Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 26 maja 2015 r. (I SA/Kr 323/15).

Stan faktyczny

Wnioskodawca zamierza sprzedać jednemu nabywcy działki, które nabył wraz z żoną jako jedną działkę rolną w 2002 r. Mieli na niej w przyszłości wybudować domy dla siebie i dzieci. Dziesięć lat później teren ten został objęty przez plan miejscowy, który przewidywał na tym obszarze zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca przeprowadził podział nieruchomości na 17 działek (działki są częściowo uzbrojone, niektóre posiadają przyłącze energii elektrycznej), a następnie uzyskał pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na dziesięciu z nich. W listopadzie 2013 r. rozpoczął budowę jednego z budynków. Wobec zmiany planów rodzinnych wnioskodawca zamierza jednorazowo sprzedać wszystkie działki objęte jedną księgą jednemu nabywcy.

W latach 1991–2003 wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego artykułami spożywczymi, indywidualnie, potem w formie spółki cywilnej, a następnie jako wspólnik spółki jawnej (do 2010 r.). Jest komandytariuszem w spółce komandytowej prowadzącej działalność w zakresie zarządzania wartościami niematerialnymi.

Zapytał, czy sprzedaż 17 działek budowlanych powstałych w wyniku podziału oraz przekształcenia nieruchomości rolnej z majątku wspólnego na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej jednorazowo jednemu nabywcy jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Sam uważał, że jednorazowa sprzedaż nawet kilkunastu działek wydzielonych z działki rolnej nie stanowi działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). W związku z tym z upływem pięcioletniego terminu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, nie podlega opodatkowaniu.

Fiskus nie zgodził się z tym stanowiskiem. W jego ocenie zakup ponad 2 ha ziemi służył lokacie kapitału, a nie celom rekreacyjnym rodziny. Wskazują na to także kolejne kroki podejmowane przez wnioskodawcę – wystąpienie o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, starania o podział działki oraz o wydanie pozwoleń na budowę. Działania podejmowane przez wnioskodawcę przypominają zatem działalność deweloperską – budowę budynków jednorodzinnych z przeznaczeniem do odsprzedaży.

W konsekwencji urzędnicy uznali, że sprzedaż ta powinna być opodatkowana jako przychody firmowe.

Rozstrzygnięcie

Autopromocja
CYFROWA.RP.PL

Jak cyfrowa rewolucja wpływa na biznes i życie codzienne

CZYTAJ WIĘCEJ

Podatnik zaskarżył interpretację, ale przegrał. Zdaniem WSA w Krakowie zamiar prowadzenia działalności gospodarczej uzewnętrznia się poprzez przeprowadzanie czynności faktycznych i prawnych o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika, decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania są działalnością gospodarczą.

Sąd nie miał wątpliwości, że planowana przez skarżącego sprzedaż może być uznana za działalność zarobkową i handlową. Będzie dokonana we własnym imieniu, natomiast do rozstrzygnięcia pozostaje to, czy działanie skarżącego nosi cechy działania zorganizowanego oraz prowadzonego w sposób ciągły.

W ocenie sądu, jeżeli działalność podatnika nie mieści się w zakresie czynności, które podejmuje rozsądny właściciel, który chce zbyć majątek z optymalnym zyskiem, to można uznać, że działalność ta jest zorganizowana i ciągła. Dotyczy to sytuacji, gdy działanie podatnika polega na kilku następujących po sobie czynnościach faktycznych i prawnych rozłożonych w czasie, które są przeprowadzane od samego początku w wykonaniu zamiaru odsprzedaży nieruchomości w takich warunkach, aby zysk był maksymalny.

Przy czym, zdaniem sądu, dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności. Możliwe jest, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie przeprowadzona jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Skarżący przez wiele lat nie wykorzystywał spornej działki. Nie stanowiła ona zatem dla niego miejsca, gdzie planowałby zbudować domy dla siebie oraz dzieci, a jedynie była lokatą kapitału.

Przeszkodą dla uznania spornych czynności za działalność gospodarczą nie jest to, że całość nieruchomości wieczystoksięgowej (obejmującej już wyodrębnione geodezyjnie działki) ma zostać sprzedana w ramach jednej transakcji jednemu nabywcy. Nie ma żadnego powodu, dla którego należałoby różnicować taki sposób zbycia nieruchomości od sprzedaży poszczególnych działek różnym nabywcom.

—oprac. Aleksandra Tarka

Zdaniem eksperta

Marcin Bazylczuk, radca prawny, doradca podatkowy w kancelarii Bazylczuk Prawo i Podatki

Podatnik, który sprzedaje kilka działek budowlanych, może mieć uzasadnione wątpliwości, czy taka transakcja nie zostanie uznana przez organy podatkowe za działalność gospodarczą. Taka kwalifikacja niesie za sobą istotne konsekwencje zarówno w PIT, jak i w VAT. Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli ma miejsce po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku działalności gospodarczej takie opodatkowanie wystąpi bez względu na upływ tego okresu. Również według ustawy o VAT zakwalifikowanie sprzedaży kilku działek do działalności gospodarczej może spowodować w określonych przypadkach konieczność opodatkowania tych transakcji. Co do zasady sprzedaż kilku działek nie powinna być traktowana jako transakcja przeprowadzana w ramach działalności gospodarczej jeżeli: działki zostały nabyte w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika do jego majątku osobistego; działki nigdy nie były wykorzystywane przez podatnika do działalności gospodarczej; nie były udostępniane nieodpłatnie lub odpłatnie przed sprzedażą; podatnik nie ponosił szczególnych nakładów na nieruchomość poza koniecznymi (np. na uzbrojenie każdej działki, wytyczenie dróg wewnętrznych); nieruchomości nie zostały nabyte z zamiarem oraz w celu odprzedaży; podatnik nie odliczył VAT od transakcji nabycia nieruchomości; środki ze zbycia nieruchomości zasilą majątek prywatny podatnika. W przypadku spełnienia tych przesłanek sprzedaż nawet kilku działek gruntowych nie powinna być kwalifikowana jako przeprowadzana w ramach działalności gospodarczej. Praktyka organów podatkowych w tym zakresie jest jednak niejednolita.