Za nami 2025 rok. To był dobry czas na rynku nieruchomości? Dla kogo był lepszy – dla sprzedających czy dla kupujących mieszkania?

Jednoosobowa ocena roku jest dość trudna i mocno subiektywna, każdy patrzy na rynek nieruchomości trochę inaczej. Inaczej widzą go sprzedający, inaczej kupujący, jeszcze inaczej deweloperzy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Inna może być też ocena z analitycznego punktu widzenia.

Moim zdaniem był to niewątpliwie rok powrotu stabilizacji, powrotu rynku do normalności. Mówię tu o ustabilizowaniu się popytu, cen, powrocie typowo handlowych elementów obrotu nieruchomościami. Kupujący znów negocjują ze sprzedającymi warunki transakcji, kalkulują, otwarcie rozmawiają o wadach i zaletach nieruchomości, ścierają się, co jeszcze niedawno nie było wcale takie oczywiste. W okresie bumu warunki dyktował właściciel nieruchomości. Teraz się to zmienia.

Dziś mieszkanie jest trudniej sprzedać.

Zdecydowanie. Przeciętny czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. W wielu przypadkach konieczna jest korekta ceny. Ostatnie lata rozpieściły sprzedających, wzmocniły wiarę, że nieruchomości tylko drożeją. Ostatni rok dowiódł, że takie myślenie jest błędne. Nieruchomości także tanieją, czasem znacząco.

Właściciele decydujący się na sprzedaż mieszkań muszą pamiętać, że chętni do zakupu nie ustawiają się już w kolejkach. Pozyskanie klienta wymaga sporo pracy, zaangażowania, a także wiedzy o rynku, którą nie każdy ma. A kiedy klient wreszcie się pojawi, to zwykle chce negocjować cenę, co jeszcze nie tak dawno było nie do pomyślenia.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Kupujący mieszkania wcale się nie spieszą

Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w listopadzie były wyższe niż rok temu. Kupującym...

Takiego klienta trzeba szanować, nie pozwolić mu uciec, bo nie wiadomo, kiedy przyjdzie kolejny.

Jeżeli naprawdę zależy nam na sprzedaży, to nie możemy się obrócić na pięcie, licząc, że kolejny klient zaoferuje nam za mieszkanie więcej. Może tak, a może nie. Dlatego warto rozmawiać, warto się zastanowić, warto szukać drogi do kompromisu. Oczywiście, są też nieruchomości, które ciągle świetnie się sprzedają i ślad po nich szybko ginie.

Jakie to nieruchomości?

Relatywnie nowe, o dobrym standardzie, wycenione w sposób uwzględniający realia rynkowe.

Relatywnie nowe, czyli kilkuletnie?

Kilkuletnie, ale też kilkunastoletnie. To zależy, co konkretny klient uznaje za nowe budownictwo. Klienci szukający mieszkania dla siebie bardzo szczegółowo analizują oferty. Chcą, by nieruchomość była jak najlepiej dopasowana do ich faktycznych potrzeb, zarówno pod względem lokalizacji, powierzchni, liczby pokoi, jak i standardu. W cenie są widne, ciche lokale z balkonami, blisko parków, terenów zielonych, optymalnie z garażem lub miejscem parkingowym.

Im rynek jest spokojniejszy, a ceny bardziej stabilne, tym klienci są bardziej zdeterminowani, by znaleźć to, czego naprawdę szukają. To diametralna zmiana względem tego, co obserwowaliśmy w szczytowym okresie gorączki. Kiedy mieszkań na rynku brakowało, a ceny rosły w oczach, klienci brali niemal wszystko, co zostało wystawione do sprzedaży.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy to już czas na zakup mieszkania? Nie brakuje pesymistów

34 proc. badanych ocenia, że dziś jest dobry czas na kupno mieszkania albo domu. 37 proc. osób je...

Oferta mieszkań i na rynku pierwotnym, i na wtórnym jest rzeczywiście bardzo duża, w niektórych miastach nawet rekordowa. Chyba nie ma ryzyka, że lokali zacznie brakować w najbliższym czasie?

Nic na to nie wskazuje. Dlatego kupujący się nie spieszą, nie czują już takiego strachu, że jak nie kupią dziś, to bezpowrotnie stracą szansę na spełnienie marzeń o własnym M. Presja czasu w większości przypadków bardzo osłabła.

Powiedział pan, że rynek mieszkań wrócił do normalności. Dzięki czemu „znormalniał”?

W powrocie do normalności z całą pewnością pomogło zakończenie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w styczniu 2024 r. Ten program był nienaturalnym stymulatorem popytu. Spowodował, że na rynek mieszkań wylał się strumień pieniędzy, co w krótkim czasie doprowadziło do deficytu ofert i galopady cen.

Stabilizacji rynku pomogło też zbicie inflacji, ogólna poprawa kondycji gospodarki, wzrost wynagrodzeń i siły nabywczej. Krótko mówiąc, możemy sobie pozwolić na więcej, a to przekłada się na rosnący optymizm konsumentów. Przestajemy się bać podejmować tak ważne decyzje, jak kupno mieszkania czy zaciągnięcie  kredytu hipotecznego.

Kredyty tanieją dzięki zapoczątkowanej w maju 2025 r. serii spadków stóp procentowych.

Obniżki stóp przekładają się na spadek oprocentowania kredytów, a więc ich większą dostępność. Nie przełożyły się jednak na szturm klientów na banki i biura sprzedaży mieszkań. Na pewno jednak samo ogłaszanie cięć stóp procentowych to pozytywny sygnał dla konsumentów, który sprzyja pozytywnemu myśleniu i przygotowywaniu ambitnych planów na przyszłość, także tych zakupowych.

Co pana najbardziej zaskoczyło w 2025 roku?

Trudno mówić o czymś bardzo zaskakującym. Niezmiennie dziwią mnie niektóre wypowiedzi czy publikacje, które zdają się stać w zupełnej sprzeczności z tym, co wynika z danych, co się dzieje na rynku. To na przykład ciągłe szukanie przez niektórych polityków problemów mieszkaniowych tam, gdzie ich nie ma albo powtarzanie jak mantra zapowiedzi kolejnych szybkich wzrostów cen nieruchomości. Takie zakłamywanie, czy też zaklinanie rzeczywistości, które nikomu nie służy.

Czytaj więcej:

Nieruchomości

Rynek najmu schodzi z górki. Ale są mieszkania, które znikają w kilka godzin

Po szczytach studenckiego sezonu ryne...

Pro

Powiedział pan o „Bezpiecznym kredycie 2 proc.” Część klientów czekała na jego następcę, czyli kredyt „zero proc." W ubiegłym roku rząd ostatecznie pogrzebał ich nadzieje. Teraz państwo chce rozwijać budownictwo społeczne, TBSy, SIMy. Takie inwestycje mają być hojnie dotowane. Państwo zapowiada też renesans spółdzielni mieszkaniowych. To dobry kierunek?

Miniony rok pokazał, że rynek nieruchomości działa najlepiej bez zewnętrznych ingerencji, szczególnie tych finansowych. Rynek potrzebuje przewidywalności, stabilnych przepisów, uczciwych reguł. Nie mogą się one gwałtownie zmieniać, nie mogą się zdarzać cuda jak nagłe zalanie rynku pieniędzmi z dotowanych kredytów. Rynek najbardziej stabilizuje brak nieoczekiwanych wydarzeń i nagłych zmian. Jeśli przepisy są dobre, rynek jest w stanie sam się wyregulować i dostosować - zarówno do potrzeb klientów, jak i oferentów, w tym deweloperów.

Myślę, że nie jest rolą państwa budowanie mieszkań. Z powodzeniem mogą to robić specjalizujące się w tym firmy deweloperskie, TBSy i spółdzielnie, w które ludzie mogą się łączyć. A państwo ma zapewnić ku temu odpowiednie przepisy, zagwarantować bezpieczeństwo tego typu przedsięwzięć. W mojej ocenie państwo nie musi inwestować wielkich pieniędzy z budżetu, czyli z podatków nas wszystkich, aby dać możliwość kupowania tanich mieszkań wybranym grupom. Zwłaszcza że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nie zawsze musi się wiązać z nabywaniem własności.

Czytaj więcej

Walka o Klimat: Nadzieja w biznesie

Nieruchomości z ważną misją dla klimatu

Mniej emisji, mniej energii, mniej wody, mniej odpadów. Odpowiedzią na kryzys klimatyczny jest m....

Dużo mówimy o mobilności, elastyczności, nieprzywiązywaniu się do jednego miejsca, ostatecznie jednak chcemy mieć własne mieszkanie, na co wskazują kolejne badania.

Do własności jesteśmy przywiązani kulturowo i historycznie. Wpływ na to miały wszystkie wojny, które wymiatały majątki Polaków, potem lata komunizmu, który był daleki od ochrony własności obywateli. Myślę, że u młodszych Polaków potrzeba posiadania nie jest już jednak tak mocna. Widać to m.in. po rosnącej popularności wynajmu samochodów, hulajnóg, rowerów. Nie trzeba mieć, żeby móc korzystać. Kiedy opłata za korzystanie jest przystępna i da się ją wkalkulować w nasze dochody, to potrzeba posiadania zaczyna słabnąć.

Wynajem, a nie zakup mieszkania. Jaki to był rok na rynku najmu mieszkań?

Patrząc długookresowo, w porównaniu z sytuacją po wybuchu wojny w Ukrainie, na rynku najmu widać wyraźne ochłodzenie. Fala uchodźców, którzy zasiedlali mieszkania nabywane przez ostatnie lata w celach inwestycyjnych, przeminęła. Ponadto zachodzące zmiany demograficzne oraz nierzadko bariera cenowa sprawiły, że chętnych na najem było mniej. Jednocześnie kolejne, nowe, świeżo wyremontowane czy wykańczane lokale wciąż wchodziły na rynek. Rozdźwięk między podażą a popytem narastał, doprowadzając do wyhamowania wzrostu stawek najmu mieszkań praktycznie ze wszystkich segmentów. Ofert jest dużo, czas poszukiwania najemcy znacznie się wydłużył.

Oczywiście, jak co roku, mieliśmy jesienne ożywienie, kiedy dachu na kolejny rok nauki szukali studenci. Nie zapominajmy jednak, że zwykle szukają oni lokali ze średniej i niższej półki. Studencka fala niespecjalnie wpływa na sytuację na rynku mieszkań wyżej wycenianych, o wyższym standardzie. A właśnie w ich przypadku można zauważyć znaczną nadpodaż.

Jak duże rabaty da się wynegocjować, wynajmując mieszkanie?

Zwykle zależy to od tego, jak długo właściciel mieszkania czeka na najemcę. Jeżeli tydzień, dwa czy trzy, to skłonność do ustępstw jest niewielka. Ale jeśli mieszkanie stoi puste ponad miesiąc, dwa miesiące albo dłużej i właściciel nie tylko nie zarabia, ale jeszcze ponosi koszty, opłacając czynsz do administracji, to jego wymagania zarówno finansowe, jak i te odnoszące się do najemców, kaucji czy innych warunków umowy potrafią się istotnie zmienić.

Nieruchomości są ciągle dobrą lokatą kapitału?

Jak najbardziej. Na nieruchomościach wciąż można zarobić, zarówno w wyniku wzrostu wartości, jak też czerpania dochodów z najmu. Wśród tysięcy ofert, które pojawiają się w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl nie brakuje okazji. Ale trzeba ich umiejętnie szukać. Nie jest tak, że wszystko drożeje, a każde mieszkanie da się szybko i korzystnie wynająć. Te czasy, przynajmniej na razie, mamy za sobą.

Inwestowanie w nieruchomości wymaga dziś wiedzy o rynku, wnikliwych kalkulacji, doświadczenia. Dla osób, które nie są w tym biegłe, niewątpliwą pomocą będzie współpraca z dobrym pośrednikiem znającym się na niuansach lokalnego rynku. O tym, czy inwestycja będzie sukcesem, czy porażką, często decyduje drobny szczegół, który potrafi dostrzec tylko osoba zajmująca się transakcjami nieruchomościowymi na co dzień, a nie od święta.

Czytaj więcej:

Poradniki Rzeczpospolitej Ekonomia

Mieszkania nie tanieją, fali popytu nie ma. Są superokazje, 20-proc. rabaty. Gdzie?

Seria obniżek stóp procentowych nie w...

Pro

Czego można się spodziewać na rynku nieruchomości w 2026 roku?

W mojej ocenie sytuacja będzie się dalej poprawiać – rynek będzie krzepł, w pozytywnym tego słowa znaczeniu. Jeśli nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, czego nie jesteśmy w stanie przewidzieć, na rynku nie powinno dojść do wielkich zmian. Z dzisiejszej perspektywy rok 2026 zapowiada się na podobny do ubiegłego, bez gwałtownych zmian w wielkości podaży, wielkości popytu czy średnich poziomów cen.

Z biegiem czasu będzie postępować różnicowanie ofert, a co za tym idzie, cen. Nieruchomości mniej atrakcyjne, w gorszych lokalizacjach, trudniejsze w sprzedaży będą oferowane za ceny wyraźnie niższe od tych, za jakie będzie można kupić te cieszące się zainteresowaniem klientów. Ci będą bardziej wymagający, będą szukać ofert najbardziej dopasowanych do ich potrzeb i oczekiwań. I za takie będą skłonni zapłacić więcej.

Kredyty hipoteczne są tańsze niż rok temu czy dwa lata temu, wciąż jednak nie są tanie. To ogranicza skłonność do ich zaciągania. Nie zapominajmy też o konieczności posiadania oszczędności na wkład własny; nierzadko to ich brak, a nie przyszła rata, stanowią przeszkodę na drodze do zakupu.

Myśląc o nabyciu mieszkania na kredyt w dużym mieście, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, trzeba się liczyć z relatywnie wysoką ratą kredytu. Ale już w mniejszych ośrodkach, w których stawki są zdecydowanie niższe, miesięczna rata kredytu na zakup lokalu o średniej wielkości nie jest już tak dużym wyzwaniem dla przeciętnie zarabiającej rodziny; zwykle jest zbliżona do stawki czynszu za najem podobnego mieszkania.

Za znaczną część popytu na rynku mieszkaniowym odpowiadają dziś klienci, których celem jest poprawa warunków mieszkaniowych – zyskanie dodatkowej powierzchni, wyższego standardu czy lepszej lokalizacji, np. bliżej miejsca pracy, szkoły, w której uczą się lub będą uczyć dzieci albo rodziny.

Pamiętajmy też, że mieszkania kupowane w ostatnich latach jako te „na start”, zwykle niewielkie, często bez udogodnień (bez balkonu, garażu czy windy), z czasem stają się za ciasne, nieadekwatne do potrzeb. Ich właściciele, będący już na innym etapie w życiu, często w związkach, z dziećmi, dążą do zmiany. Sprzedają dotychczasowe mieszkanie i szukają nowego, wygodniejszego.