fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Firmy budowlane w Niemczech czekają zmiany

Fotolia.com
Nowe niemieckie prawo zwiększy koszty wykonania zlecenia na roboty budowlane, w szczególności przedsiębiorców, którzy zdecydują się na realizację inwestycji na rzecz konsumentów – pisze prawniczka.

W marcu niemiecki ustawodawca uchwalił długo debatowaną nowelizację niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) dotyczącą umowy o roboty budowlane. Co ciekawe, ten rodzaj umowy podzielono na zwykłą („Bauvertrag") oraz na konsumencką („Verbraucherbauvertrag"). Przyjęcie regulacji nie pozostanie bez znaczenia dla polskich firm budowlanych świadczących usługi w Niemczech. Zwykle bowiem wykonanie takiej umowy podlega prawu niemieckiemu. Przepisy te wejdą w życie 1 stycznia 2018 r. Nie obejmą jednak umów zawartych przed tą datą.

Dotychczasowe prawo

Obowiązujące obecnie w Niemczech prawo nie zawiera ustawowych regulacji dotyczących umowy o roboty budowlane. Świadczenie usług budowlanych odbywa się w oparciu o ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło. Brak jest więc ustawowych zasad dotyczących takich kwestii, jak: zmiana pierwotnie uzgodnionego zakresu prac w trakcie realizacji umowy, odbiór ukończonych robót czy też rozwiązanie umowy z ważnych powodów bez zachowania okresu wypowiedzenia. Specyfika umowy o roboty budowlane doprowadziła wprawdzie do spisania zasad dotyczących świadczenia tych usług, tzw. ogólnych warunków umów o świadczenie usług budowlanych („VOB/B"), ale regulacja ta nie ma charakteru wiążącego. Strony umowy mogą uzgodnić ich stosowanie lub poprzestać na ustawowej regulacji.

Z uwagi na szczególny charakter umowy obejmującej przeprowadzanie prac budowlanych niemiecki ustawodawca zdecydował się w końcu na odrębne regulacje dla tego typu umów. Wychodząc naprzeciw konsumentom, wprowadza szereg przepisów przyznających z jednej strony dodatkowe uprawnienia konsumentom, z drugiej zaś nakładających dodatkowe obowiązki na przedsiębiorców wykonujących roboty budowlane.

Zmiany według nowej ustawy

W pierwszej kolejności nowelizacja wprowadza do niemieckiego kodeksu cywilnego definicje umowy o roboty budowlane oraz konsumenckiej umowy o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane obejmować będzie wytworzenie, odtworzenie, rozbiórkę lub przebudowę obiektu budowlanego, infrastruktury zewnętrznej lub ich części (nowy § 650a BGB). Przepisy dotyczące konsumenckiej umowy o roboty budowlane stosowane będą natomiast do tych umów, w których przedsiębiorca zobowiąże się wobec konsumenta do wybudowania nowego budynku lub dokonania znaczącej przebudowy istniejącego (nowy § 650i BGB). Poza zakresem nowelizacji pozostało zatem wykonywanie prac budowlanych w określonym tylko zakresie, nieobejmujących jednak wykonania nowego obiektu, czy też znaczącej przebudowy istniejącego obiektu budowlanego lub przeprowadzanie remontów. Do tych prac zastosowanie będą miały nadal przepisy dotyczące umowy o dzieło. Taki podział był przedmiotem krytyki już na etapie ustawodawczym i może w przyszłości powodować wiele problemów praktycznych. Granica, gdzie zaczyna się znacząca przebudowa istniejącego obiektu, a kończy istotny remont, jest bowiem płynna.

Istotną zmianą z punktu widzenia przedsiębiorców budowlanych jest przyznanie zmawiającemu uprawnienia do dokonania samodzielnej zmiany pierwotnie uzgodnionego zakresu prac. W przypadku, gdy w trakcie realizacji umowy zamawiający zażyczy sobie wprowadzenia zmian do uzgodnionego efektu końcowego lub jeśli zmiany te są niezbędne do jego uzyskania, strony umowy powinny porozumieć się co do ich wprowadzenia. Jeśli jednak porozumienie takie nie zostanie osiągnięte w terminie 30 dni, zamawiający będzie mógł samodzielnie zażądać wprowadzenia zmian, informując o tym przedsiębiorcę w formie tekstowej (forma specyficzna dla prawa niemieckiego, zbliżona do polskiej formy dokumentowej). Takie jednostronne żądanie zobowiązywać będzie przedsiębiorcę do wprowadzenia zmian (nowy § 650b BGB).

Nowelizacja wprowadza również możliwość rozwiązania umowy z ważnych przyczyn bez zachowania okresu wypowiedzenia. Prawo to przyznane zostało obu stronom umowy o roboty budowlane i stanowi novum w stosunku do dotychczasowej regulacji umowy o działo (nowy § 648a BGB). Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane wymaga zachowania formy pisemnej (nowy § 650h BGB).

Kolejną ważną dla przedsiębiorców regulacją jest fikcja odbioru robót budowlanych, która będzie miała zastosowanie, jeśli zamawiający nie wypowie się w rozsądnym terminie wskazanym przez przedsiębiorcę lub w terminie tym odmówi przyjęcia wykonanych prac bez wskazania wad. Zamawiający może jednak uchylić się od fikcji odbioru, wskazując chociażby jedną konkretną wadę. Co więcej, w przypadku umów konsumenckich fikcja odbioru w ogóle nie będzie miała zastosowania, jeśli przedsiębiorca nie poinformuje uprzednio konsumenta o skutkach fikcji odbioru w formie tekstowej (nowy § 640 BGB).

Istotnym uprawnieniem dla konsumentów jest przyznanie im przez niemieckiego ustawodawcę prawa do odstąpienia umowy w terminie 14 dni od otrzymania pouczenia o przysługiwaniu tego prawa. Jeśli przedsiębiorca nie pouczy konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia od umowy, termin odstąpienia ulega przedłużeniu do 12 miesięcy i 14 dni od dnia zawarcia umowy (nowy § 356e BGB). Prawo odstąpienia od umowy nie przysługuje konsumentowi tylko w przypadku notarialnego poświadczenia umowy o roboty budowlane (nowy § 650l BGB).

Podstawową formą, w jakiej zawarta powinna być umowa o roboty budowlane, jest jednak forma tekstowa (nowy § 650i BGB). W przypadku odstąpienia od umowy, zamawiający będzie co prawda zobowiązany do zwrotu przedsiębiorcy równowartości wykonanej już usługi, wyliczenie tej równowartości może jednak sprawiać praktyczne problemy.

Dodatkowym obciążeniem dla przedsiębiorców decydujących się zawrzeć umowę o roboty budowlane z konsumentem będzie obowiązek przedstawienia zamawiającemu przed zawarciem umowy szczegółowej specyfikacji robót budowlanych w zrozumiały dla niego sposób (nowy § 650j BGB). Specyfikacja obejmować powinna m.in. ogólny opis budynku, który ma zostać postawiony, lub zakres przebudowy, rodzaj i zakres oferowanych prac, dane budynku wraz z planami powierzchni i pomieszczeń oraz rzutem poziomym, względnie również dane dotyczące standardów energetycznych, przeciwpożarowych i izolacji dźwiękowych (nowy § 249 przepisów wprowadzających do BGB). Specyfikacja ta stanowić ma część umowy. Sama umowa zawierać powinna dodatkowo dokładny termin ukończenia prac (nowy § 650k BGB). W odpowiednim czasie przed przystąpieniem do realizacji przedsiębiorca zobowiązany będzie również sporządzić i wydać konsumentowi niezbędne dokumenty planistyczne, które umożliwią mu potwierdzenie w organach administracyjnych, że roboty budowlane wykonywane są zgodnie z obowiązującymi przepisami (nowy § 650n BGB).

Konsekwencje regulacji

Nowe prawo prowadzić będzie do zwiększenia kosztów wykonania zlecenia na roboty budowlane, w szczególności dla tych przedsiębiorców z branży budowlanej, którzy zdecydują się na realizację inwestycji na rzecz konsumentów. Przyznane konsumentom prawa do odstąpienia od umowy trzymać będzie przedsiębiorców w niepewności co do możliwości wykonania przyjętego już zlecenia.

W przypadku zaś, gdy zapomną oni pouczyć konsumenta o tym prawie, mogą zostać pozbawieni zlecenia z dnia na dzień nawet w środku jego realizacji. Dodatkowo sporządzenie tak szczegółowej dokumentacji związanej z zakresem robót budowlanych może stanowić duże obciążenie, w szczególności dla tych firm, które nie dysponują sztabem architektów.

Nie można również zapominać o tym, że dokumenty planistyczne muszą spełniać niemieckie normy, gdyż przedłożone one będą przez konsumenta we właściwych organach nadzoru budowlanego. Poza tym cienka granica pomiędzy umową o roboty budowlane a umową o dzieło w przypadku przyjęcia zlecenia na wykonanie istotnych robót budowlanych może budzić wątpliwości co do tego, jak regulacja będzie w ogóle miała zastosowanie.

Autorka jest radcą prawnym, praktykuje również na terenie Niemiec

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA