Opłaty za użytkowanie wieczyste, które w pewnym momencie gwałtownie wzrosły, spędzały sen z powiek niejednemu właścicielowi domu czy mieszkania. Zapewne większość z nich ulgą przyjęła więc wiadomość, że od 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostanie przekształcone we własność z mocy prawa. Ta zakrojona na szeroką skalę operacja wpływająca na sytuację prawną tysięcy właścicieli oraz wielu samorządów wywołała też komplikacje podatkowe. Potwierdza to sprawa, którą w pierwszej instancji przesądził już Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.

Z podatkiem czy bez

Sprawa dotyczyła gminy. W listopadzie 2018 r. wystąpiła o interpretację przepisów o VAT w zakresie użytkowania wieczystego. Gmina opisała szczegółowo, jak dotychczas traktowała je dla celów VAT. Wyjaśniła m.in., że nieruchomości oddane w użytkowanie do 30 kwietnia 2004 r. lub oddane na podstawie decyzji administracyjnej nie podlegają opodatkowaniu VAT, a od 1 maja 2004 r. stosuje do nich stawkę podstawową.

Czytaj też: VAT: opodatkowanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Zauważyła jednak, że 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W jej świetle 1 stycznia 2019 r. dotychczasowi użytkownicy wieczyści staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, do których do tej pory mieli prawo użytkowania wieczystego. Gmina przestanie być ich właścicielem. Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność nowi właściciele będą ponosili na jej rzecz opłatę przekształceniową. Opłata taka będzie wnoszona do 31 marca każdego roku przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, lub jednorazowo.

Gmina uważała, że niezależnie od daty oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (również tych od 1 maja 2004 r.) opłaty wnoszone przez nowych właścicieli na jej rzecz nie będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Inaczej sprawę widział jednak fiskus. Po analizie przepisów odpowiedział, że gdy czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po 30 kwietnia 2004 r., opłaty należne gminie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będą podlegały VAT.

Gmina zaskarżyła interpretację, ale finalnie przegrała. Kluczowy okazał się wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 25 lutego 2021 r. w sprawie C 604/19. Trybunał stwierdził w nim, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo pełnej własności przewidziane w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty stanowi dostawę towarów. Zwrócił uwagę, że gmina pobiera w zamian za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo pełnej własności opłatę od dawnych użytkowników wieczystych, należną co do zasady przez okres 20 lat, począwszy od dnia tego przekształcenia. Podobnie gdy opłata jest uiszczana jednorazowo. Okoliczności te w ocenie WSA pozwalają zaś uznać, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo pełnej własności daje gminie dochód o charakterze stałym, a transakcja stanowi działalność gospodarczą. I nie ma znaczenia, że przekształcenie było z mocy prawa, a kwota opłaty została ustanowiona w ustawie.

To nie koniec

Autopromocja
CFO Strategy & Innovation Summit 2021

To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów

WEŹ UDZIAŁ

WSA uznał więc, że przekształcenie użytkowania we własność z mocy prawa z 1 stycznia 2019 r. stanowi odrębną czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. I, jak tłumaczyła w pisemnym uzasadnieniu sędzia WSA Dagmara Dominik-Ogińska, w takiej sytuacji gmina działa w charakterze podatnika VAT.

Sąd nie zgodził się jedynie z fiskusem, że w przypadku przekształcenia prawa użytkowania we własność mamy do czynienia z kontynuacją wcześniejszej dostawy polegającej na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Wyrok nie jest prawomocny.

Sygnatura akt: I SA/Wr 295/19

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Tomasz Ciszewski, doradca podatkowy, partner w BT&A Group

Użytkowanie wieczyste i związane z nim opłaty zdążyły już wywołać spore problemy na gruncie VAT. To, jak opodatkować przekształcenie go z mocy prawa we własność z 1 stycznia 2019 r., to kolejna jego odsłona. A jest poważny, bo dotyczy tysięcy właścicieli domów i mieszkań posadowionych na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym i wielu samorządów. O skali problemu świadczy też to, że sprawą musiał zająć się Trybunał Sprawiedliwości UE. Jego wyrok i wyrok WSA we Wrocławiu nie pozostawiają złudzeń. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to czynność podlegająca VAT, a ze względu na brak preferencji w tym przypadku właściwa będzie podstawowa 23-proc. stawka. Gmina jako podatnik musi go rozliczyć, a zasadniczo właściciel wnoszący opłatę przekształceniową jako konsument powinien ponieść jego ciężar. Nie zawsze jednak jest proste i oczywiste, kto finalnie zostanie obciążony 23-proc. VAT. Jeśli okazałoby się, że gmina nie uwzględniła w opłacie przekształceniowej VAT, nie można wykluczyć, że będzie musiała zapłacić go z własnej kieszeni. Niemniej uznanie, że przekształcenie z mocy prawa to czynność podlegająca VAT, podniesie jego koszt.