Otwarcie galerii nie rozwiązuje problemów właścicieli i najemców: znów potrzebne są negocjacje

W końcu zamknięcie przypadło na tradycyjnie okres najwyższych obrotów w roku – stąd prowadzący biznes w galeriach handlowych mogą już liczyć co najwyżej na minimalizowanie strat. Problemy potęguje także chaos prawny, związanych chociażby z powrotem do słynnej formuły „wygaszenia wzajemnych zobowiązań stron". Niestety, im większe trudności ekonomiczne, tym większych problemów ze znalezieniem kompromisowych rozwiązań należy się spodziewać na linii właściciele galerii-najemcy. Tymczasem sukces – zarówno przy stole negocjacyjnym, jak i w sądzie – uzależniony jest od znalezienia rozwiązań, które uwzględnią interesy obydwu stron. Dlatego warto powrócić do negocjacji, opierając je na rozsądnych propozycjach, odpowiadających rzeczywistej kondycji właścicieli galerii i najemców.

Gorzej niż na wiosnę

Oczywiście zarówno właściciele galerii handlowych, jak i najemcy oferowanych przez nie powierzchni są obecnie bogatsi o doświadczenia z wiosny i lata bieżącego roku. Wiadomo, że nie był to łatwy czas – w końcu zamknięcie centrów handlowych stanowi do tego stopnia nadzwyczajną sytuację, że przewidywanie tego rodzaju rozwiązań było właściwie niemożliwe. Jednak – pomimo ogromnych trudności dotyczących nie tylko sfery ekonomicznej, ale również prawnej – właściciele i najemcy w dużej mierze wyszli z pierwszego kryzysu obronną ręką. W zdecydowanej większości przypadków – a sam brałem udział w przeszło setce negocjacji – udało się zawrzeć porozumienia, a spory sądowe wynikające z tamtej sytuacji stanowią niewielki odsetek wszystkich spraw.

Czytaj także: Skutki drugiego lockdownu w galeriach handlowych

Niestety, tym razem położenie całej branży wydaje się dużo trudniejsze. W końcu w drugi lockdown galerie i prowadzący w nich działalność weszli w dużo gorszej niż na wiosnę, kondycji ekonomicznej. Poza tym obecne zamknięcie przypadło w tradycyjnie najlepszym dla handlu okresie roku, co przy spodziewanym pogorszeniu się nastroju konsumentów może wygenerować straty nie do odrobienia. Paradoksalnie niewiele lepiej wygląda położenie tych najemców, którzy mogli „normalnie" prowadzić działalność w galeriach.

Rzeczywiście, w porównaniu z wiosną lista wyjątków od zakazu prowadzenia działalności w centrach była dłuższa. Jednak nie zmienia to zasadniczego uwarunkowania: galeria handlowa zawsze stanowi całość, a kompleksowość usług stanowi jej istotę. Stąd „wyjęcie" poszczególnych elementów powoduje trudności dla tych, którzy mogą prowadzić w niej działalność. Poza tym od wiosny widoczne są zmiany w zachowaniach konsumentów. Większość odwiedzających nie spędza czasu w galeriach, ale przychodzi do nich w jasno określonych celach, a – co dobrze było widoczne już od początków października – sam wzrost ilości zakażeń powoduje spory odpływ klientów. Do tego dochodzą problemy prawne: bardzo trudno jednoznacznie określić kto może, a kto nie prowadzić obecnie działalność w galeriach, co dodatkowo stanowi poważne ryzyko dla tych, którzy zdecydują się otworzyć swoje sklepy.

Niejasne zakazy

Źródłem tych problemów jest konstrukcja jeszcze obowiązującego rozporządzenia, w którym ustanawiając wyjątki od zakazu prowadzenia biznesu w galeriach posłużono się formułą „przeważającej działalności". Co prawda wszystko wskazuje na to, że w najbliższą sobotę ograniczenia te przejdą do historii, jednak stosowanie tego rodzaju rozwiązań niestety jest stałą praktyką ustawodawcy. Dlatego warto zwracać uwagę na trudności generowane przez posłużenie się tego rodzaju sformułowaniami – w końcu nie ma pewności, że galerie nie zostaną ponownie zamknięte. Tym bardziej, że zapowiadana szczepionka nie wyeliminuje od razu wszystkich zagrożeń wynikających z pandemii.

Zarówno na wiosnę, jak i obecnie kryteria kwalifikowania danych biznesów do wyjątków od zakazu prowadzenia działalności w galeriach zostały zdefiniowane w mocno nieokreślony sposób. Nie wiadomo, czy decyzje co do możliwości otwarcia sklepu podejmować na podstawie danych zawartych we właściwych rejestrach i opartych na Polskiej Klasyfikacji Działalności, czy też na podstawie faktycznie prowadzonej aktywności. Ustawodawca nie formułuje zasad oceny tych przesłanek, więc można przyjąć, że liczy się to, jaka działalność faktycznie „przeważa" w danym sklepie. Jednak tego rodzaju kwestie często nie sposób ustalić w sposób jednoznaczny – a analizy organu nakładające kary wcale nie muszą pokrywać się ze zdaniem prowadzącego biznes.

W praktyce decyzja czy dany przedsiębiorca może czy też nie może prowadzić działalność w galerii nie ma jedynie ekonomicznego znaczenia. W końcu za złamanie zakazów wprowadzonych w związku ze stanem epidemii grozi dotkliwa sankcja administracyjna – sięgająca nawet 30 tys. złotych – oraz utrata możliwości korzystania z pomocy publicznej. Aczkolwiek w tym ostatnim przypadku należy pamiętać, że „ustawa o dobrym samarytaninie", na mocy której sankcja ta ma zostać wprowadzona – pomimo zakończenia procesu legislacyjnego – nie została opublikowana. Co więcej, przedstawiciele ustawodawcy wprost wskazują, że jej publikacja leży pod dużym znakiem zapytania, co dodatkowo potęguje – i tak potężny – chaos legislacyjny.

Negocjacje muszą ruszyć od nowa

Mówiąc inaczej w obecnej sytuacji ani właściciele galerii handlowych, ani najemcy nie są w stanie na sto procent ocenić co im wolno, a czego nie. Nie mają także pewnych narzędzi przewidzenia skutków swoich działań – może się zdarzyć, że najemca uzna, że prowadzony przez niego biznes uprawnia go do otwarcia sklepu, natomiast organ nakładający grzywnę zajmie inne stanowisko. W końcu nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której ustawodawca decyduje o publikacji „ustawy o dobrym samarytaninie", co z kolei wyeliminuje z możliwości korzystania z pomocy publicznej tych przedsiębiorców, którzy zinterpretowali wprowadzane ograniczenia inaczej niż różnego rodzaju organy kontrolne. W każdym razie właściciele galerie i najemcy znów powinni usiąść do stołu negocjacyjnego.

Wynika to z obowiązującego art. 15ze „tarczy antykryzysowej" – a więc tego samego przepisu, który stanowił podstawę wiosennych negocjacji, zgodnie z którym wspominane powyżej zobowiązania wygasają w przypadku wprowadzenia zakazu działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Warto jednak przypomnieć, że warunkiem skorzystania z tego mechanizmu jest złożenie przez najemcę oferty przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach zarówno przez okres obowiązywania zakazu, jak i co najmniej przez sześć miesięcy od jego zniesienia.

To jednocześnie rodzi sporo problemów na etapie stosowania prawa, związanych z nałożeniem się terminów przedłużenia umów wynikających z bieżącego i wiosennego zakazu. Dlatego nie ma wątpliwości, że także obecnie najlepszym rozwiązaniem tej sytuacji są negocjacje – po prostu właściciele galerii i najemcy muszą po raz kolejny usiąść do stołu i samodzielnie znaleźć wyjście z impasu. Jednak nie ma co ukrywać, że osiągnięcie tego celu – chociażby przez o wiele trudniejszą sytuację ekonomiczną właścicieli galerii i najemców oraz związanym z tym wzrost wzajemnych oczekiwań – będzie bardziej skomplikowane.

Można zabezpieczyć roszczenia

Dlatego można się spodziewać, że – niestety – tym razem odsetek spraw sądowych będzie wyższy niż wiosną i latem. Z tego względu zawsze trzeba bilansować możliwe zyski i straty wynikające z zawarcia ugody i ewentualnego rozpoczęcia sporu sądowego. Recepta na udane negocjacje zawsze jest podobna: złożenie rozsądnych, ściśle związanych z rzeczywistą sytuacją stron, propozycji; odpowiednie zbilansowanie wzajemnych oczekiwań; czy rzeczywista chęć zawarcia ugody, oparta na świadomości trudności każdego z kontrahentów. Wbrew pozorom sprawa sądowa wygląda podobnie – trudno spodziewać się, aby sądy przystawały na maksymalne roszczenia którejś ze stron.

Wynika to z faktu, że dla większości tego typu spraw podstawę prawną będzie stanowić klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków – a więc art. 3571 Kodeksu cywilnego – zgodnie z którą sąd ma prawo, oczywiście w przypadku, w którym doszło do takiej zmiany stosunków, na nowo określić wzajemne zobowiązania stron. Czyni to odwołując się do interesów obydwu kontrahentów, zasad współżycia społecznego oraz charakteru zmian stosunków.

Z tego względu nie ma wątpliwości, że najemca w takich sprawach musi wykazać rzeczywisty wpływ pandemii na spadek swoich obrotów, i spowodowaną tym stratę, a także, że tego rodzaju stan będzie trwał przez dłuższy czas. Jednak w takich sprawach liczą się także interesy wynajmującego – w końcu obydwie strony umowy są ofiarami wprowadzonych zakazów. Dlatego ani na etapie negocjacji, ani ewentualnego sporu sądowego jedna z nich nie może ponieść całości konsekwencji zakazu handlu i spowodowanego nim kryzysu.

O tych uwarunkowaniach trzeba pamiętać zasiadając do stołu negocjacyjnego – tym bardziej, że biorąc pod uwagę czas potrzebny do prawomocne rozstrzygnięcie tego rodzaju sprawy sądowej, ewentualny wyrok może nie mieć większego znaczenia z biznesowego punktu widzenia. Dlatego coraz częściej pojawia się idea wnioskowania przez właściciela galerii lub najemcę o udzielenie przez sąd zabezpieczenia przyszłych roszczeń procesowych, np. w formie redukcji wysokości czynszu. Trudno mówić o ustalonej praktyce w tym obszarze, jednak doświadczenie pokazuje, że sądy zarówno przystają na takie wnioski, jak i je oddalają. Wszystko zależy od okoliczności danego przypadku, a zwłaszcza dobrego uprawdopodobnienie okoliczności będący podstawą wniosku – a więc np. spadku obrotów i ich wpływu na znaczne pogorszenie się sytuacji przedsiębiorcy.

Jednak bez względu na to, czy właściciele centrów i najemcy wybiorą drogę negocjacji czy procesu sądowego muszą być gotowi na kompromis i wzajemne rozłożenie ciężarów wynikających z zaistniałej sytuacji. Z tych względów dobrym rozwiązaniem może okazać się progresja czynszu, uzależniona od wzrostu obrotów. Dzięki temu najemca zyska możliwość zapłaty mniejszych kwot w czasie kryzysu, natomiast przy odrabianiu strat, większe sumy przekaże na rzecz wynajmującego.

O czym pamiętać przystępując do negocjacji?

1. Kryzys wywołany przez koronawirus dotyka zarówno właścicieli galerii, jak i wynajmujących - obecna sytuacja nie jest winą żadnej ze stron

2. Jednocześnie negocjacje - oparte o rozsądne propozycje, ściśle związane z rzeczywistą sytuacją stron - są najlepszym rozwiązaniem. Poza tym nigdy nie ma pewności, że wyrok sądu będzie bardziej satysfakcjonujący, niż wynik negocjacji

3. W każdym razie najemca zawsze powinien wykazać rzeczywisty wpływ pandemii na spadek jego obrotów - a tym samym na powstałe straty

4. Ważne jest ustalenie, w jaki sposób obecna sytuacja przełoży się na położenie stron w dłuższej perspektywie - adekwatnej do planowanego okresu trwania umowy

5. Rozmowy nie mogą prowadzić do prób przerzucenia całości konsekwencji związanych z kryzysem na którąkolwiek ze stron

6. Dlatego w negocjacjach koniecznie trzeba uwzględnić  sytuację faktyczną - zwłaszcza rozmiar poniesionych strat - zarówno wynajmującego jak i najemcy oraz dążyć do odpowiedniego rozłożenia skutków ekonomicznych kryzysu