Chciał sprzedać działki i został firmą. Cienka granica w oczach fiskusa

Samo pobranie zadatku nie powoduje powstania obowiązku w PIT, ale gdy już można go zatrzymać – jak najbardziej.

Publikacja: 10.05.2024 04:30

Chciał sprzedać działki i został firmą. Cienka granica w oczach fiskusa

Foto: Adobe Stock

Inwestowanie w nieruchomości stało się intratnym sposobem na pomnażanie majątku. Trzeba jednak uważać, bo w podatkach granica między zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą jest bardzo cienka. I choć wszystko zależy od konkretnego przypadku, fiskus od lat chętnie uznaje za przedsiębiorców osoby, które sprzedały kilka domów czy mieszkań. Co gorsza, nierzadko skutecznie. Potwierdza to kolejny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Czytaj więcej

Prosty sposób na ominięcie podatku PIT od zbycia działki

Zbycie działek uczyniło go firmą? Dobry interes

Spór w sprawie powstał w związku z wnioskiem o interpretację podatkową. Konkretnie chodziło o skutki sprzedaży nieruchomości i związanego z tym zadatku. Podatnik wyjaśnił, że we wrześniu 2015 r., wraz z inną osobą, stał się właścicielem niezabudowanej działki. W kolejnym roku burmistrz zezwolił współwłaścicielom na usunięcie z niej drzew. Kilka tygodni później wydano też decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej. Następnie w czerwcu 2016 r. dla nieruchomości została wydana decyzja o podziale na trzy działki, a w 2019 r. nastąpił kolejny ich podział.

Dalej podatnik wskazał, że w lutym 2020 r. właściciele podpisali umowę sprzedaży całości udziałów w prawie własności do dwóch działek. W stosunku do jednej z nich współwłaściciele zawarli z jednoosobowym przedsiębiorcą umowę przedwstępną sprzedaży. Na jej podstawie kupujący wypłacił każdemu z nich zadatek.

Ostatecznie jednak kupujący scedował swoje prawa z umowy przedwstępnej na osobę prawną. Wtedy doszło do zmiany umowy przedwstępnej i kolejnej wypłaty zadatku. Nowy zainteresowany uzyskał pozwolenie wodnoprawne na wykonanie na działce kilkuset modułów retencyjno-rozsączających. A także decyzję o zatwierdzeniu projektu oraz pozwolenie na budowę.

Z wniosku wynikało jednak, że w lipcu 2022 r. umowa przedwstępna została rozwiązana, a oferenci zatrzymali otrzymane kwoty zadatku. Podatnik chciał się upewnić, że zyski ze sprzedaży gruntu nie będą przychodem z działalności gospodarczej i czy powinien opodatkować przypadający na niego zadatek. Sam był przekonany, że nie. Przyznał co prawda, że prowadzi działalność w postaci kancelarii radcy prawnego, ale będzie musiał z niej zrezygnować z uwagi na stan zdrowia. Podkreślił też, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności, wynajmowana ani dzierżawiona. Właściciele nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania.

Podatnik tłumaczył, że udział w działce nabył, żeby zabezpieczyć swoją przyszłość. Wykorzystał okazję traktując jej nabycie jako prywatną lokatę wolnych środków pieniężnych w celu pozyskania składnika majątku nietracącego na wartości z biegiem czasu.

Wbrew oczekiwaniom podatnika fiskus uznał, że skoro podjął działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek, to zyski z niej należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Co do zadatku, to zdaniem urzędników w dacie jego zatrzymania doszło do zmiany jego charakteru.

W konsekwencji w momencie złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy doszło do powstania przychodu. I jak tłumaczył fiskus, zatrzymany zadatek także należy opodatkować jako przychód z działalności.

Wnioskodawca nie zgadzał się z taką oceną jego sytuacji podatkowej. Zaskarżył interpretację, ale przegrał. Najpierw racji nie przyznał mu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Uznał, że ciąg zdarzeń, w szczególności nakierowanych na zwiększenie atrakcyjności i wartości działek, przemawia za uznaniem sprzedaży za działalność.

Czytaj więcej

Sąd: można sprzedać kilka działek i nie rozliczać się z fiskusem

Ogół ma znaczenie przy ocenie

Do podobnych wniosków doszedł NSA. Jego zdaniem w spornej sprawie nie można uznać, że skarżący dokonywał sprzedaży majątku osobistego. Wszystkie jego działania zmierzały bowiem nie do uzyskania jedynie ekwiwalentu, ale do uzyskania jak najwyższego dochodu. Czynności opisane we wniosku cechowała ciągłość, powtarzalność, zorganizowany charakter i profesjonalizm. A jak podkreślił NSA, takich cech nie posiada sprzedaż majątku osobistego.

Podejmowane działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem i wskazują na charakter inwestycyjny, typowy dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności. Oceniane łącznie, mają wszystkie jej cechy.

Odnosząc się do kwestii otrzymanego zadatku, Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że zatrzymanie zadatku decyduje o powstaniu przychodu podlegającego opodatkowaniu. Jeżeli więc nastąpiło to w ramach wykonywania działalności, to także przychód powinien być przypisany do tego źródła.

NSA zgodził się co prawda, że zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT samo otrzymanie zadatku na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości nie spowodowało powstania obowiązku podatkowego. Ale powstał on w sytuacji uznania, że podatnik jest uprawniony do zatrzymania kwoty wpłaconej przez kupującego.

Zdaniem sądu jeśli nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej, bo przedwstępna została rozwiązana, to w dacie zatrzymania zadatku zmieniła ona swój charakter.

W konsekwencji złożenie przez kupującego oświadczenia o odstąpieniu od umowy będzie zdarzeniem określającym moment powstania tego przychodu, który należy opodatkować jako działalność. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 1149/23

doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy
Konrad Piłat

Wiele osób traktuje zakup gruntu jako jeden ze sposobów na lokatę wolnych środków. Tak było również w tym przypadku. Później pojawia się pytanie: czy sprzedaż nieruchomości może zostać uznana za działalność gospodarczą. Niestety, każdy przypadek trzeba analizować indywidualnie. Często trudno się zgodzić z argumentacją nie tylko organów podatkowych, ale także sądów. Tak jest również w tym przypadku. NSA stwierdził bowiem m.in., że działania podatnika zmierzały nie do uzyskania jedynie ekwiwalentu działki, ale do uzyskania jak najwyższego dochodu. W mojej ocenie zarządzanie prywatnym majątkiem również obejmuje próbę uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży. Można też mieć wątpliwości, czy uznać działania podatnika za ciągłe i powtarzalne, skoro polegały na wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej oraz wniosku o podział nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości stało się intratnym sposobem na pomnażanie majątku. Trzeba jednak uważać, bo w podatkach granica między zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym a działalnością gospodarczą jest bardzo cienka. I choć wszystko zależy od konkretnego przypadku, fiskus od lat chętnie uznaje za przedsiębiorców osoby, które sprzedały kilka domów czy mieszkań. Co gorsza, nierzadko skutecznie. Potwierdza to kolejny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawo dla Ciebie
Prof. Andrzej Kidyba: decyzja o odsunięciu mnie od zajęć jest skandaliczna
Aplikacje i egzaminy
Nowa KRS nie zostawia suchej nitki na kandydacie Bodnara na dyrektora KSSiP
Edukacja i wychowanie
Duże zmiany w szkołach od 1 września 2024 r. Nowacka podpisała rozporządzenie
Prawo w Firmie
Ta ustawa ma chronić przed hakerami ze Wschodu. Firmy i samorządy protestują
Prawo karne
Prokuratura umarza postępowanie w sprawie Lisa. Posłanka: Nieprawdopodobne uzasadnienie
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy