Firma Speedwell, rodem z Belgii i działalnością w Rumunii, weszła na polski rynek latem 2024 r., z ambicją uzyskania skali podobnej do tej, jaką uzyskała w Rumunii. Mówimy więc o projektach deweloperskich – spółka nie buduje własnego portfela – o wartości 1,5–2 mld euro. Znamy dwa pierwsze przedsięwzięcia. To budowa akademika w Warszawie na działce kupionej od belgijskiego BPI Real Estate oraz projekt mieszkaniowy premium w joint-venture z tym deweloperem w Gdańsku. Został pan zatrudniony, żeby poprowadzić ekspansję Speedwella w Polsce, wcześniej przez kilkanaście lat wspierał pan rozwój AFI Europe nad Wisłą. Jaki jest plan na Speedwella?

Dołączając do Speedwella w Polsce mam do wykonania zadanie dosyć ambitne, ale uważam, że zawsze warto podejmować się takich zadań i szukać możliwości. Firma powstała w 2014 r., założyciele – Didier Balcaen i Jan Demeyere – stworzyli biznes, który w ciągu 11 lat zrealizował ponad 30 projektów w Rumunii. Kapitał, którym dysponuje firma, jest pochodzenia belgijskiego, w zeszłym roku 90 proc. udziałów kupiło dwóch dużych inwestorów: Baltisse i Straco Real Estate i zapadła decyzja, by wejść do Polski.

Jak sprostać tak ambitnemu wyzwaniu, by powtórzyć sukces w Rumunii? Przed nami na pewno dużo intensywnej, ciężkiej pracy, przegląd całego rynku – jakie są możliwości, jakie dostępne grunty. Otoczenie nie pomaga, ziemia jest droga i jest o nią konkurencja. Zmieniły się trochę biznesplany, długo byliśmy przyzwyczajeni, że cena ziemi nie powinna przekraczać 20 proc. budżetu inwestycji, dzisiaj niestety to nawet bliżej 40 proc. To wyzwanie, ale jesteśmy gotowi na inwestycje w praktycznie wszystkie klasy aktywów – może poza hotelami. Myślę, że największy nacisk położymy na projekty mieszkaniowe na sprzedaż. Perspektywiczne są również akademiki oraz logistyka miejska.

Jak w takich okolicznościach chcecie zbudować bank ziemi?

W początkowej fazie nie planujemy tworzyć banku ziemi, stawiamy na szybszy obrót kapitału. Szukamy gruntów z projektami, które są bliżej pozwolenia na budowę, pozwalające na szybką realizację. Dlatego przewidujemy różne formy współpracy z właścicielami gruntów – od prostego zakupu po bardziej skomplikowane struktury, joint venture. To, co nas wyróżnia, to fakt że dysponujemy sporym kapitałem family offices zarządzających majątkami zamożnych rodzin belgijskich.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Speedwell. Nowy inwestor na rynku akademików w Polsce

Rumuńsko-belgijski deweloper Speedwell kupił działkę przy ul. Obrzeżnej na stołecznym Mokotowie....

Rynek mieszkaniowy w Polsce w ostatnich latach to jazda kolejką górską, ale perspektywy oceniacie pozytywnie, skoro ma to być fundament?

Pierwszy projekt to joint-venture z BPI Real Estate w Gdańsku, powstanie tu 750 apartamentów premium. W IV kwartale  spodziewamy się ruszyć z budową.

Zarówno ja, jak i firma oraz jej inwestorzy, wierzymy w rynek mieszkaniowy. Rynek w ostatnich kilku latach doświadczył dynamicznego rozwoju, ale też dynamicznego wzrostu cen, do poziomu, który przy obecnych uwarunkowaniach makroekonomicznych jest coraz trudniejszy do sprostania dla klientów. 20 tys. zł za mkw. w Warszawie to stawka wysoka nie tylko dla młodych ludzi.

Widzimy szanse. Pierwsza to makroekonomia, na którą nie mamy wpływu. Spadająca inflacja, większa stabilizacja na rynku, sprzyjały odważniejszym decyzjom Rady Polityki Pieniężnej i obserwowaliśmy tendencję związaną z obniżaniem stóp procentowych, zgodnie z oczekiwaniami analityków i ekonomistów, w tej chwili jednak sytuacja na Bliskim Wschodzie ma pewne znaczenie dla dalszych kroków RPP. Wszyscy będziemy bacznie obserwowali rozwój wydarzeń. Na Bliskim Wschodzie konflikty trwają kilka dni, kilka tygodni – tu może być dłużej. Pytanie, czy dojdzie do blokady cieśniny Ormuz, co będzie mieć wpływ na ceny gazu i ropy.

Druga kwestia jest taka, że wydaje się, że rząd nie ma już w planach dopłat do kredytów, jeśli cokolwiek się wydarzy, to w ramach budownictwa społecznego – TBS-ów, spółdzielni czy mieszkań komunalnych. Wciąż jednak deweloperzy odpowiadają za ponad 90 proc. budownictwa wielorodzinnego, a wiele osób nie spełnia kryteriów, by ubiegać się o lokal w budownictwie społecznym. Ceny mieszkań są w tej chwili pod presją, ale trudno oczekiwać dużych spadków. Co prawda koszty budowy są raczej stabilne, ale nowe grunty są naprawdę drogie.

Jak wspomniałem, nasz plan to inwestowanie w projekty mocno zaawansowane, jeżeli chodzi o procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. Jesteśmy w stanie zaakceptować mniejszą marżę, bo i poziom ryzyka jest mniejszy i rotacja kapitału szybsza, dlatego też możemy złożyć lepszą ofertę właścicielom gruntów.

Czy będzie więcej joint venture z deweloperami, jak BPI Real Estate?

Rozmawiamy z różnymi potencjalnymi partnerami, trudno na tym etapie o konkluzje. W ostatnich latach dużo firm inwestowało w banki ziemi, spodziewamy się, że będą pojawiały się sytuacje, że część deweloperów, których sytuacja kapitałowa, płynnościowa, będzie wymagać poprawy, zdecyduje się na taką współpracę. Jesteśmy otwarci na takie projekty.

Czytaj więcej:

raporty

Flauta na rynku mieszkaniowym sprzyja konsumentom. Rośnie presja na obniżki cen

Jedna obniżka stóp to za mało, by pob...

Pro

Jaki jest plan na akademiki?

Budowa pierwszego akademika na 675 łóżek ruszyła i celujemy w oddanie go w przyszłym roku, co jest możliwe dzięki prefabrykacji. Nie będziemy tworzyć własnego portfela – operatorem pierwszego domu studenckiego jest Milestone, który prowadzi projekty dla różnych inwestorów w Polsce i innych krajach. Rozważamy różne scenariusze, preferujemy oprzeć działalność w tym segmencie na współpracy z inwestorem tworzącym portfele akademików, prowadzimy rozmowy i prawdopodobnie pod koniec roku będziemy mogli zakomunikować coś więcej. Tu również rozglądamy się za działkami pozwalającymi na szybką budowę.

Wspomniał pan o logistyce miejskiej…

Ten segment rynku różnie jest nazywany – SBU (small business unit), logistyka miejska, magazyny ostatniej mili. W Rumunii jeden projekt tego typu już powstał, drugi jest na ukończeniu. W Polsce przyglądamy się głównym rynkom, gdzie takie obiekty mogą powstać. Warszawa, Gdańsk, Katowice, Kraków, szeroko rozumiany Śląsk, północno-zachodnia część Polski – tu prowadzimy wstępne rozmowy i pewnie do końca roku będziemy mogli coś już zakomunikować. W tym segmencie nasza strategia zakłada raczej stworzenie portfela o skali interesującej dla poważnego inwestora – a nie budowanie i zbywanie pojedynczych obiektów.

Ma pan duże doświadczenie z budową portfela PRS, jako współtwórca AFI Home. Czy was PRS interesuje?

Rozmawiamy o tym, ale dzisiejsze uwarunkowania makro to główny czynnik, który na dziś nie pozwala wejść na ten rynek. Dla inwestorów zagranicznych potężnym czynnikiem ryzyka jest waluta. Czynsze płacone są w złotych, a finansowanie w złotych jest wciąż drogie – rzędu ponad 8 proc. w skali roku, a same wyceny produktu, jakim jest gotowy portfel mieszkań, to plus-minus 6 proc., czyli to się w tej chwili nie spina.

Speedwell w Rumunii buduje też biura. Czy w Polsce to już mało atrakcyjny segment?

W Polsce biura nie są priorytetem, niemniej dopuszczamy takie inwestycje, jeżeli pojawi się okazja. Ostatnio byłem zaangażowany w duży projekt Office House na warszawskiej Woli, jak przewidywaliśmy, okazał się on bardzo atrakcyjny dla najemców. Projekty biurowe w stolicy, w dobrej lokalizacji, to interesujący kierunek.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

REIT-y w Polsce w modelu niemieckim. Nie będą mogły inwestować w mieszkania

Minister finansów Andrzej Domański zapowiedział, że resort nie będzie proponować REIT-ów dla rynk...

Powiedział pan, że Speedwell inwestuje kapitał bogatych Belgów, ostatnio mamy też wysyp czeskich funduszy bazujących na kapitale tamtejszych inwestorów kwalifikowanych. W Polsce jest głód inwestowania w nieruchomości komercyjne, ale narzędzi specjalnie nie ma. Czeka pan na REIT-y?

Na pewno mamy potencjał, żeby rodzimy kapitał na rynku nieruchomości komercyjnych pojawił się w większej skali. Dalej kultywujemy głównie kupowanie mieszkań, ale zamożne osoby coraz częściej myślą o poważnym inwestowaniu w inne klasy nieruchomości. Od 1989 r. wielu przedsiębiorców dorobiło się dużego majątku z działalności operacyjnej swoich firm w różnych branżach, ma duże nadwyżki i szuka dywersyfikacji. Dokładnie takie jest pochodzenie kapitału, który inwestuje Speedwell.