Prosty sposób na ominięcie podatku PIT od zbycia działki

Zdaniem fiskusa zadatek otrzymany na podstawie umowy przedwstępnej nie podlega opodatkowaniu. Potwierdza to w najnowszej interpretacji (nr 0115-KDIT2-3.4011.214.2018.1.AW). Dla sprzedających nieruchomość może to być sposób, by korzystać z pieniędzy, ale nie płacić podatku.

Sprawa dotyczyła podatnika, który kupił niezabudowaną działkę w 2014 r. Chce ją sprzedać, ale teraz musiałby zapłacić 19 proc. PIT. Dlatego zamierza poczekać do 2020 r., ponieważ po upływie pięciu lat dochód ze sprzedaży nie podlega w ogóle PIT. Wcześniej – w 2018 lub 2019 r. – planuje zawarcie umowy przedwstępnej z nabywcą. Otrzyma z tego tytułu zadatek w wysokości określonej części ceny za nieruchomość.

Napisał też, że przyszły nabywca chce na działce zbudować dom. Dlatego wnioskodawca może udzielić mu zgody – na podstawie umowy przedwstępnej – na podjęcie wszelkich czynności niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji. Chodzi m.in. o zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę oraz wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Wnioskodawca udzieli kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane.

Mężczyzna wystąpił o interpretację, by potwierdzić, że zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zadatku w 2018 lub 2019 r. oraz zawarcie umowy sprzedaży po 1 stycznia 2020 r. będzie wolne od podatku.

Zadatek to nie zapłata

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się, że takie rozwiązanie jest prawidłowe. Przypomniał, że w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu po upływie pięciu lat od jej nabycia. W opisanej sytuacji nabycie nastąpiło w 2014 r., więc właściciel może sprzedać nieruchomość bez daniny po 1 stycznia 2020 r. 

Dyrektor KIS wyjaśnił, że zadatek ma motywować strony do należytego wykonania umowy. Jego otrzymanie nie powoduje jednak definitywnego przysporzenia majątkowego. To dlatego, że może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet zapłaty. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zachować. Jeśli zaś sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wyraźnie wskazuje, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna mieć formę aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej nie ma więc skutków podatkowych, gdyż nie dochodzi do przeniesienia własności. Strony zobowiązują się, by to zrobić w określonym terminie.

Pisaliśmy o tym: „Umowa deweloperska a ulga w PIT: ważny wyrok ws. sprzedaży nieruchomości"

Musi być przeniesienie własności

Dyrektor KIS uznał na tej podstawie, że otrzymanie zadatku nie będzie skutkowało powstaniem przychodu. Dopiero w momencie zawarcia w 2020 r. notarialnej umowy sprzedaży dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości, a więc jej odpłatnego zbycia. A to oznacza, że właściciel nie zapłaci podatku ani od kwoty otrzymanej w 2020 r., ani od otrzymanego wcześniej zadatku.

– Fiskus potwierdza, że właściciel może w legalny sposób otrzymać, nawet z dwuletnim wyprzedzeniem, dużą część należności, nie płacąc przy tym podatku – mówi prawnik Marcin Malinowski. Wyjaśnia, że to dobre rozwiązanie dla osób, które nie mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, bo potrzebują pieniędzy na inne cele niż zakup nieruchomości. Z drugiej strony jednak osobie decydującej się na sprzedaż zależy zwykle na otrzymaniu całej zapłaty, nie tylko zadatku.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Łukasz Bączyk, doradca podatkowy, starszy menedżer w Crido Taxand