Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał ważny wyrok dla osób, które zarabiają na najmie. Niestety wynika z niego jasno, że należności wypłaconych przez najemcę, który przedwcześnie wycofał się z kontraktu ryczałtem opodatkować nie można.
Skrócenie najmu a ryczałt
Sprawa dotyczyła właściciela 175 metrowego lokalu użytkowego na wynajem. We wniosku o interpretację mężczyzna wyjaśnił, że na początku maja 2007 r. wynajął go na 5 lat bankowi. Potem dwukrotnie umowę przedłużano. Podatnik wskazał, że efektywnie umowa najmu miała obowiązywać aż do połowy czerwca 2022 r., ale w związku z połączeniem dotychczasowego najemcy z innym bankiem, to ten ostatni wstąpił do umowy. Wynajmujący wyjaśnił, że z przyczyn od niego niezależnych bank podjął decyzję o likwidacji placówki prowadzonej w jego lokalu. W związku z tym dostał propozycję wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.
W wyniku negocjacji umowa została zakończona z końcem lipca 2019 r. Podatnik tłumaczył, że w ramach rekompensaty za pozostawienie lokalu wstanie niewyremontowanym bank zobowiązał się wypłacić mu ponad 20 tys. zł, a za wcześniejsze zerwanie kontraktu dostał prawie 600 tys. zł. Strony oświadczyły, że takie uzgodnienia wyczerpują wszelkie wzajemne rozliczenia i zobowiązania. Wnioskodawca zaznaczył, że lokal nie był wynajmowany w ramach działalności, a zyski z niego były opodatkowane ryczałtem. Chciał potwierdzenia, że równie kwoty wypłacone z związku z rozwiązaniem umowy najmu może opodatkować 8,5 proc. ryczałtem.
Czytaj więcej
Rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu to przychód z innych źródeł. Właściciel lokalu zapłaci nawet 32 proc. PIT.
Fiskus na to zgody nie dał. Jego zdaniem wszystko co właściciel dostał na podstawie porozumienia z bankiem to przychód z innych źródeł opodatkowany na zasadach ogólnych. Rozwiązanie umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy, przed upływem terminu, nie można bowiem w ocenie urzędników zakwalifikować do przychodów z najmu. Pieniądze od najemcy to rekompensata w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, a nie czynsz związany z użytkowaniem lokalu. Fiskus uznał, że środki te są zatem tylko pośrednio związane z najmem lokalu użytkowego.
Podatnik upierał się przy swoim. Skierował sprawę do sądu i w pierwszej instancji wygrał. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie miał wątpliwości, że świadczenie pieniężne uzyskane przez skarżącego miało swoje źródło w umowie najmu i zawartym na jej podstawie porozumieniu między wynajmującym a najemcą (podmiotami stosunku byli wynajmujący i najemca). A powstanie roszczenia o wypłatę kwot tytułem wcześniejszego zakończenia stosunku najmu było związane z umownym węzłem prawnym tj. najmem, który strony zamierzały w zgodny sposób rozwiązać.
Zdaniem WSA ustawa o PIT nie ogranicza formalnie pojęcia przychodu z najmu wyłącznie do czynszu. Zaś stan sprawy wskazuje na istnienie związku osiągniętego przychodu ze stosunkiem najmu. Dlatego sąd zgodził się na opodatkowanie spornych kwot ryczałtem jako przychód z najmu.
Rekompensata bez 8,5 proc. PIT
Do innych wniosków ostatecznie doszedł jednak NSA. Zwrócił uwagę na ogólny problem skutków jakie wywołują różne zdarzenia prawne na gruncie przepisów cywilnych. I jak podkreślił sąd w zakresie przepisów kodeksu cywilnego regulujących najem nie ma normy, która by przewidywała jakieś inne świadczenie poza czynszem. K.c. nie przewiduje w tym przypadku żadnego innego świadczenia wynikającego z najmu.
W konsekwencji jak tłumaczył sędzia NSA Antoni Hanusz inne zdarzenia prawne w tym zakresie odrywają się od samej umowy najmu. Zdaniem sądu w związku z takim innym zdarzeniem prawnym mogłoby np. powstać świadczenie odszkodowawcze. Niemniej rodzi to inne skutki prawne niż najem. Dlatego NSA uznał, że w przypadku spornych należności nie może być mowy o opodatkowaniu ryczałtem. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: II FSK 947/21.
