Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dyrektor KIS) w interpretacji z 7 marca 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4012.666.2018. 3.MK) rozstrzygnął kwestie związane z opodatkowaniem VAT przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe oddanych przez wnioskodawcę w użytkowanie wieczyste, z mocy prawa przekształciły się w prawa własności tych gruntów. Wnioskodawca jest miastem na prawach powiatu. Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nowi właściciele gruntów zostali zobowiązani do ponoszenia na rzecz dotychczasowego właściciela przez okres 20 lat corocznych opłat, których wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Nowi właściciele mogą również zapłacić jednorazowo całą pozostającą do spłaty kwotę. W niektórych wypadkach, opłata należna od nabywcy, może zostać rozłożona na oprocentowane raty.
Wnioskodawca zadał pytania dotyczące zasad opodatkowania podatkiem VAT opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz rozłożenia opłaty na raty. Dyrektor KIS w wydanej interpretacji uznał, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie będzie opodatkowane VAT. Zdaniem organu interpretacyjnego czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu VAT i pozostaje poza zakresem tej ustawy. Przekształcenie będzie stanowić jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na „władztwo do rzeczy", które użytkownik już uzyskał. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości.
Niemniej, zdaniem dyrektora KIS opodatkowaniu VAT podlega opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ale wyłącznie, gdy czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nastąpiła po dniu 30 kwietnia 2004 r., tj. od dnia wejścia w życie obowiązującej ustawy o VAT. Przed tym dniem, zgodnie z poprzednią ustawą z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów, dlatego też pozostała do spłaty należność nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.
Konsekwentnie, również stawka VAT jest uzależniona od daty ustanowienia użytkowania wieczystego – w przypadku prawa ustanowionego od dnia 1 maja 2004 r. do dnia 31 grudnia 2010 r. należność będzie opodatkowana wg stawki 22 proc., natomiast w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego od dnia 1 stycznia 2011 r. – wg stawki 23 proc.. W odniesieniu do opłat, co do których ustawowo wskazano coroczny termin płatności, obowiązek podatkowy powstanie z końcem roku, tj. każdego ostatniego dnia roku do którego opłata jest należna. Wyjątkiem jest opłata za 2019 r. płatna do 20 lutego 2020 r., w tym przypadku obowiązek podatkowy powstanie w razie braku wcześniejszej płatności 31 grudnia 2019 r.
W przypadku uiszczenia opłaty przekształceniowej przed dniem 31 grudnia danego roku – obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania tej opłaty w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Dyrektor KIS stwierdził również, że rozłożenie opłaty na raty stanowi usługę finansową, traktowaną jako odrębna usługa odroczenia płatności, która objęta jest zwolnieniem od VAT. Obowiązek podatkowy z tytułu otrzymywanych przez Wnioskodawcę odsetek będzie powstawał z chwilą ich otrzymania.
Komentarz eksperta
Janina Fornalik, doradca podatkowy, partner w MDDP
Moim zdaniem stanowisko zaprezentowane przez dyrektora KIS w omawianej interpretacji jest słuszne. Kwestia opłat związanych z przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności budzi obecnie duże zainteresowanie, głównie pod kątem wysokości przyznanych rabatów. Należy jednak pamiętać również o obowiązku naliczenia podatku VAT, w sytuacjach gdy jest on należny. Określenie tych przypadków nie powinno stanowić problemu dla jednostek samorządu terytorialnego, ponieważ obowiązuje taka sama zasada jak w przypadku dotychczas pobieranych rocznych opłat za użytkowanie wieczyste – opodatkowaniu VAT podlegały tylko te opłaty, które dotyczyły prawa wieczystego użytkowania ustanowionego od 1 maja 2004 r. Kwestia ta została rozstrzygnięta w uchwale siedmiu sędziów NSA z 8 stycznia 2007 r. (sygn. akt I FPS 1/06), która ma analogiczne zastosowanie do opłat z tytułu przekształcenia.
