Umowa deweloperska a ulga w PIT: ważny wyrok ws. sprzedaży nieruchomości

W środę Naczelny Sąd Administracyjny wywrócił do góry nogami dotychczasowe restrykcyjne podejście do zwolnienia z PIT przy sprzedaży mieszkania czy domu przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Uznał, że umowa deweloperska to kontrakt o wybudowanie własnego lokum. A to ratuje tych, którym fiskus odmówił zwolnienia, tylko dlatego, że nie zdążyli podpisać ostatecznej umowy u notariusza.

Dziura w ziemi

Sprawa dotyczyła podatniczki, której fiskus zakwestionował preferencję przy sprzedaży nieruchomości. Kobieta odziedziczyła mieszkanie, które chciała sprzedać przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia. Wówczas odpłatne zbycie tzw. prywatnych nieruchomości podlega PIT.

Ustawodawca przewidział jednak furtkę dla osób, które po szybkiej sprzedaży chcą zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. Dla tych, którzy w ciągu dwóch lat od końca roku zbycia zysk przeznaczają na określone cele mieszkaniowe ustanowił zwolnienie w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. I właśnie z niego zamierzała skorzystać podatniczka. Znalazła dewelopera, którego inwestycja była jeszcze na etapie dziury w ziemi. Przed upływem dwóch lat wymaganych do zwolnienia podpisała z nim umowę deweloperską i wpłaciła pieniądze ze zbycia spadkowego lokum. A po odebraniu kluczy resztę środków przeznaczyła na wykończenie.

Była pewna, że spełniła wszystkie warunki do zwolnienia. Innego zdania był jednak fiskus. Ku jej zaskoczeniu tuż przed terminem przedawnienia zobowiązania za rok, w którym sprzedała pierwsze mieszkanie, zażądał PIT. Dlatego że akt notarialny przenoszący ostatecznie własność mieszkania kupionego u dewelopera kobieta podpisała już po dwuletnim okresie przewidzianym na wydatkowanie środków. Fiskus tłumaczył, że w przypadku inwestycji w zakup własnego mieszkania ustawodawca mówi o jego nabyciu. A o tym decyduje dopiero ostateczna umowa zawarta u notariusza.

Urzędnicy nie chcieli też słyszeć o zwolnieniu dla wydatków poniesionych na wykończenie. Zauważyli, że podatniczka inwestowała w lokal na podstawie protokołu odbioru, który jeszcze nie stanowił o jej własności.

Stanowisko niekorzystne dla podatniczki potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. Uznał, że sama umowa deweloperska i wydatkowanie pieniędzy to za mało, żeby skorzystać ze zwolnienia. Odwołał się zresztą do orzecznictwa NSA, które do tej pory do skorzystania z preferencji też wymagało sfinalizowania zakupu u dewelopera u notariusza przed upływem okresu wyznaczonego do wydatkowania pieniędzy.

Sprawa trafiła do NSA, który diametralnie zmienił podejście do wypełnienia warunków zwolnienia w przypadku umów deweloperskich. Podkreślił, że sporne zwolnienie ma charakter celu społecznego, który trzeba uwzględnić w otoczeniu normatywnym.

Cel społeczny

Jak tłumaczyła sędzia NSA Aleksandra Wrzesińska-Nowacka, ustawodawcy zależało na zainteresowaniu obywateli zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych za pośrednictwem deweloperów. Przewidział też specjalne regulacje ochronne dla nabywców, m.in. umowę deweloperską.

Jak podkreślał sąd, jej cechą jest m.in. to, że w momencie jej zawarcia kupujący wie już, jaki lokal kupi, gdzie on będzie położony itd. Umowa deweloperska polega na tym, że ktoś buduje lokal dla kogoś.

Uznał, że przypadek zakupu mieszkania w umowie deweloperskiej to nie wydatek na nabycie, ale wybudowanie własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 lit. d ustawy o PIT). NSA nie miał wątpliwości, że ustawodawca taką możliwość dopuszcza, a przy tym wydatku nie stawia warunku nabycia w odpowiednim czasie. W ocenie NSA nie można różnicować sytuacji podatników, którzy budują sami albo za pośrednictwem, na podstawie umowy deweloperskiej. Potwierdził też prawo do zwolnienia w zakresie wykończenia. Protokół odbioru wystarczył, by uznać, że podatniczka inwestowała już we własne lokum. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt

II FSK 3510/17