Dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości budzi wątpliwości? Chodzi o prawo do prywatności

Mija tydzień od wejścia w życie 13 lutego nowelizacji prawa geodezyjnego i kartograficznego (DZ.U. z 2025 r., poz. 1542). Zniosła ona odpłatność za udostępnianie danych z RCN-u. Celem zmiany, w intencji jej autorów (Polska 2050), było wyrównanie szans między sprzedającymi i kupującymi poprzez ułatwienie tym drugim dotarcia do informacji, ile inni zapłacili za mieszkanie czy dom w danej lokalizacji.

W RCN, prowadzonym przez powiaty, są dane z aktów notarialnych. Nie ma informacji, kto był stroną transakcji, ale są dane adresowe nieruchomości. W przypadku mieszkania, w części udostępnionych danych jest nie tylko ulica i numer budynku, ale także numer mieszkania. Poza tym powierzchnia, liczba izb, kondygnacja, data transakcji i cena.

– Osoby potrafiące sprawnie analizować dane bez trudu odnajdą dokładny adres nieruchomości, a łącząc go z upublicznioną ceną transakcyjną, dowiedzą się, za ile konkretny właściciel nabył lub zbył swój majątek – mówi Joanna Grzesiak, wiceprezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

A tych, którzy nie potrafią skorzystać bezpośrednio z danych RCN, wyręczą w trudnych analizach prywatne portale, które od 13 lutego sukcesywnie udostępniają dane z kolejnych powiatów w przystępnej formie.

Dlatego, choć teoretycznie zniesiono tylko opłaty za dostęp do danych, to praktycznie zaczęły one być masowo udostępniane. Wielu cieszy, że ceny transakcyjne przestały być tajemnicą. Można to wykorzystać na rynku wtórnym, bo w przypadku rynku pierwotnego w RCN jest informacja o cenach z umów deweloperskich zawartych 2-3 lata wcześniej.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Najem mieszkań. Inwestorzy muszą zapomnieć o łatwych zyskach

Na rynek najmu mieszkań wracają i wyn...

Pro

Rejestr Cen Nieruchomości. Dobrze znać ceny transakcyjne nieruchomości

„Uważamy, że dane finansowane ze środków publicznych powinny służyć społeczeństwu. Rejestr powstaje i jest utrzymywany za pieniądze podatników, a pobieranie dodatkowej opłaty za dostęp do niego to de facto podwójne obciążenie obywateli. Zniesienie opłat przywraca logikę, w której dane publiczne są dobrem wspólnym, a nie towarem zastrzeżonym dla nielicznych. To zmiana, na którą czekało wielu od obywateli, przez przedsiębiorców, po naukowców” – tłumaczy „Rzeczpospolitej” portal Deweloperuch.pl, który zamieszcza dane z RCN.

Portal podkreśla, że otwartość danych o cenach nieruchomości to standard w rozwiniętych gospodarkach wolnorynkowych. We Francji ceny transakcyjne są publicznie dostępne w rządowej bazie DVF. W USA serwisy, takie jak Zillow, wyświetlają historię cen transakcyjnych bezpośrednio przy ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości.

„Co traktowane jest tam jako oczywisty element przejrzystego rynku, a nie naruszenie prywatności” – pisze Deweloperuch, który zbiera w Internecie wiele pochwał za swoją działalność, ale są i pretensje. Portal dostaje żądania usunięcia cen mieszkań „pod pretekstem RODO”, ale z jego odpowiedzi wynika, że nie zamierza ich spełniać.

Z prośbą o odpowiedź na pytanie, czy nowelizacja prawa geodezyjnego i kartograficznego nie otworzyła zbyt szeroko dostępu do informacji, zwróciliśmy się do Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Stanowisko UODO wpłynęło na kształt innej, procedowanej dosłownie w tym samym czasie, co przepisy o RCN, nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2025 r., poz. 1669), autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Zgodnie z nią w przyszłym roku ma zacząć działać portal Dom z cenami transakcyjnymi domów i mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego. Cel i powód identyczny jak w przypadku uwolnienia danych z RCN, ale inne wykonanie.

„Bez świadomości tego faktu (red. różnicy między cenami ofertowymi i transakcyjnymi) nabywcy mogą podejmować pochopne decyzje, np. wskutek stosowania przez sprzedawców technik marketingowych zachęcających do nieprzemyślanego zakupu” – pisze MRiT w uzasadnieniu i dodaje, że dysproporcja w dotarciu do wiarygodnych danych transakcyjnych stwarza na rynku mieszkaniowym asymetrię informacji, będącą w teorii ekonomii uznawaną za jedną z tzw. zawodności rynku (market failure), będących uzasadnieniem interwencji publicznej.

Dlatego MRiT zlecił Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu prowadzenie portalu, z zastosowaniem „mechanizmu ochrony prywatności nabywców, w szczególności informacji o konkretnych nabywcach i ich transakcjach”. Mechanizm polega na tym, że użytkownik portalu nie dostanie informacji o konkretnych transakcjach w lokalizacji, która go interesuje, ale średnią z minimum sześciu transakcji dokonanych przez minimum sześciu nabywców. W pierwotnym projekcie resort chciał, aby to była średnia z trzech transakcji, ale pod wpływem uwag UODO zwiększył ich liczbę do sześciu. Przyczyną była obawa urzędu, że średnia z trzech transakcji może nie zapewnić anonimizacji stron transakcji.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Apartament, luksusowy dom i zamek dla Polaka

Popyt na domy i apartamenty premium rośnie. Na klientów czekają też zamki i pałace.

Lepiej wiedzieć, czy chronić życie prywatne?

Ostrożność UODO w przypadku portalu Dom nie dziwi dr. Pawła Litwińskiego, adwokata specjalizującego się w prawie ochrony informacji z kancelarii Barta Litwiński.

– Zniesienie opłat za udostępnianie danych z RCN doprowadziło do tego, że te dane stały się dostępne dla każdego, na masową skalę. W efekcie, udostępniono ogromny zasób danych dotyczący konsumentów i przedsiębiorców, co w pierwszej kolejności rodzi pytanie o zgodność takiego zabiegu z art. 51 Konstytucji RP. Bo skoro władze publiczne nie mogą pozyskiwać, gromadzić i udostępniać innych informacji o obywatelach niż niezbędne w demokratycznym państwie prawnym, to czy udostępnienie w Internecie informacji o tym, za ile została sprzedana nieruchomość i podanie jej w sposób, który w większości przypadków, pozwala powiązać ją z właścicielem jest niezbędne w demokratycznym państwie prawa? Moim zdaniem nie jest – mówi ekspert.

Jego zdaniem skorzysta na tym, przede wszystkim, partykularny interes tych uczestników obrotu gospodarczego, którzy potrzebują danych do, na przykład, wycen czy analiz rynkowych.

– Ingeruje się też w ten sposób w nasze prawo do życia prywatnego, gwarantowane nie tylko przez przepisy Konstytucji (art. 47), ale także przez Kartę Praw Podstawowych i Europejską Konwencję Praw Człowieka. Także ujawnienie takich danych w stosunku do przedsiębiorców, moim zdaniem, prowadzi do masowego naruszania ich tajemnicy przedsiębiorstwa, bo przecież informacje transakcyjne są chronione w obrocie. W efekcie, pod hasłem transparentności rynku nieruchomości, mamy poważne zagrożenie dla konstytucyjnych praw obywatelskich i praw przedsiębiorców – ocenia dr Litwiński.

– Obawiamy się, że gdy obywatele uświadomią sobie, że szczegóły ich prywatnych aktów notarialnych stały się publiczne, będą szeroko wyrażać niezadowolenie. Może to skłonić rządzących do gwałtownego ograniczenia zakresu danych gromadzonych w RCN. Taki scenariusz uderzy bezpośrednio w rzeczoznawców majątkowych, drastycznie utrudniając nam rzetelne wykonywanie zawodu zaufania publicznego i osłabiając bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami w Polsce – mówi Joanna Grzesiak.

Czytaj więcej

Administracja państwowa

Prezes UODO na półmetku kadencji. Pora na walkę deepfake’ami

Do Urzędu Ochrony Danych Osobowych rokrocznie płynie coraz więcej skarg, dotyczących naruszenia w...

Rejestr Cen Nieruchomości. Co powie UODO?

Jednak, jak informuje nas Andrzej Żylis, główny geodeta kraju, nie przewiduje on wprowadzenia ograniczeń w zakresie udostępnianych danych, ale ostateczna decyzja należy tu do MRiT.

Radcy prawnemu Jakubowi Chlebowskiemu – kancelaria Peak Legal – sytuacja z masowym udostępnianiem danych z RCN przypomina historię jednej z pierwszych nałożonych przez UODO kar za naruszenie przepisów RODO.

– Chodziło o portal, który udostępniał dane z rejestrów urzędowych i zastrzeżenia UODO dotyczyły braku poinformowania podmiotów o udostępnieniu ich danych. UODO stwierdził naruszenia przepisów art. 14 ust. 1-3 rozporządzenia o ochronie danych – mówi ekspert.

Jakub Chlebowski dodaje, że osoby, których dane o zawartych przez nie transakcjach zostały udostępnione, mają prawo żądać ich usunięcia.

– Oczywiście mamy tu jeszcze problem powiązania udostępnionych danych z konkretną osobą. Podsumowując, uważam, że granica między zaspokojeniem prawa do informacji, a ochroną prywatności jest cienka. Widzę korzyści, płynące z dostępu do RCN, ale rozumiem też zastrzeżenia osób, które mają poczucie naruszenia swojej prywatności. Wydaje mi się, że ten problem będzie musiał rozstrzygnąć UODO – dodaje.