W grudniu 2025 r. w siedmiu największych miastach (Warszawa, Wrocław, Katowice, Kraków, Trójmiasto Łódź i Poznań) w serwisie Otodom dostępnych było 40,5 tys. ogłoszeń mieszkań z drugiej ręki. To o 15 proc. mniej niż rok temu i o niemal 7 proc. mniej niż w listopadzie 2025 roku.
Czytaj więcej
Ceny mieszkań już nie rosną w dwucyfrowym tempie. Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup lokalu, sytuacja jest komfortowa.
W grudniu ubiegłego roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 5,3 tys. lokali – podaje Otodom. – Pula nowych mieszkań w analizowanych miastach ponownie przekroczyła 62 tys. Oznacza to, że w grudniu kupujący mogli mieć nawet o połowę większy wybór na rynku deweloperskim niż na wtórnym.
Czytaj więcej:
Popyt na mieszkania się odbudowuje. W 2026 r. klienci tłumniej ruszą do biur sprzedaży. Ceny wzrosną o kilka procent - takie są prognozy. Część eks...
Pro
Deweloperzy przyciągali rabatami
Grudzień przyniósł więc wyraźne wyhamowanie na rynku wtórnym: oferta mieszkań w ciągu miesiąca zmalała we wszystkich siedmiu największych miastach. Spadła też aktywność kupujących. Otodom podaje, że liczba odpowiedzi na ogłoszenia sprzedaży mieszkań w Warszawie w grudniu była mniejsza niż w listopadzie aż o 24,6 proc.
– Czy deweloperskie promocje i rabaty przesunęły popyt w stronę nowych mieszkań? Wstępne dane wskazują, że rynek deweloperski zamknął grudzień rekordem: w siedmiu analizowanych miastach nabywców znalazło 5,2 tys. nowych lokali – mówią analitycy Otodomu.
Z danych serwisu wynika, że spadek podaży na rynku wtórnym widać zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Największą miesięczną zmianę odnotowano w Krakowie, gdzie oferta skurczyła się 8,9 proc., a największą zmianę roczną – we Wrocławiu (spadek oferty o 29 proc.). – Wyjątkiem są Katowice, gdzie w porównaniu z grudniem 2024 r. liczba ofert wzrosła o 3 proc. – podają analitycy Otodomu.
Czytaj więcej
Ponad 16,1 tys. zł w Warszawie, ponad 13,9 tys. zł w Krakowie, 7,5 tys. zł w Łodzi – średnio tyle płaciliśmy za metr mieszkania z drugiej ręki w os...
– Większa pula ogłoszeń u deweloperów mogła zachęcić część klientów do rozważenia zakupu nowego lokalu, zwłaszcza pod koniec roku, gdy promocje i rabaty spłaszczają różnice cenowe, a wybór między mieszkaniem nowym a używanym przestaje być jednoznaczny – mówi Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom. – Dodatkowo rynek deweloperski zyskał istotny impuls wizerunkowy za sprawą wejścia w życie przepisów dotyczących jawności cen, w tym obowiązku ujawniania historii ich zmian. To zwiększyło przejrzystość ofert i ograniczyło niepewność u klientów. W efekcie łatwiej porównać ceny – dodaje.
Analitycy Otodomu podają, że według „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” jeszcze w III kwartale 2025 r. 50 proc. osób planujących zakup mieszkania lub domu preferowało rynek wtórny, a 23 proc. wskazywało lokal od dewelopera. – To, czy w IV kwartale doszło do zmiany tej proporcji, pokaże kolejna edycja raportu – zaznaczają. – Już teraz widać jednak, że duża podaż ofert deweloperskich zwiększyła konkurencję z rynkiem wtórnym i sprzyjała stabilizacji cen ofertowych mieszkań używanych.
Trzeba też pamiętać, że rośnie zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Według danych BIK w grudniu 2025 r. liczba osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy wzrosła o niemal 29 proc., licząc rok do roku.
Ile sprzedający chcą za mieszkania
Z danych Otodomu wynika, że średnia cena mieszkań z drugiej ręki w Warszawie w grudniu 2025 r. to 18,5 tys. zł. – Zaraz za stolicą plasują się Kraków i Trójmiasto, gdzie, podobnie jak miesiąc wcześniej, przeciętne ceny wynosiły ok. 16 tys. zł/mkw. W przypadku Trójmiasta oznacza to wzrost o ponad 4,9 proc. rok do roku – podaje Otodom.
Najniższe ceny mieszkań używanych odnotowano w Łodzi (8,7 tys. zł/mkw.) i Katowicach (9,5 tys. zł/mkw.).
Na tle pozostałych rynków wyróżnia się Wrocław, gdzie odnotowano spadek średnich cen mieszkań na rynku wtórnym – o 1,7 proc., do 13,3 tys. zł/mkw.
W grudniu liczba odpowiedzi na ogłoszenia w serwisie Otodom wyniosła 69 tys. – W ujęciu miesięcznym aktywność kupujących wyraźnie zmalała – największy spadek odnotowano w Warszawie (o 24,6 proc. względem listopada 2025 r.), choć w perspektywie roku stolica rejestruje już wzrost o 11 proc. – podaje serwis. – Duże spadki miesiąc do miesiąca widoczne były w Łodzi (o 23,9 proc.) i Krakowie (o 22,3 proc.). Najmniejszą zmianę względem listopada zanotowało Trójmiasto (spadek o 14,5 proc.). Jednocześnie w ujęciu rocznym aktywność kupujących rośnie niemal we wszystkich analizowanych miastach – wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła o 3 proc. w porównaniu z grudniem 2024 r.
– Spadek aktywności kupujących na rynku wtórnym w grudniu nie jest zaskoczeniem: to typowy efekt końcówki roku, kiedy część klientów wstrzymuje decyzje zakupowe i odkłada je na kolejne miesiące. Jednocześnie to rynek deweloperski zaskoczył skalą sprzedaży – mówi Agata Stachowiak. – Wielu kupujących, zachęconych tradycyjnie pojawiającymi się pod koniec roku promocjami i rabatami na rynku nowych mieszkań, finalizowało transakcje, korzystając z atrakcyjnych okazji – podsumowuje.
