fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Koronawirus: restauratorzy, fryzjerzy, kluby fitness i inni przedsiębiorcy mogą negocjować płatności z umów najmu

Fotorzepa
Pandemia koronawirusa postawiła przed właścicielami galerii handlowych i przedsiębiorcami prowadzącymi w nich działalność zupełnie nowe wyzwania, które wiążą się z koniecznością dokonania poważnych zmian w przyjętym modelu prowadzenia biznesu. Z podobnymi wyzwaniami borykają się także ci, którzy w innych miejscach prowadzą działalność często spotykaną w galeriach. Warto pamiętać, że fryzjerzy, kosmetyczki, restauratorzy, czy właściciele klubów fitness, których nie objęło „wygaszenie" umów najmu, mają w istocie bardzo podobne możliwości, jak prowadzący działalność w galeriach. Od ich prawidłowego wykorzystania może zależeć przyszłość wielu firm.

Po częściowym otwarciu galerii handlowych rozgorzała dyskusja dotycząca konieczności nowego ustalenia zasad łączyć właścicieli tego rodzaju obiektów oraz najemców ich lokali. Właściwie nikt nie ma wątpliwości, że status quo sprzed epidemii definitywnie przeszedł do historii. Problem polega na tym, w jaki sposób na nowo ułożyć wzajemne relacje – zwłaszcza, że ciągle nie wiadomo jak bardzo koronawirus zmienił nasze życie oraz jak długo będziemy musieli funkcjonować w nowym reżimie sanitarnym. Jednak z tego rodzaju problemami muszą zmagać się także ci, którzy prowadzą różnego rodzaju biznesy charakterystyczne dla galerii handlowych w innych miejscach. Biorąc pod uwagę, że trwający kryzys najpewniej poważnie wpłynie na zachowania konsumentów przykładowo właściciele klubów fitness, restauratorzy, czy fryzjerzy i kosmetyczki powinni przygotować się na przemodelowanie swoich strategii biznesowych. Jednocześnie warto już teraz wdrożyć działania zmierzające do racjonalizacji kosztów, chociażby poprzez renegocjację czynszów najmu.

Biznes to nie tylko galerie handlowe

Na potrzeby wprowadzania ograniczeń związanych najpierw ze stanem zagrożenia epidemicznego, a następnie ze stanem epidemii, ustawodawca zdefiniował galerie, jako obiekt handlowy lub usługowy o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2000m2. To w tego rodzaju obiektach praktycznie zupełnie wygaszono możliwość prowadzenia działalności w handlu i usługach (z niewielkimi wyjątkami, jak drogerie, czy sklepy spożywcze) oraz – co ważniejsze – tylko w stosunku do tak określonych galerii „zawieszono" obowiązywanie umów najmu. Pomijając ogromne kontrowersje związane z tym rozwiązaniem, nie ma wątpliwości, że nie dotyczy ono tych przedsiębiorców, którzy działają w branżach często spotykanych w galeriach handlowych, którzy wynajmują lokale w innych budynkach.

Dobrym przykładem takiego stanu rzeczy są fryzjerzy, kosmetyczki, właściciele klubów fitness, czy też restauratorzy. W końcu w wielu przypadkach nie prowadzą oni działalności w galeriach handlowych, a tym samym „wygaszenie" umów najmu w żaden sposób ich nie dotyczy. Nie zmienia to oczywiście faktu, że wprowadzone ograniczenia – a właściwie całkowity zakaz prowadzenia działalności w tych branżach – stanowi bardzo poważne zagrożenie dla bytu ich biznesu. W przypadku wielu restauracji niewiele zmienia tu możliwość funkcjonowania w ramach opcji „na wynos".

W każdym razie przedstawiciele branż często spotykanych w galeriach, którzy prowadzą działalność w innych miejscach, znaleźli się w analogicznej sytuacji, jak ich koledzy wynajmujący lokale „w obiektach o powierzchni większej, niż 2000m2". Jednak podobieństwo sytuacji, nie spowodowało wprowadzenia analogicznych rozwiązań prawnych. Co więc mogą zrobić tacy przedsiębiorcy?

Poza galerią obowiązują takie same zasady

Brak „wygaszenia" umów najmu w żadnym wypadku nie oznacza, że są oni pozbawieni możliwości chociażby renegocjowania wysokości czynszów. Zresztą rozwiązania przyjęte przez ustawodawcę w „tarczy antykryzysowej" w istocie zamiast rozwiązywać problemy na linii właściciele galerii – najemcy, tylko je mnożą. Z tego względu prowadzący biznesy objęte różnego rodzaju ograniczeniami zarówno w galeriach, jak i poza nimi, w istocie znajdują się w podobnej sytuacji prawnej. Ta zaś charakteryzuje się przede wszystkim chaosem i niejednoznacznością przepisów, co z kolei – paradoksalnie – powoduje szerokie pole do różnego rodzaju rozwiązań ugodowych. A przy praktycznym zawieszeniu pracy sądów cywilnych i konieczności szybkiego reagowania na kryzys, szeroko pojęta mediacja wydaje się najlepszym rozwiązaniem.

Czytaj też: Najem: siła wyższa nie zawsze rozwiązuje spór

W każdym razie z prawnego punktu widzenia w grę w takich sytuacjach mogą wchodzić przede wszystkim przepisy dotyczące klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebis sic stantibus), niemożliwości świadczenia, czy też wad prawnych. Wydaje się, że co najmniej od czasu wprowadzenia w Polsce stanu zagrożenia epidemicznego istnieją wszelkie warunki do tego, aby skorzystać z klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 3571 k.c.). Nie wnikając w – bądź co bądź – skomplikowane szczegóły można uznać, że w obecnych warunkach zapłata dotychczasowego czynszu grozi przedsiębiorcom objętym ograniczeniami rażącą stratą. Stąd na podstawie klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków mają oni prawo domagać się zmiany sposobu wykonania zobowiązania (np. poprzez rozłożenie czynszu na raty) lub jego wysokości, a nawet żądać rozwiązania umowy.

Problemem polega na tym, że do skorzystania z klauzuli rebus sic stantibus konieczne jest udanie się do sądu. To zaś – w obecnych warunkach zawieszenia ich urzędowania oraz rosnących zaległości, które z pewnością doprowadzą do znacznego wydłużenia terminów – właściwie nie pozwala na sprawne zastosowanie tego rozwiązania. Tymczasem dla przedsiębiorców, zwłaszcza w tak trudnych czasach, liczy się właściwie każdy dzień. W każdym razie klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków może stanowić ważnych argument przy stole negocjacyjnym, do którego przedsiębiorcy i właściciele lokali, w których prowadzą oni swoje biznesy, powinni jak najszybciej usiąść.

Obecny czynsz należy się tylko w normalnych warunkach

Doświadczenia ostatnich kilkunastu dni, jakie dzielą nas od ponownego otwarcia galerii handlowych pokazują, że zarówno z punktu widzenia najemców, jak i właścicieli sporym zainteresowaniem cieszy się koncepcja tzw. następczej niemożliwości świadczenia, wynikającej z art. 495 k.c. Trudno w kilku zdaniach dogłębnie przenalizować tę instytucję prawną. Wystarczy wskazanie, że do jej zastosowania może dojść wówczas, gdy jedno ze wzajemnych świadczeń stało się niemożliwe na skutek okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności. Właściwie trudno mieć wątpliwości, że wprowadzone zakazy w prowadzeniu określonych działalności stanowią właśnie taką okoliczność.

W takich sytuacjach można zastosować dwa rozwiązania. Jeżeli świadczenia stało się w ogóle niemożliwe po prostu nie można żądać jego spełnienia. W przypadku zaś – co ma najczęściej zastosowanie w omawianych tu kwestiach – gdy świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, druga strona traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Przy czym, jeśli „częściowe" spełnienie świadczenia nie miałoby żadnego znaczenia dla drugiej strony, może ona od umowy odstąpić. Co jednak z tego wynika dla wynajmujących powierzchnie handlowe, czy usługowe poza galeriami handlowymi?

Mówiąc najkrócej dokładnie to samo, co dla ich kolegów prowadzących biznes w galeriach. W momencie, w którym wprowadzono zakaz prowadzenia określonych działalności, czy też znacząco ograniczono ich wymiar, odpadła podstawa prawna do zapłaty czynszu. To z kolei w większości przypadków pozwala na uznanie, że najemca nie ma obowiązku go uiścić, a wynajmujący nie może żądać jego wpłaty. Problem polega jednak na tym, czy dopuszczalne jest przerzucenie całości skutków obecnej sytuacji na właściciela lokalu. W każdym razie otwartą kwestią pozostaje wypowiedzenie umowy najmu – czy szerzej – ustalenie zasad relacji na przyszłość. Niestety, w żadnej z tych spraw prawo nie daje łatwych i jednoznacznych odpowiedzi.

Dlatego pomiędzy właścicielami a najemcami potrzeba kompromisu, a maksymalizowanie żądań przez którąkolwiek ze stron może doprowadzić do efektu odwrotnego od zamierzonego. Z jednej strony należy pamiętać, że najemcy w zdecydowanej większości przypadków – nawet po skorzystaniu z różnego rodzaju form pomocy rządowej – nie są w stanie płacić czynszów w dotychczasowej wysokości. Aczkolwiek jasne jest, że dla wielu właścicieli powierzchni handlowych, czy usługowych zupełny brak wpłat od najemców oznacza widmo bankructwa. Z drugiej jednak strony wynajmujący powinni zdawać sobie sprawę, że łatwe znalezienie nowych najemców w obecnej sytuacji może okazać się niemożliwe. Dlatego wypracowanie kompromisu i wprowadzenie do umów zapisów umożliwiających rozwiązywanie tego rodzaju problemów w przyszłości (np. na podstawie poziomu spadku obrotów) wydaje się wręcz koniecznością.

Jacek Kosiński – Adwokat Partner w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

Konrad Dyda – Prawnik w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA