Rząd zamierza uregulować status gruntów spółdzielni mieszkaniowych

Chodzi o osoby mieszkające w budynkach spółdzielni mieszkaniowych, stojących na gruntach, których status prawny jest nieuregulowany. Od lat nie można dla nich ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, założyć księgi wieczystej. Lokale takie są co prawda sprzedawane, ale po cenach niższych niż rynkowe.

W wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, zapowiedział, że resort chce rozwiązać ten problem i przygotował już projekt ustawy.

– Chcemy przywrócić spółdzielniom prawo do wystąpienia o ustanowienie użytkowania wieczystego w trybie administracyjnym oraz wprowadzić wyjątek dekretowy, który pozwoli stolicy te wnioski zrealizować. Mamy gotowy projekt ustawy, który skonsultowałem zarówno ze środowiskiem spółdzielców, jak i władzami Warszawy – mówi podsekretarz stanu w resorcie rozwoju.

– Są w nim też rozwiązania, które zniosą bariery uniemożliwiające do tej pory regulacje stanów prawnych, między innymi rozstrzygające w jakich granicach działek, samorząd będzie ustanawiał prawo użytkowania wieczystego – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Tomasz Lewandowski: Rząd chce oczyścić atmosferę wokół spółdzielni mieszkaniowych

Nim uruchomimy bezzwrotne granty i tanie, długoterminowe kredyty oraz otworzymy dostęp do gruntów...

Będą grunty pod mieszkania lokatorskie

Ustawa ma przyznać spółdzielniom roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Roszczenie będzie wyznaczone granicami działki i posiadania. To krok w stronę oczekiwań spółdzielni, którym poprzedni rząd, próbując rozwiązać ten problem, proponował zawężenie roszczenia do gruntu niezbędnego do funkcjonowania budynku. Obecny rząd, dając prawo do wystąpienia z roszczeniem do całej działki, chce jednak upiec dwie pieczenie na jednym ogniu. Spółdzielnia uzyska tytuł prawny do ziemi, ale będzie mogła na niej zbudować wyłącznie mieszkania lokatorskie. W ten sposób ministerstwo rozwoju, rozwiązując problem nieuregulowanych gruntów, zapewni ziemię pod tanie mieszkania na wynajem, do których budowy chce przekonać spółdzielnie.

Jak ma wyglądać ma procedura ustanowienia użytkowania wieczystego?

Ścieżka administracyjna występowania z roszczeniami oznacza, że w przypadku gruntów Skarbu Państwa pierwszą instancją, do której spółdzielnia będzie mogła złożyć wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego ma być starosta, a drugą wojewoda. Natomiast w przypadku gruntów, należących do samorządu terytorialnego, pierwszą instancją będzie wójt, burmistrz lub prezydent, a drugą samorządowe kolegium odwoławcze.

Czytaj więcej

Ciepło

Spółdzielnie mieszkaniowe ostrzegają przed podwyżkami cen ciepła

Spółdzielnie mieszkaniowe biją na alarm i piszą list do premiera, w którym apelują o pilne działa...

Ustanowienie prawa do użytkowania będzie kosztować. Projekt przewiduje opłatę pierwszą oraz opłaty roczne. Ich wysokość jeszcze nie jest znana. Ustanawiający użytkowanie wieczyste będzie miał jednak prawo do zastosowania bonifikaty. Natomiast zmiana w ustawie o gospodarce nieruchomościami usunie przeszkodę do ustanowienia użytkowania z powodu zgłoszonych roszczeń poprzednich właścicieli i ich następców prawnych na podstawie dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta st. Warszawy.

Z projektowanego rozwiązania będą mogły skorzystać w ciągu sześciu miesięcy od jego wejścia w życie spółdzielnie, które złożyły wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego, ale sprawa nie trafiła jeszcze do sądu. W tych przypadkach, w których sprawy już się toczą przed sądami spółdzielnia nie będzie miała zamkniętej drogi do skorzystania z projektowanej ścieżki administracyjnej, ale tylko jeśli wycofa pozew. Zdaniem spółdzielni nie jest to dobre rozwiązanie.

– Jeśli ta propozycja nie zostanie zmieniona, to radykalnie obniży potencjał tego rozwiązania, ponieważ większość spraw, według mnie 90 proc. jest już w sądach i spółdzielnie raczej nie zdecydują się na ich wycofanie. Bałyby się, że jeśli nie uda im się uzyskać tytułu prawnego, to nie będą już mogły z powodu przedawnienia wrócić do sądu – Łukasz Zaprawa, pełnomocnik Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.

– Chcieliśmy pozostawić spółdzielniom wybór. Jeśli uznają, że ścieżka sądowa jest szybsza, to mogą w niej pozostać. Poza tym, nasza propozycja otwiera nową przestrzeń do zawarcia ugody sądowej – odpowiada na te obawy minister Lewandowski.

Najwięcej gruntów o nieuregulowanym statusie jest w Warszawie

Stolica jest tym miastem, w którym problem nieuregulowanych gruntów spółdzielni mieszkaniowych jest największy. Dotyczy on, według informacji resortu rozwoju, ok. 100 tys. mieszkań. Unia Spółdzielców Mieszkaniowych szacuje, że mieszka w nich ok. 300 tys. osób. W całej Polsce z powodu nieuregulowanego prawa do gruntu cierpi nawet milion mieszkańców.

Czytaj więcej:

Sądy i Prokuratura

Projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest pełen wad. Jakich?

Sądy nie będą wiedziały, jak stosować...

Pro

Geneza problemu nieuregulowanych gruntów sięga PRL, kiedy to rady narodowe wydawały decyzje lokalizacyjne na podstawie których spółdzielnie budowały osiedla. Do uregulowania stanu prawnego i kwestii właścicielskich nie przywiązywano wagi. To się zemściło po zmianie ustroju.

– Wydawało się, że problem został rozwiązany, bo jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa zostały w 1990 r. zobowiązane do ustanowienia prawa wieczystego użytkowania. Niestety nie przewidziano sankcji za niewykonanie tego zobowiązania. Dlatego część samorządów nie zrobiła tego do dzisiaj – mówi dr Piotr Pałka, radca prawny, prof. SANS.

Sytuację skomplikowało orzeczenie Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygnatura akt: III CZP 104/125), zgodnie z którym jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością albo współwłasnością gruntu lub prawem do użytkowania wieczystego, to nie może ustanowić definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

– Co oznacza, że nie można wyodrębnić takiego lokalu ani założyć dla niego księgi wieczystej. Osoba posiadająca prawo do lokalu spółdzielczego w budynkach usytuowanych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje tytuł prawny, jeśli chce go sprzedać może uzyskać cenę nawet o 10-20 proc. niższą, niż sprzedający takie samo mieszkanie w sąsiednim bloku, gdzie nie ma takiego problemu – wyjaśnia Łukasz Zaprawa.

To jest cena, jaką trzeba zapłacić za brak księgi wieczystej, co wyklucza też możliwość zakupu takiego lokalu na kredyt.

– Od lat próbujemy przekonać polityków, że państwo ten problem stworzyło niedoskonałym prawem i państwo powinno go rozwiązać. Co prawda, widzę zmianę nastawienia władz Warszawy. Próbują się porozumieć ze spółdzielniami, ale ustawowe rozwiązanie problemu na pewno by ten proces ułatwiło i usprawniło. Zwłaszcza jeśli rząd chce przekonać spółdzielnie, by aktywnie budowały nowe mieszkania – dodaje Łukasz Zaprawa. I dodaje, że spółdzielnie są skłonne zobowiązać się w aktach notarialnych, że na gruntach otrzymanych w użytkowanie wieczyste będą budować mieszkania lokatorskie.

Dlaczego miasta nie chcą ustanawiać prawa użytkowania wieczystego

Do pilnej interwencji legislacyjnej w tej sprawie, zwłaszcza po orzeczeniu SN, wzywał już kilkukrotnie rzecznik praw obywatelskich.

„Niepodjęcie działań oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Narusza to zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa, co nie może być akceptowane w praworządnym państwie” – pisał prof. Marcin Więcek w 2023 r. do ówczesnego ministra rozwoju i technologii, zaznaczając, że należy znaleźć takie rozwiązania, których skutkiem nie będzie ustanowienie barier finansowych, uniemożliwiających spółdzielniom i ich członkom poniesienie kosztów uwłaszczenia, ale które zarazem nie będą budziły wątpliwości co do zgodności z konstytucją.

Pieniądze, poza zaniechaniami legislacyjnymi, są największą przeszkodą w osiągnięciu porozumienia spółdzielni z włodarzami miast. Spółdzielnie chciałyby ustanowić swoje prawa do gruntów, jak najtaniej, a miastom nie przychodzi łatwo rezygnować z wpływów do kasy i praw do często bardzo atrakcyjnie zlokalizowanych działek.

– Nie ulega wątpliwości, że problem wymaga inicjatywy ustawodawczej. Czekamy na nią z nadzieją, że znajdą się w niej rozwiązania uwzględniające również interes miast, a raczej tych naszych mieszkańców, którzy nie mieszkają w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Jestem dobrej myśli, bo odnoszę wrażenie, że oczekiwania spółdzielni stały się w ostatnim czasie bardziej racjonalne, co sprzyja kompromisowi, na którym wszyscy skorzystają – podsumowuje Marek Wójcik, ekspert ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich.