Ile mieszkań jeszcze potrzeba w Polsce? Magnesy i białe plamy

Powtarzany wciąż slogan o deficycie nawet 2 mln mieszkań w Polsce zyskał już złośliwą łatkę „stałej deweloperskiej”. Prognozy demograficzne mówiące o kurczeniu się liczby Polaków wskazywane są jako koronny argument za tym, że budujemy zasoby, w których nie będzie komu mieszkać, co szczególnie uderzy w tych, którzy inwestują w lokale na wynajem z myślą o zabezpieczeniu na emeryturę.

Czy polski rynek mieszkaniowy już się nasycił? Czy opłaca się jeszcze budować mieszkania? W jaką stronę mieszkalnictwo podąży w Polsce w najbliższych latach? Na te pytania postarali się znaleźć odpowiedź analitycy Alior Banku w raporcie „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.”.

Wnioski? Potrzeba 400 tys. lokali, by zaspokoić fundamentalny popyt na mieszkania w Polsce – i ta luka może zostać zapełniona już w najbliższych latach. Niemniej są jeszcze inne źródła popytu – wynikające z siły przyciągania największych aglomeracji oraz bogacenia się społeczeństwa i chęci podnoszenia życiowego standardu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Demografia zamiesza w mieszkaniówce

Miasta-państwa tworzyły starożytną Grecję. Przejaskrawiając, w tym kierunku pchają nas prognozy d...

Różne źródła popytu na polskim rynku mieszkaniowym

„Za cel postawiliśmy sobie sprawdzenie, kiedy polski rynek mieszkaniowy może osiągnąć punkt nasycenia, czyli zaspokojenia popytu, i na ile dokładnie da się ten moment przewidzieć” – czytamy w raporcie.

Analitycy przyjęli za podstawową miarę popytu na mieszkania istniejącą liczbę gospodarstw domowych – o zaspokojeniu będzie można powiedzieć w momencie, kiedy każde gospodarstwo będzie mieć – przynajmniej średnio – własne lokum.

Analitycy zwracają uwagę, że obserwujemy w Polsce kilka jednoczesnych procesów demograficznych. Po pierwsze, spadek liczby ludności. Po drugie, postępującą fragmentację gospodarstw domowych, która mimo kurczenia się populacji powoduje, że łączna liczba gospodarstw domowych w kraju rośnie i będzie rosła jeszcze do 2028–2029 roku. Po trzecie, imigracja, która w przybliżeniu zapełnia lukę po Polakach, którzy w ostatnich dekadach wyjechali z kraju.

„Do zaspokojenia fundamentalnego popytu na mieszkania (średnio przynajmniej jeden lokal mieszkalny przypadający na każde gospodarstwo domowe), aktualnie w Polsce brakuje jeszcze 300–400 tys. lokali. Luka ta zostanie zapełniona najprawdopodobniej do 2028 r., zależnie od trendów demograficznych i podaży mieszkań w najbliższych kilkunastu kwartałach. Można by nawet zaryzykować twierdzenie, że już została de facto zapełniona, skoro aktualnie w budowie mamy w kraju 850 tys. lokali” – czytamy w raporcie.

Jeśli chodzi o podaż, w raporcie przyjęto scenariusz wysoki zakładający, że w latach 2025–2040 będzie oddawanych do użytku tyle lokali rocznie, ile w najlepszych latach z ostatniego piętnastolecia (2021–2023), czyli 231 tys. Bazą scenariusza niskiego są chude lata 2010, 2011 i 2014 r., kiedy średnio oddawano do użytku 137 tys. lokali.

„Przy bliższym spojrzeniu widać, że na rynku istnieją rezerwy popytu, które nie zostaną zagospodarowane nie tylko przez najbliższych kilka lat, ale nawet przez lat kilkanaście. Po pierwsze, przyrosty i spadki liczby ludności nie rozkładają się w Polsce równo: według prognoz GUS, w najbliższym piętnastoleciu należy zakładać stopniową depopulację Ściany Wschodniej, Pomorza Zachodniego i innych mało zurbanizowanych regionów, przy jednoczesnym przyroście liczby mieszkańców w największych miastach wraz z przyległymi powiatami” – czytamy w raporcie. Oznacza to, że na wielu wyludniających się terenach mieszkań już teraz może być więcej niż ludzi ich potrzebujących. Tymczasem w dużych aglomeracjach popyt utrzyma się jeszcze przez długi czas.

Autorzy raportu wskazują też, że im zamożniejsze społeczeństwo, tym silniejsze dążenie do wysokiego poziomu życia. Dlatego i u nas będzie można obserwować trend zamiany mieszkań na większe, z większą liczbą izb na głowę oraz na lokale z lepszym standardem technicznym. Chociażby pod względem wielkości lokali do poziomu typowego dla Europy Zachodniej dużo nam jeszcze brakuje.

Te dwa źródła mogą napędzać popyt w dużych miastach nawet po 2040 r.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań w I półroczu 2025 roku

Na szerokim rynku II kwartał przyniósł lekką poprawę mieszkań sprzedaży wobec pierwszych miesięcy...

Co trendy na rynku nieruchomości oznaczają dla deweloperów?

Co te trendy oznaczają dla deweloperów?

Analitycy Alior Banku wskazują, że charakter popytu na mieszkania będzie się zmieniać. Spadać może zapotrzebowanie na mieszkania o minimalnym standardzie i powierzchni. Rosnąć będzie popyt na lokale wysokiej jakości, spełniające aspiracje społeczne bogacącego się społeczeństwa. Klienci będą coraz bardziej selektywni, w efekcie popyt na mieszkania może stać się elastyczniejszy, co wpłynie na tonowanie wzrostu cen i będzie wywierać presję na marże deweloperów.

Popyt i podaż skupią się na największych aglomeracjach, ale również tzw. obwarzankach, czyli gminach przylegających, szczególnie tych dobrze skomunikowanych. Oznacza to, że nieduże, działające lokalnie przedsiębiorstwa, mogą w niektórych regionach wypaść z rynku lub zostać przejęte przez graczy ogólnopolskich. Mowa nie tylko o deweloperach, ale także wykonawcach i podwykonawcach oraz firmach z sektora materiałów budowlanych.

Tyle interpretacja danych, założenia i snute na ich podstawie prognozy. Analitycy Alior Banku zastrzegają, że aktualne otoczenie geopolityczne sugeruje pokorę w przepowiadaniu przyszłości. Pandemia czy rosyjska agresja na Ukrainę wywróciły już do góry nogami wiele prognoz, a napięć na świecie nie brakuje. Geopolityka to główny czynnik ryzyka. Istotna jest też polityka lokalna, czyli pomysły naszych decydentów – tu przykładem jest program „Bezpieczny kredyt” i jego wpływ na rozgrzanie rynku.