Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w 2025 r. w Warszawie Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli chętnych na ok. 49,5 tys. mieszkań, to o 8 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o jedną piątą mniej niż w 2023 r., gdy działał program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

Czytaj więcej

Nieruchomości

Duża oferta nowych mieszkań blokuje wzrost cen. Na razie

Ceny nowych mieszkań w pierwszej połowie 2026 r. mogą się stabilizować. W kolejnych miesiącach cz...

Zimny prysznic dla deweloperów

- Sześć obniżek stóp procentowych w 2025 r. nie poprawiło dostępności kredytów na tyle, by po nowe mieszkania znów zaczęły ustawiać się kolejki chętnych. Efektem tego jest duża, a w niektórych metropoliach wręcz rekordowa oferta – podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl. – Z punktu widzenia potencjalnych nabywców równie ważne jest to, że wzrósł w niej udział segmentu popularnego, co ustabilizowało średnią cenę metra kwadratowego po latach dwucyfrowych podwyżek.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że 2025 r. przyniósł kilka zaskoczeń. – Spodziewaliśmy się spadku stóp procentowych i poprawy dostępności kredytów mieszkaniowych, ale tempo obniżek było szybsze, niż przewidywano. Drugim zaskoczeniem była słabsza reakcja kupujących – mówi. – Najpewniej był to zimny prysznic dla deweloperów, którzy liczyli na gwałtowny wzrost popytu. Sęk w tym, że większość kupujących wybiera kredyty o przejściowo stałej stopie, a te taniały powoli, m.in. ze względu na powiązanie oprocentowania z obligacjami, a nie WIBOR-em. Do tego doszła trudniejsza sytuacja na rynku pracy: wolniejszy wzrost płac, rosnące bezrobocie i obawy o stabilność zatrudnienia. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymywało się z decyzją. Jednak ponieważ dostępność kredytów stopniowo rosła, zainteresowanie zakupem mieszkań też się zwiększało – zaznacza.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ile zapłacimy za mieszkania w 2026 r. Sprzedaż wzrośnie, lekko wzrosną też ceny

Popyt na mieszkania się odbudowuje. W...

Pro

Deweloperzy kusili różnymi bonusami. Część lokali przeceniono.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2025 r. na siedmiu rynkach deweloperzy sprzedali ok. 49,5 tys. mieszkań.mieszkań. Dwucyfrowy wzrost sprzedaży odnotowały firmy oferujące mieszkania we Wrocławiu (22 proc.), Trójmieście (18 proc.) i Krakowie (16 proc.). W Warszawie zawarto o 6 proc. więcej umów niż w 2024 r., a w Poznaniu – o 1 proc. W Łodzi sprzedaż spadła o 4 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2 proc. – Są to metropolie, w których mieszkania kupują głównie nabywcy kredytowi. Jak widać, poprawa dostępności kredytów nie była wystarczająco duża – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Foto: mat.prasowe

W czwartym kwartale ożywienie popytu w skali wszystkich siedmiu metropolii było symboliczne – zaledwie o 1 proc. – Na plus wyróżniły się Poznań (32 proc.), Kraków (7 proc.), Warszawa (5 proc.) i Łódź (4 proc.). W Trójmieście sprzedaż spadła o 15 proc., a we Wrocławiu o 13 proc. Cieniem na wynikach położył się grudzień.

– W ubiegłym roku kupujący nie musieli podejmować decyzji pod presją czasu. W okresie świąteczno-noworocznym wielu postawiło więc na wypoczynek – komentuje Marek Wielgo.

Jakie mieszkania oferują deweloperzy

Ekspert dodaje, deweloperzy w drugim kwartale 2025 r. zaczęli hamować z inwestycjami. W trzecim kwartale na rynki siedmiu największych miast trafiło zaledwie ok. 10,1 tys. mieszkań. – Dopiero seria obniżek stóp procentowych przywróciła firmom deweloperskim wiarę w powrót kupujących. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w czwartym kwartale wprowadziły do sprzedaży ok. 12,8 tys. mieszkań, czyli o 26 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej – podaje Marek Wielgo.

Z jego analiz wynika, że w całym 2025 r. na rynkach siedmiu największych miast pojawiło się ok. 52,3 tys. mieszkań, czyli aż o jedną piątą mniej niż w 2024 r. Najmocniej hamowali deweloperzy w Poznaniu (minus 34 proc.), we Wrocławiu (minus 28 proc.), w Krakowie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (minus 21 proc.) i w Warszawie (minus 20 proc.). W Trójmieście podaż była taka sama jak rok wcześniej, a w Łodzi minimalnie wzrosła (1 proc.).

Foto: mat.prasowe

– Z perspektywy potencjalnych nabywców mieszkań ważne jest jednak przede wszystkim to, czy malejąca podaż zaspokoiła rosnący popyt. W większości metropolii tak. Tylko w Warszawie i Poznaniu w całym 2025 r. deweloperzy wprowadzili mniej lokali niż sprzedali. Jednak nawet tam oferta jest większa niż rok temu, bo zasilały ją mieszkania, z których nabywcy zrezygnowali – mówi Marek Wielgo. – Ponadto obowiązek publikowania cen spowodował, że w ofercie pojawiły się lokale, których wcześniej nie było w oficjalnym obiegu - głównie luksusowe apartamenty, które rzadko trafiały do portali ogłoszeniowych.

Pod koniec grudnia w Warszawie w ofercie było ok. 17,5 tys. lokali, czyli o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. W Łodzi oferta wzrosła o 26 proc. (11,9 tys.), co dało jej pozycję wicelidera pod względem wielkości rynku. Kraków zanotował wzrost o 21 proc. (11,5 tys.), podobnie Trójmiasto (8,7 tys.). W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta wzrosła o 18 proc. (11,2 tys.), we Wrocławiu o 13 proc. (10,2 tys.), a w Poznaniu o 6 proc. (8,2 tys.). Przy czym w Poznaniu i Krakowie w czwartym kwartale oferta minimalnie się skurczyła.

Zakamuflowane promocje na rynku pierwotnym 

– Dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup nowego M, sytuacja jest komfortowa. Tym bardziej, że wzrosła podaż lokali adresowanych do klientów kredytowych – zwykle tańszych. Wprawdzie w statystykach nie widać spadków cen ofertowych, ale to nie znaczy, że przecen nie było – mówi Marek Wielgo. – Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji – przypomina.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najbardziej stabilną cenowo metropolią w 2025 r. była Łódź. Średnia cena metra kwadratowego w grudniu była tam niemal taka sama jak rok wcześniej. Na drugim miejscu uplasowały się ex aequo Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Kraków (wzrost o 1 proc.), a na trzecim Warszawa i Wrocław (4 proc.). W Poznaniu zmiana wyniosła 5 proc., a w Trójmieście aż 10 proc.

Foto: mat.prasowe

– To jednak nie oznacza, że o tyle deweloperzy podnieśli ceny. Wzrost wynikał głównie ze struktury oferty – pojawienia się droższych mieszkań. Dwucyfrowy wzrost w Trójmieście, a ściślej w Gdańsku, to efekt dużej liczby apartamentów przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu. Gdańsk wyprzedził w ubiegłym roku Kraków i zaczął deptać po piętach stolicy – mówi Marek Wielgo. – Najostrzejsze hamowanie podwyżek odnotowaliśmy w Łodzi i Wrocławiu, gdzie w poprzednich latach ceny rosły w dwucyfrowym tempie. Do 2024 r. podobnie było w Krakowie, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Warszawie. Ubiegły rok zakończyliśmy w tych metropoliach najniższą od czterech lat podwyżką średniej ceny.

Foto: mat.prasowe

Kolejki po mieszkania? Mało prawdopodobne 

Marek Wielgo zwraca uwagę na rekordową podaż mieszkań. – Deweloperzy wprowadzają nowe projekty, więc konkurencja przybrała formę wojny cenowej, która potrwa jeszcze jakiś czas – uważa ekspert. – Mało prawdopodobne, by do biur sprzedaży ustawiały się kolejki chętnych. Obniżki stóp procentowych ożywią popyt, ale osłabi go wolniejszy wzrost wynagrodzeń i niepewność na rynku pracy.

Analityk wskazuje też na kilka niewiadomych, które mogą wpłynąć na rynek. – To zmiana warunków technicznych, w tym obowiązek budowy schronów; reforma planistyczna i niepewność, czy gminy zdążą uchwalić plany ogólne oraz to, czy nadal będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Te czynniki mogą oddziaływać także psychologicznie. Jeśli kupujący uznają, że warto skorzystać z dostępnej oferty, sprzedaż może przyspieszyć – wylicza.