Przeniesienie własności nieruchomości za zwolnienie z długu nie jest odpłatnym zbyciem i właściciel nie ma z tego tytułu przychodu – ten pogląd dominuje w orzecznictwie. Jest niekorzystny dla fiskusa. Ministerstwo Finansów postanowiło więc zmienić przepisy „w celu wyeliminowania nieprawidłowej linii interpretacyjnej NSA”. Nowelizacja czeka już tylko na podpis prezydenta.
Podatek od dochodu ze sprzedaży mieszkania lub domu
Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT, jeśli właściciel nieruchomości (mieszkania, domu, gruntu) dokona jej odpłatnego zbycia (czyli najczęściej sprzeda), musi w zeznaniu rocznym wykazać przychód, wyliczyć dochód i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się jej po pięciu latach, licząc od końca roku, w którym ją nabył. Jeśli do odpłatnego zbycia doszło szybciej, może skorzystać ze zwolnienia z PIT pod warunkiem przeznaczenia pieniędzy na własne cele mieszkaniowe (ma na to trzy lata, liczone od końca roku, w którym przeprowadził transakcję).
Czytaj więcej
Jeśli sprzedamy odziedziczone mieszkanie po pięciu latach od nabycia go przez spadkodawcę nie musimy przejmować się PIT. Jeśli zrobimy to szybciej,...
Przeniesienie własności w zamian za zwolnienie z długu
Czy odpłatnym zbyciem jest też przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, czyli świadczenie w miejsce wykonania (tzw. datio in solutum)? Fiskus nie ma co do tego wątpliwości.
Spójrzmy na jedną z interpretacji (nr 0115-KDIT2.4011.425.2025.2.DT). Wystąpił o nią mężczyzna, który zaciągnął dwie pożyczki. W celu zwolnienia się z długu przeniósł na każdego z wierzycieli udziały w nieruchomości. Twierdził, że nie musi wykazywać z tego tytułu przychodu i rozliczać transakcji z fiskusem.
Urzędnicy mieli jednak inne zdanie. Podkreślili, że termin „odpłatne zbycie” obejmuje wiele umów, m.in. przeniesienie na rzecz wierzycieli prawa własności udziałów w nieruchomości w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu wymagalnych wierzytelności. Także w tej sytuacji właściciel uzyskuje przysporzenie majątkowe. „Zwolnienie z długu ma dla Pana określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestał Pan być zobowiązany wobec wierzycieli do zapłaty określonej kwoty pieniężnej – wartości niespłaconych pożyczek” – czytamy w interpretacji. Mężczyzna musi więc wykazać przychód.
Czytaj więcej
Fiskus może uznać, że sprzedawca gruntów działa jak przedsiębiorca i powinien płacić firmowe podatki. Przepisy są niejasne i dają urzędnikom duże p...
Skarbówka nie zgadza się z wyrokami
Co na to sądy? – Większość orzeczeń jest korzystna dla podatników. Wynika z nich, że przenoszący własność mieszkania, domu czy działki w zamian za zwolnienie z długu nie uzyskują żadnej korzyści, ich majątek się bowiem nie zwiększa – mówi Kuba Lewandowski, doradca podatkowy, starszy menedżer w PwC. Przykładem są wyroki o sygn. II FSK 2798/20 czy II FSK 1196/18.
„Z poglądem tym nie sposób się zgodzić, gdyż podważa on istotę podstawowych elementów konstrukcyjnych podatku dochodowego, takich jak przychód i dochód podatkowy” – napisało Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu do nowelizacji. I przeforsowało nowy przepis (art. 19 ust. 2a ustawy o PIT), który stanowi, że „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w celu uregulowania w całości lub w części zobowiązania, w tym z tytułu zaciągniętej pożyczki (kredytu), jest wysokość zobowiązania uregulowanego w następstwie takiego odpłatnego zbycia”. Ta zasada ma obowiązywać od 1 stycznia 2027 r.
Czytaj więcej
Przeniesienie własności nieruchomości, żeby uwolnić się od kredytu bankowego, nie powoduje żadnego przysporzenia po stronie dłużnika i nie stanowi...
Zmiana ustawy o PIT niekorzystna dla podatników
– To klasyczny scenariusz. Ponieważ orzeczenia są nie po myśli skarbówki, postanowiła zmienić ustawę – podkreśla Kuba Lewandowski. I przedstawia skutki zmiany na przykładzie. – Załóżmy, że Kowalski jest winien Nowakowi pół miliona zł. Nie ma mu z czego oddać, zaproponował więc, że przekaże mu dwuletnie mieszkanie, które jest właśnie tyle warte. Nowak się zgodził. Jeśli do przeniesienia własności dojdzie w 2026 r., to zgodnie z przeważającą linią orzeczniczą, przychodu nie będzie. Jeśli w 2027 r., Kowalski będzie musiał wykazać przychód, obliczyć dochód (przychód minus koszty) i zapłacić od niego PIT. Gdyby mieszkanie było warte 700 tys. zł, przychód należałoby wykazać w takiej wysokości – tłumaczy ekspert.
Nowy przepis będzie miał też zastosowanie do rzeczy ruchomych, np. samochodów (rozliczamy je w zeznaniu, jeśli przenieśliśmy ich własność przed upływem pół roku od nabycia, licząc od końca miesiąca).
– Zmiana jest niekorzystna dla podatników. Ale logiczna, ponieważ podobne regulacje obowiązują już przedsiębiorców – podsumowuje Kuba Lewandowski.
