Jak ująć w księgach długoterminową umowę najmu jako leasingu finansowego?

- Sieć dyskontowa podpisała z deweloperem 25-letnią umowę najmu długoterminowego nieruchomości handlowej o określonych parametrach, ściśle dostosowanych do potrzeb spółki. W tym celu deweloper – na zakupionej działce – zaprojektował, a następnie wybudował obiekt handlowy, specjalnie na potrzeby spółki, w technologii, która zapewnia możliwość użytkowania obiektu przez 25–30 lat. Umowa nie zawiera możliwości wypowiedzenia. Koszt zakupu działki i wybudowania obiektu przez dewelopera wyniósł 12 mln zł. Roczna opłata za wynajem nieruchomości wynosi 1 mln zł. Wszystkie opłaty eksploatacyjne będzie ponosił bezpośrednio leasingobiorca. Dla uproszczenia pominięto indeksację.

Jak powyższa transakcja powinna zostać ujęta przez spółkę (leasingobiorcę) przy obecnych regulacjach prawnych MSSF? Jak transakcja będzie wykazywana według MSSF 16 „Leasing"? Jak powyższa transakcja powinna zostać ujęta przez leasingodawcę? – pyta czytelnik.

Odpowiedź na pytanie rozpatrzymy jako warianty ewidencji umowy najmu w księgach najemcy (leasingobiorcy) oraz leasingodawcy zgodnie z aktualnym stanem prawnym (MSR 17 „Leasing") oraz według MSSF 16 „Leasing", którego regulacje wchodzą w życie z początkiem 2019 r.

WARIANT 1. Ujęcie przez leasingobiorcę

W aktualnym stanie prawnym, w MSR 17 „Leasing", w klasyfikacji leasingu za podstawowe kryterium przyjęto zakres, w jakim ryzyko i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przypadają w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. Na ryzyko składa się możliwość poniesienia strat z powodu niewykorzystania zdolności produkcyjnych, utraty przydatności technicznej lub zmian poziomu osiąganego zwrotu, spowodowanych zmianami warunków ekonomicznych. Pożytkami mogą być oczekiwanie zyskownego funkcjonowania składnika aktywów przez ekonomiczny okres użytkowania oraz oczekiwanie na zysk, wynikający ze wzrostu wartości składnika aktywów lub realizacji wartości końcowej.

Krok 1. Klasyfikacja

Umowa leasingowa zaliczana jest do leasingu finansowego, jeżeli następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków na leasingobiorcę z tytułu posiadania przedmiotu leasingu. W innym przypadku jest klasyfikowana jako leasing operacyjny (najem).

Przesłankami wskazującymi, że mamy do czynienia z leasingiem finansowym, są następujące okoliczności:

a) na podstawie umowy leasingowej następuje przeniesienie na leasingobiorcę własności danego składnika przed końcem okresu leasingu;

b) leasingobiorca ma możliwość zakupienia składnika aktywów za cenę, która – według przewidywań – będzie na tyle niższa od wartości godziwej ustalonej na dzień, gdy prawo zakupienia składnika będzie mogło zostać zrealizowane, iż w chwili rozpoczęcia leasingu istnieje wystarczająca pewność, że leasingobiorca skorzysta z tego prawa;

c) okres leasingu stanowi większą część ekonomicznego okresu użytkowania składnika aktywów, nawet jeżeli tytuł prawny nie ulega przeniesieniu; ?

d) wartość bieżąca minimalnych opłat leasingowych na dzień rozpoczęcia leasingu wynosi zasadniczo prawie tyle, ile wynosi łączna wartość godziwa przedmiotu leasingu;

e) aktywa będące przedmiotem leasingu mają na tyle specjalistyczny charakter, że tylko leasingobiorca może z nich korzystać bez dokonywania większych modyfikacji.

W przypadku opisanym w pytaniu możemy stwierdzić, że przesłanki z pkt c) oraz d) są spełnione, stąd tę umowę należy zakwalifikować w spółce (leasingobiorcy) jako leasing finansowy, nawet jeśli po jej zakończeniu nie następuje przeniesienie własności składnika aktywów na leasingobiorcę.

Krok 2. Ujęcie początkowe

Na dzień rozpoczęcia okresu leasingu, leasingobiorcy ujmują leasing finansowy w bilansie jako aktywa i zobowiązania, w kwotach równych wartości godziwej przedmiotu leasingu ustalonej na dzień rozpoczęcia leasingu lub w kwotach równych wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych ustalonej na dzień rozpoczęcia leasingu, jeżeli jest ona niższa od wartości godziwej.

Przy obliczaniu wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych stopą dyskontową jest stopa procentowa leasingu, jeżeli możliwe jest jej ustalenie. W przeciwnym razie stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy.

Spółka ujmie w swoich księgach następujące księgowania (przy założeniu stopy dyskontowej na poziomie 6,5 proc.):

Wn „Rzeczowe aktywa trwałe – nieruchomość handlowa" 12 000 000 zł

Ma „Zobowiązanie z tytułu leasingu (w podziale na część długo- i krótkoterminową) 12 000 000 zł.

Analogicznie księgowania będą przebiegały w latach następnych, z uwzględnieniem spadku wartości kosztów finansowych z uwagi na spadające „zadłużenie" kapitałowe z tytułu leasingu.

Krok 3. Zmiany wynikające z przyjęcia MSSF 16

Zgodnie z opisem powyżej, leasingobiorca (najemca) jest zobowiązany do rozpoznania w bilansie prawa do użytkowania składnika aktywów (wynajmowanej powierzchni handlowej) oraz zobowiązania wynikającego z obowiązku dokonywania związanych z tym prawem płatności.

W konsekwencji, początkowe ujęcie umowy leasingu według MSSF 16 „Leasing" powinno przebiegać podobnie, jak obecnie według MSR 17, jeśli umowa spełnia definicję leasingu finansowego, z tą różnicą, że zostanie ujęty składnik aktywów w postaci prawa do użytkowania nieruchomości, jako środek trwały, a nie jako nieruchomość. Drugostronnie zostanie ujęte zobowiązanie z tytułu leasingu. Różnica będzie polegać jednak na tym, że wartość prawa i zobowiązanie będą ujmowane jako wartość bieżąca przyszłych płatności leasingowych i nie będzie porównywana do wartości godziwej przedmiotu leasingu.

Również w zakresie rachunku zysków i strat nie będzie istotnych różnic zasad ujmowania leasingu finansowego obecnie, tzn. będą ujmowane dwa elementy składowe:

- amortyzacja prawa do użytkowania składnika aktywów, ujmowana jako amortyzacja w kosztach operacyjnych, oraz

- koszt odsetkowy związany z wykazywanym zobowiązaniem, tj. finansowaniem przez leasingodawcę.

Wariant 2. Ujęcie przez leasingodawcę

W naszym przykładzie leasingodawca – właściciel nieruchomości – zarówno według obecnych regulacji wynikających z MSR 17, jak i nowych regulacji MSSF 16, ujmuje leasing finansowy w sposób opisany poniżej.

Krok 1. Ujęcie początkowe

Leasingodawcy ujmują aktywa oddane w leasing finansowy w bilansie i prezentują je jako należności, w kwocie równej inwestycji leasingowej netto. Na podstawie umowy leasingu finansowego następuje przekazanie przez leasingodawcę zasadniczo całego ryzyka i pożytków związanych z tytułem prawnym, w związku z czym należne opłaty leasingowe leasingodawca traktuje jako spłatę należności głównej i przychody finansowe, które są dla leasingodawcy zwrotem zainwestowanych środków i wynagrodzeniem za usługi.

Krok 2. Późniejsza wycena

Ujmowanie przychodów finansowych przebiega w sposób odzwierciedlający stałą okresową stopę zwrotu na inwestycji leasingowej netto dokonanej przez leasingodawcę w postaci leasingu finansowego.

Leasingodawca powinien przyporządkowywać przychody finansowe przez okres leasingu w sposób racjonalny i systematyczny. Przyporządkowanie przychodów rozłożone jest w czasie w sposób odzwierciedlający stałą okresową stopę zwrotu na inwestycji leasingowej netto dokonanej przez leasingodawcę na podstawie umowy leasingu finansowego. Opłaty leasingowe dotyczące danego okresu obrotowego, z wyłączeniem kosztów usług, zmniejszają inwestycję leasingową brutto, obniżając zarówno należność główną, jak i kwotę niezrealizowanych przychodów finansowych.

Należy regularnie weryfikować szacunkowe niegwarantowane wartości końcowe przyjęte do wyliczenia wartości inwestycji leasingowej brutto leasingodawcy. Jeżeli nastąpiło zmniejszenie szacunkowej niegwarantowanej wartości końcowej, to modyfikuje się sposób rozliczenia w czasie przychodów w okresie leasingu i niezwłocznie ujmuje się ewentualne zmniejszenie kwot już zarachowanych.

W przypadku z pytania leasingodawca (deweloper) dokonał łącznej inwestycji w kwocie 12 mln zł, która obejmowała zakup gruntu i wybudowanie obiektu handlowego pod specyficzne potrzeby długoterminowego najemcy, który będzie użytkował nieruchomość przez zasadniczy okres jej ekonomicznej użyteczności. Niemniej po zakończeniu umowy najmu nieruchomość ta będzie przedstawiała dla leasingodawcy wartość odzwierciedlającą przynajmniej wartość rynkową gruntu. Przyjmując, że z uwagi na dobrą lokalizację udział działki w łącznej wartości inwestycji wyniósł 4 mln zł, leasingodawca założy tę wartość jako tzw. niegwarantowaną wartość końcową, definiowaną jako ta część wartości końcowej przedmiotu leasingu, której uzyskanie przez leasingodawcę nie jest zapewnione.

Stopa dyskontowa, którą zastosuje leasingodawca, może być inna niż zastosowana przez leasingobiorcę, w wyniku doliczenia do wartości leasingu niegwarantowanej wartości końcowej. W naszym przypadku tak ustalona stopa dyskontowa, tzw. stopa procentowa leasingu, wynosi ok. 7,2 proc.

W efekcie leasingodawca ujmie w swoich księgach zapis: