W praktyce na wygraną można liczyć tylko w razie podważenia opinii rzeczoznawcy zaangażowanego przez właściciela gruntu. Szanse na wygraną w sądzie są większe niż przed SKO. Od wyroku sądu I instancji przysługuje apelacja.
Jakie ma się prawa
Użytkownik wieczysty jest właścicielem wybudowanych przez siebie budynków i może je wynająć.
Grunt może wydzierżawić oraz pobierać z niego pożytki, na przykład sprzedawać plony z użytkowanego gruntu rolnego.
Użytkownik może żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich (takich jak np. prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących na jego grunt i owoców, jakie nań spadają), może też przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować.
Z wokandy
- Przedmiotem postępowania aktualizacyjnego jest ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz jaka jest jego wielkość. Nie ma żadnych przepisów, które mówią, że w postępowaniu tym wykorzystać można tylko jeden operat. Wręcz przeciwnie, dążąc do oszacowania wartość a nieruchomości w najbardziej miarodajny sposób, celowe może być uzyskiwanie tylu wycen, ile będzie konieczne dla zrealizowania celu postępowania.
Postępowanie aktualizacyjne byłoby niezasadne jedynie wówczas, gdyby okazało się, że wartość nieruchomości od ostatniej aktualizacji opłaty nie wzrosła. Ustalenie to zostałoby wzięte pod uwagę nawet wówczas, gdyby dowodził go drugi lub kolejny operat uzyskany w postępowaniu, o ile zostałby on uznany za najbardziej miarodajny na potrzeby prowadzonego postępowania.
Orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 7 sierpnia 2012 r. 2204/10.
- Przepis art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż przy aktualizacji opłaty o której mowa w ust. 1, tj. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że zaliczenie tych nakładów odbywa się w ramach procedury aktualizacyjnej. Za takim stanowiskiem przemawia użyty przez ustawodawcę zwrot „przy aktualizacji opłaty".
Zaś pojęcie aktualizacji obejmuje okres pomiędzy wypowiedzeniem opłaty rocznej, a ustaleniem jej wysokości. W związku z powyższym użytkownik wieczysty może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia nakładów najpierw przez właściciela, następnie przed samorządowym kolegium odwoławczym czy w końcu przed sądem powszechnym.
Przy czym wniosek taki powinien być złożony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości w toku postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty. Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2011 r. I OSK 1429/2011.
Nie trzeba sporządzać pozwu, bo tę funkcję pełni wniosek do SKO. Nie jest potrzebne dodatkowe uzasadnianie sprzeciwu.
Żądanie obniżki
Wiele podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste wprowadzono kilka lat temu, gdy ceny nieruchomości były wysokie. W ostatnim czasie zaczęły one spadać. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera mechanizm, dzięki któremu użytkownik może żądać obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste od organu reprezentującego właściciela (wójta, burmistrza, prezydenta – w przypadku nieruchomości komunalnych lub starosty, gdy chodzi o nieruchomości skarbu państwa).
Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Oznacza to, że jeżeli chcemy zmniejszenia opłaty od 1 stycznia 2013 r., to musimy swoje żądanie złożyć do końca 2012 r.
Uwaga!
Choć nie wynika to z przepisu, to użytkownik powinien do swojego żądania dołączyć operat, inaczej właściciel gruntu w ogóle się nim nie zainteresuje. Nie ma co liczyć na to, że miasto przygotuje operat. Trzeba jednak przeanalizować, czy takie żądanie się opłaca, sporządzenie operatu sporo kosztuje i sam koszt jego przygotowania może wynieść tyle co obniżka opłaty za użytkowanie. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji, to użytkownik w terminie 30 dni od dnia otrzymania tej odmowy, powinien skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego.
podstawa prawna:
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.
