fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Ustrój i kompetencje

Prawo budowlane: prezydent ma prawo do ustaleń

Fotorzepa, Rafał Guz
Prezydent miasta, wydając zaświadczenia o samodzielności lokalu, może zbadać, czy nie narusza ono prawa budowlanego.

Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie ważne dla gmin oraz właścicieli nieruchomości. Przesądził, że nie ma automatyzmu przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokalu. Starosta (prezydent miasta), wydając je, nie musi kurczowo trzymać się ustawy o własności lokali. Może na podstawie także innych przepisów samodzielnie sprawdzać, czy lokal jest faktycznie samodzielny czy nie.

Do tej pory były duże rozbieżności w orzecznictwie sądowym dotyczącym tej tematyki.

Obejścia prawa

Spór, który trafił na wokandę NSA, dotyczył dewelopera ze Słupska. Wybudował on na terenie tego miasta dom jednorodzinny składający się z dwóch lokali. Następnie wystąpił do prezydenta o wydanie zaświadczeń o samodzielności czterech lokali wyodrębnionych w tym budynku. Prezydent odmówił. Jego zdaniem z pozwolenia na budowę oraz z zawiadomienia o zakończeniu budowy wynika, że dom jest dwulokalowy. Nieruchomość znajduje się również na terenie, dla którego dopuszcza się tylko budownictwo jednorodzinne. Z tych powodów nie może wydać zaświadczeń o samodzielności tych lokali. Byłoby to sprzeczne ze stanem faktycznym. Budynek ma charakter jednorodzinny, a nie wielorodzinny.

Deweloper wniósł zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Zdaniem spółki rolą prezydenta Słupska było jedynie zbadanie, czy lokal spełnia wymogi z art. 2 ustawy o własności lokali czy nie. W mniemaniu dewelopera spełnił on wszystkie niezbędne przesłanki z tego uregulowania. Lokale zostały bowiem wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, którego budowa została zakończona. Zostały przeznaczone na stały pobyt ludzi i służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Prezydent nie powinien więc szukać dziury w całym, tylko wydać żądane zaświadczenia.

SKO nie podzieliło jednak opinii dewelopera i utrzymało w mocy postanowienie prezydenta Słupska. Według SKO inwestor żądał zaświadczenia dla czterech lokali, a skoro tak, to budynek miał charakter wielorodzinny. W takim wypadku prawo budowlane przewiduje obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, którego nie miał. Wydanie tych zaświadczeń będzie zaś swoistym usankcjonowaniem samowoli.

Wówczas deweloper wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, a ten ją oddalił. Według niego zgodnie z definicją domu jednorodzinnego nie wolno wydzielić w nim więcej niż dwóch mieszkań. Wydanie ich dla czterech lokali jest więc niedopuszczalne.

Nie wolno na skróty

Deweloper postanowił walczyć do końca i wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W skardze cytował orzecznictwo, które było dla niego korzystne. NSA oddalił jego skargę. Przyznał, że w niektórych orzeczeniach sądy administracyjne uważają, że przy wydawaniu zaświadczeń należy stosować jedynie ustawę o własności lokali, nie wolno odwoływać się do prawa budowlanego. NSA nie jest jednak zwolennikiem tego poglądu. Wspomniana ustawa odwołuje się do definicji samodzielnego lokalu, a czy spełni on przesłanki samodzielności, koniecznie trzeba sięgnąć do prawa budowlanego i prawa miejscowego. To ostatnie dopuszcza na tym terenie jedynie domy jednorodzinne. Gdy natomiast chodzi o prawo budowane, to inwestor nie miał żądnego pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, ani też pozwolenia na użytkowanie. Oznacza to, że próbował obejść prawo.

sygnatura akt: I OSK 2772/14

Opinia

Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu

To bardzo dobre orzeczenie. Mam nadzieję, że sądy administracyjne będą je stosować. Teraz orzekają różnie. Wszystko przez wadliwe brzmienie art. 2 ustawy o własności lokali. Ustawodawca, wymieniając przesłanki, jakie musi spełnić samodzielny lokal, odsyła do kodeksu cywilnego, słowem nie wspominając o prawie budowlanym. Interpretacje tego przepisu są więc różne. Wydanie zaświadczeń dla czterech, a nie dwóch lokali na pewno nie doprowadziłoby do zalegalizowania samowoli. Takie zaświadczenie potwierdza bowiem jedynie stan faktyczny. Niemniej lokale posiadające tego typu dokument trafiłyby do obrotu i deweloper oferowałby je swoim klientom. Po sprzedaniu mieszkań bardzo trudno wyprostować sytuację prawną budynku. Na podstawie tych zaświadczeń u notariusza zawiera się umowy przenoszące własność.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA