Droga konieczna dla wygody sąsiada? Ważny wyrok SN ws. służebności

Przesłanką ustanowienia służebności (droga konieczna) nie jest zapewnienie łatwiejszego korzystania z nieruchomości lub plany inwestycyjne, lecz jej niezbędność.

Publikacja: 08.05.2024 04:30

Droga konieczna dla wygody sąsiada? Ważny wyrok SN ws. służebności

Foto: Adobe Stock

To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego dotyczącego tej praktycznej, a często konfliktowej kwestii wytyczania służebności drogi koniecznej.

Droga konieczna. Prawa sąsiadów

Sąd rejonowy oddalił wniosek S. o poszerzenie do 6 metrów drogi dojazdowej do jego działek o fragment działki sąsiada za wynagrodzeniem. Sąd rejonowy oddalił wniosek, a Sąd Okręgowy w Białymstoku werdykt utrzymał, wskazując, że wytyczenie takiej służebności, aby stworzyć wnioskodawcy warunki do uzyskania przez niego pozwolenia na budowę domów w zabudowie szeregowej, stanowiłoby nadmierne obciążenie i nieusprawiedliwioną ingerencję w prawo własności sąsiadów. Oznaczałoby faktyczne zwężenie ich działki o powierzchni 800 mkw. o pas 2 metrów, konieczność przesunięcia ogrodzenia blisko domu, przeniesienia szamba oraz wycięcia drzew.

Wnioskodawca nie dał za wygraną i wniósł skargę kasacyjną do SN, zarzucając błędną wykładnię zawartego w art. 145 § 1 k.c. pojęcia „odpowiedniego dostępu do drogi publicznej” i oddalenie wniosku, mimo że jego nieruchomość nie ma tego rodzaju dostępu w porze zimowej, w okresach opadów śniegu, gdyż nie może go składować na tej drodze dojazdowej. Zarzucił też, że SR i SO nie uwzględniły jego inwestycyjnych zamierzeń, naruszając przepisy prawa budowlanego, które wymaga, aby dojście i dojazd do działek budowlanych miał szerokość nie mniejszą niż 5 metrów. Brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej o tej szerokości jest istotną przeszkodą do uzyskania pozwolenia na budowę.

Sąd Najwyższy nie podzielił tych zarzutów, wskazując, że art. 145 k.c. nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej niezbędnej dla nieruchomości. Przy jej ustanowieniu sąd winien wyważyć interesy obu stron, nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać. Służebność drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właściciela działki władnącej, kosztem ograniczenia praw właścicieli działki obciążonej.

Dojazd do nieruchomości był możliwy

– Wbrew twierdzeniom wnioskodawcy sąd okręgowy nie naruszył art. 145 § 1 k.c., dokonując oceny, że wykorzystywany przez niego od wielu lat dojazd do jego działki z drogi publicznej jest wystarczający i odpowiedni w rozumieniu tego przepisu. Nie wykazał trudności z dojazdem do działki pojazdów większych niż osobowe, w tym śmieciarek, koncentrując się na zapewnieniu sobie łatwiejszego dostępu do drogi publicznej w celu realizacji własnych inwestycji – wskazała w konkluzji uzasadnienia sędzia Agnieszka Piotrowska.

Sygnatura akt: I CSK 219/23

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
prof. Bartosz Rakoczy, Uniwersytet Mikołaja Kopernika, radca prawny

To orzeczenie Sądu Najwyższego jest szczególnie ciekawe, gdyż dotyczy zmiany (tutaj planowanej) przeznaczenia nieruchomości pod większą zabudowę i z tego powodu jej właściciel wystąpił o poszerzenie mu drogi dojazdowej przez zajęcie na drogę koniczną części małej działki sąsiadów. Moim zdaniem takie plany inwestycyjne nie uzasadniają żądania ustanowienia drogi koniecznej. Właściciel nieruchomości winien tak planować jej wykorzystanie, na co mu ona pozwala, a nie jakie ma zamiary. Nie ma zresztą gwarancji uzyskania drogi dojazdowej m.in. ze względu na zwartą zabudowę czy nadmierne koszty dla sąsiadów, i nieraz dojście ogranicza się do przejścia lub wąskiego przejazdu.

 


Samorząd
Krzyże znikną z warszawskich urzędów. Trzaskowski podpisał zarządzenie
Prawo pracy
Od piątku zmiana przepisów. Pracujesz na komputerze? Oto, co powinieneś dostać
Praca, Emerytury i renty
Babciowe przyjęte przez Sejm. Komu przysługuje?
Spadki i darowizny
Ten testament wywołuje najwięcej sporów. Sąd Najwyższy wydał ważny wyrok
Sądy i trybunały
Sędzia WSA ujawnia, jaki tak naprawdę dostęp do tajnych danych miał Szmydt