Z tego artykułu się dowiesz:
- Ile wynoszą ceny nowych mieszkań w największych miastach Polski
- Jakie czynniki wpływają na stabilizację rynku mieszkaniowego
- Jak ustawa o jawności cen wpływa na strategie deweloperów
- Jakie są prognozy dotyczące cen mieszkań w nadchodzących miesiącach?
– Choć grudzień obfitował w wyjątkowo wiele dni wolnych, zainteresowanie zakupem mieszkań nie zmalało – wynika z danych barometru cen mieszkań opracowanego przez portal Tabelaofert.pl. Sprzedaż nowych lokali jest stabilna, w porównaniu z listopadem spadła zaledwie o 0,9 proc. Ceny praktycznie się nie zmieniły.
Ile kosztuje nowe mieszkanie
Średnia cena nowych mieszkań w dziesięciu największych miastach w ujęciu miesięcznym wzrosła symbolicznie o 0,03 proc., do 14 084 zł. – Jednocześnie zmalała skala zmian w cennikach deweloperów, co sugeruje, że ustawa o jawności cen przestała wpływać na bieżącą politykę cenową, strategie zostały już ustalone – komentują autorzy barometru. – Potwierdza to malejący odsetek mieszkań, których ceny były aktualizowane.
We wrześniu 2025 r., kiedy ustawa weszła w życie, zmiany objęły 27,95 proc. lokali. W październiku – 20,3 proc., w listopadzie 17,6 proc., a w grudniu już tylko 12,8 proc.
Jak mówią analitycy portalu Tabelaofert.pl, o stabilizacji rynku świadczy też sytuacja na poszczególnych rynkach lokalnych. Miesięczne zmiany cen nowych mieszkań były minimalne. W Bydgoszczy, Krakowie i Łodzi serwis odnotował wzrost o 0,1 proc., w Szczecinie o 0,01 proc. W Poznaniu odnotowano spadek średnich cen nowych mieszkań o 0,1 proc.
Najwyższe wzrosty zanotowano w Warszawie – o 0,5 proc. W Trójmieście przeciętne ceny mieszkań deweloperskich poszły w górę o 0,3 proc. Spadki odnotowano m.in. we Wrocławiu (o 1 proc.), Aglomeracji Śląskiej (0,3 proc.) i w Lublinie (0,2 proc.).
W ujęciu rocznym mieszkania nadal są droższe – średnio o 1,6 proc. – Przy inflacji na poziomie 2,4 proc. oznacza to jednak realny spadek – zaznaczają autorzy raportu.
Czytaj więcej
Przeciętny czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. W wielu przypadkach konieczna jest korekta ceny. Pozyskanie klienta wymaga sporo pracy, zaangażowan...
Deweloperzy konkurują o klienta
W ciągu roku mieszkania najbardziej podrożały w Trójmieście – o 7,9 proc. W Poznaniu średnie ceny nowych lokali poszły w górę o 7,9 proc., w Bydgoszczy o 2,9 proc. – Wzrosty cen, ale poniżej inflacji, mieliśmy w Łodzi (2,4 proc.), Warszawie (1,5 proc.), Lublinie (1,9 proc.) i w Szczecinie (0,8 proc.) – podają eksperci.
Spadki cen w skali roku odnotowano m.in. we Wrocławiu (o 1,2 proc.), w Krakowie (o 0,7 proc.) i w aglomeracji śląskiej (0,3 proc.). Jak tłumaczą analitycy, tak duże różnice w cenach są pochodną nie tylko sytuacji na rynku, ale też struktury nowej oferty.
– W Krakowie widać efekt wysokiej bazy z poprzednich lat i mocnej konkurencji między inwestycjami. Nowa oferta częściej pojawia się w mniej prestiżowych lokalizacjach, co obniża średnią cenę mkw. dla całego miasta, a w Trójmieście odwrotnie – nowa oferta wchodziła w większym stopniu w segmencie wyższym – wyjaśnia Ewa Palus, główna analityczka portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Ekspertka podaje, że w grudniu wzrosły ceny 6,9 proc. lokali, a spadły 5,9 proc. W strukturze nowej podaży przewagę miały droższe mieszkania – stanowiły 3,8 proc. Wciąż można się targować.
– Jeżeli mieszkania dobrze się sprzedają, to deweloper stopniowo podnosi ceny. Ale jeżeli wycena jest za wysoka, a rabaty nie działają, to mieszkanie należy przecenić, i to solidnie – podkreśla Robert Chojnacki, wiceprezes portalu Tabelaofert.pl. – Jawność cen wymusza taką politykę, bo podawanie zbyt wysokiej ceny odstrasza klienta, który może nawet nie wiedzieć, jak wysoki rabat jest możliwy – zaznacza.
Czytaj więcej:
Tegoroczny wynik sprzedaży nowych mieszkań powinien być wyższy od ubiegłorocznego o ok. 10 proc. Przyszły rok ma być jeszcze lepszy – prognozuje JLL.
Pro
Co dalej z mieszkaniówką? W cenie lokale z dobrymi adresami
– Pomimo spadku stóp procentowych nie obserwujemy znaczącego wzrostu cen. Nie sprawdziły się też przewidywania o gwałtownym załamaniu rynku. Sprzedaż wygląda dobrze, ale rynek jest selektywny: popyt koncentruje się na części ofert – mówią autorzy analiz.
Robert Chojnacki podkreśla, że w pełni działa prawo popytu i podaży – duża podaż blokuje wzrost cen.
– W pierwszej połowie 2026 r. spodziewam się stabilnych cen, a w kolejnych miesiącach – selektywnych wzrostów – mówi wiceprezes Chojnacki.
Z kolei Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich, zwraca uwagę na jakość mieszkań i ich lokalizację. – Mieszkania w takich dzielnicach jak Mokotów czy Ursynów w Warszawie, zwłaszcza dobrze zaprojektowane, sprzedają się i będą sprzedawać się drożej i szybciej – ocenia dyrektor Tworska.
Czytaj więcej:
Seria obniżek stóp procentowych nie wywołała wielkiej fali popytu na mieszkania. Ceny w ryzach trzyma też bardzo duża podaż. To dobry czas na znale...
Pro
Metodologia
Średnia cena metra kwadratowego mieszkań podawana przez portal Tabelaofert.pl obejmuje ponad 95 proc. oferty. Z analizy wyłączono mikroapartamenty, czyli lokale poniżej 25 mkw., które zgodnie z prawem nie są mieszkaniami.
Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa typowych mieszkań, liczona dla dziesięciu największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest proporcjonalny do jego liczby ludności. Aglomeracja Śląska jest ograniczona do miast na prawach.
