Kwestia ta wynikła w sprawie, w której jeden z dwóch współwłaścicieli lokalu mieszkalnego pozwał byłą lokatorkę o odszkodowanie za kilkuletnie bezumowne korzystanie z lokalu.

Bezumowne korzystanie z lokalu

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Sądy niższych instancji, w tym Sąd Apelacyjny w Gdańsku, oceniły skuteczność wypowiedzeń umowy najmu, w tym stawek czynszu, oraz uwzględniły w rozliczeniach wpłaty dokonane przez pozwaną na poczet jej zobowiązań w stosunku do właścicieli lokalu. Z ustaleń tych wynikało, że należne odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od października 2006 r. do grudnia 2019 r. wynosiło 54,2 tys. zł. Zgodnie z posiadanym udziałem w prawie własności lokalu powód mógł zażądać od pozwanej połowy tego odszkodowania, tj. 27,1 tys. zł. A ponieważ pozwana dokonała zapłaty na rzecz powoda łącznie 37,1 tys. zł, kwota ta przewyższała kwotę należnego mu odszkodowania. Powód nie był zaś umocowany do podejmowania czynności w imieniu drugiego współwłaściciela nieruchomości, więc w konsekwencji SA nie uwzględnił powództwa.

Czytaj więcej

Sąd Najwyższy
Sądy i trybunały
Najważniejsze orzeczenia Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 2025 r. [LISTA]

Współwłaściel lokalu nie dał za wygraną, starając się przekonać w skardze kasacyjnej SN, że dochodzenie przez niego zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa do lokalu i w świetle art. 209 k.c. miał prawo żądać pełnego odszkodowania także za drugiego współwłaściciela.

Ilu najemców, tyle roszczeń

Sąd Najwyższy nie przychylił się do tego stanowiska, wskazując, że art. 209 nie ma w takiej sprawie zastosowania. Nie można tu mówić o czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa w świetle art. 209 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa – wynika z rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego.

Czytaj więcej

Czy kryzys zwalnia z płacenia za prąd, gaz i czynsz? Podwyżki mogą wywołać protesty
Konsumenci
Czy kryzys zwalnia z płacenia za prąd, gaz i czynsz? Podwyżki mogą wywołać protesty

SN stwierdził też, że ustalono, iż powód był współwłaścicielem nieruchomości w ½ udziału, więc był uprawniony do odszkodowania jedynie w wysokości odpowiadającej wartości swego udziału. Zatem SO i SA prawidłowo uznały, że skarżący nie był umocowany do podejmowania czynności w imieniu drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Sygnatura akt I CSK 785/25

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Stefan Jacyno, adwokat, Kancelaria Wardyński i Wspólnicy

SN po drobiazgowej analizie doszedł do wniosku, że aby bronić całości majątku, trzeba mieć pełnomocnictwo od współwłaściciela. Czy jednak taka wykładnia jest słuszna? Wszak czynsz jest jeden, a nie tyle czynszów, ilu współwłaścicieli; przedmiotem najmu jest lokal, a nie udział w lokalu. Prawo do pobierania czynszu jest prawem wspólnym. To prawda, że świadczenie pieniężne jest podzielne, ale podział następuje pomiędzy współwłaścicielami, a nie u najemcy, który ma obowiązek płacić cały czynsz. Jeżeli nikt nie wystąpi o odszkodowanie, roszczenie przedawni się, a więc zostanie utracone. Współwłaściciele powinni móc przeciwdziałać takiemu skutkowi, a niesolidny lokator czy inna osoba bezprawnie zajmująca nieruchomość nie powinna być promowana z tego powodu, że współwłaściciel z jakiegokolwiek powodu zaniedbał ochronę swoich praw.