrach handlowych. Pomijając ciekawe anegdoty opisujące potrzebę współpracy stron umowy w trudnych czasach, wypada zatrzymać się przy tezie pana profesora dotyczącej możliwości zastosowania przepisu art. 495 do uregulowania stosunków stron. Abstrahując od ułomnej regulacji tzw. „tarczy antykryzysowej" i zawartego w niej przepisu art. 15ze, warto zastanowić się, czy argumentacja przytaczana przez pana profesora może okazać się skuteczna w zaistniałym stanie rzeczy. Moim zdaniem – nie, choć rynkowy barometr pokazuje, że obecnie wielu najemców próbuje na tej podstawie prawnej budować oś argumentacji w negocjacjach z wynajmującymi.
Przepis art. 495 kc dotyczy niemożności świadczenia, całkowitej lub częściowej, która powstała z przyczyn niezależnych od stron. Jej skutkiem, w przypadku częściowej niemożności i utraty znaczenia całości świadczenia, jest możliwość odstąpienia od umowy. Przytaczany art. 475 kc stanowi o następczej niemożności świadczenia, za którą dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, co skutkuje wygaśnięciem zobowiązania.
Obiektywna niemożność świadczenia
Moim zdaniem, błędna jest teza profesora Romanowskiego dotycząca niemożności świadczenia, która spowodowana jest przez przepisy zakazujące handlu wskutek pandemii COVID-19. Jak słusznie sam autor stwierdza, galerie były otwarte, a zakaz był skierowany do najemcy. Każdy, kto miał do czynienia z umowami najmu w galeriach handlowych wie, że są one co prawda skomplikowane i zawierają wiele szczegółowych obowiązków stron, ale ich treść sprowadza się do wydania powierzchni w stanie możliwym do używania przez wynajmującego i zapłaty czynszu przez najemcę. Jak sam autor zauważa, wynajmujący ten obowiązek spełnia, choć najemca nie może prowadzić działalności. Argument, że umowa najmu bez możliwości handlu jest atrapą umowy jest częściowo słuszny, lecz nie uzasadnia twierdzenia o niemożności świadczenia. Należy rozróżnić podstawowe pojęcia: świadczenie strony oraz możliwość skorzystania ze swojego uprawnienia przez drugą stronę. Niemożność nie dotyczy bowiem świadczenia między stronami umowy najmu, ale możności wykorzystania przez najemcę przedmiotu najmu w sposób, w jaki zamierzał go wykorzystać. A zatem wynajmujący świadczy, a najemca nie korzysta.
Czytaj także: Zbigniew Hockuba: Gospodarka na wojnie z wirusem