Nowe rozdanie w mieszkaniówce. Potrzebne są odważne reformy

W zrekonstruowanym rządzie nie znalazło się miejsce dla Krzysztofa Paszyka z PSL, który kierował Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Kompetencje tego resortu, odpowiedzialnego m.in. za mieszkalnictwo, przejmuje superresort gospodarki z ministrem finansów Andrzejem Domańskim na czele. Mieszkaniówką zajmie się prawdopodobnie wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski z Lewicy, która stawia na budownictwo społeczne.

Czytaj więcej

Gospodarka

Rekonstrukcja rządu: powstanie centrum finansowo-gospodarcze

Nowy superresort ma dać realny impuls dla rozwoju gospodarczego – przekonuje premier Donald Tusk....

– Czekamy na szczegóły, ale ogólnie może być spokojniej i bardziej rzeczowo – ocenia Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR). – Mieszkalnictwo wymaga ciągłych uzgodnień, choćby w sprawie deregulacji – podkreśla, dodając, że zakres odpowiedzialności i nadzoru nad departamentem mieszkalnictwa powinien być jaśniejszy. – Ostatnio, chyba jako jedyny, był nadzorowany jednocześnie przez trzech ministrów – zauważa.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Robert Maraszek: Zamiast debaty mamy wciąganie deweloperów do rozgrywek politycznych

Potrzebujemy trwałej współpracy rządu, samorządów, sektora finansowego i branży budowlanej. Tylko...

„Ani szczególnych nadziei, ani większych obaw” z rekonstrukcją rządu nie wiąże ekspert i doradca Tomasz Lebiedź. –  To głównie zabieg PR. Rząd nadal tworzy ta sama koalicja partii, więc w praktyce niewiele się zmieniło – mówi. – Przejęcie mieszkalnictwa przez ministra finansów, który musi przede wszystkim walczyć, by budżet się nie rozpadł z powodu ogromnego deficytu, raczej nie wróży dobrze. Trudno oczekiwać, że znajdą się dodatkowe fundusze na mieszkania, mimo że tyle się mówi o potrzebie rozwoju budownictwa społecznego.

Na co tanie kredyty?

Nowe rozdanie oznacza ostateczne chyba pożegnanie z programem dopłat do kredytów. Dwa dni przed rekonstrukcją rządu minister Paszyk wnioskował o wycofanie z wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pierwotnego projektu ustawy o kredycie „Na start”. Przypomnijmy: PO obiecała kredyty nawet za „zero procent”. Program był kością niezgody w koalicji. Nie chciała go ani Lewica, ani Polska 2050.

Po miesiącach przepychanek resort rozwoju zapowiedział, że dotowanym kredytem będzie można sfinansować zakup mieszkań tylko z rynku wtórnego. Ten pomysł eksperci uznali za bezsensowny. 

Czytaj więcej

Finanse

Jest nowy program mieszkaniowy. „Rząd na wojnie z deweloperami i flipperami"

Resort rozwoju ogłasza nową strategię mieszkaniową. Na wsparcie będą mogli liczyć tylko kupujący...

Czy rynek potrzebuje takiego wsparcia? – Jako branża nie uważamy programów dopłat do kredytów za panaceum – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Znacznie ważniejsze są działania propodażowe: przyspieszenie procedur, uporządkowanie planowania przestrzennego, zwiększenie dostępności gruntów. Jeżeli nie zaczniemy rozmawiać o strukturze rynku i barierach systemowych, to kolejny program dopłat może się skończyć tak jak „Bezpieczny kredyt 2 proc” (wygaszony w styczniu 2024 r. po tym, jak podbił ceny mieszkań – red.). Z rządowego wsparcia mogli skorzystać niemal wszyscy, także ci, których było stać na komercyjny kredyt hipoteczny.

Mateusz Bonca, prezes firmy doradczej JLL, ocenia, że dziś rynek nie potrzebuje dopłat, można jednak zadać pytanie, czy jakaś forma ułatwienia młodym Polakom dojścia do własności mieszkania ma sens społeczny. – W kraju właścicieli mieszkań powinno być rozważone np. zwolnienie raz w życiu młodej rodziny z VAT przy zakupie mieszkania lub wsparcie o podobnej skali – mówi. Ale takie wsparcie musiałoby być „stabilne w długim okresie”.

Jak wynika z szacunków JLL, każde nowe mieszkanie to 1-1,5 rocznego etatu w sektorze budownictwa i dodatkowy etat w sektorach pokrewnych (meble, AGD, itp.). – Finanse publiczne i tak skorzystają na wybudowaniu i sprzedaży takiego dodatkowego mieszkania – podkreśla Mateusz Bonca.

A Hanna Milewska-Wilk zauważa, że takie same zasady jak „Bk 2 proc.” mają kredyty dla TBS-ów i SIM-ów. – Kredytowe wsparcie jest potrzebne, żeby przewidywalny i dostępny finansowo był najem społeczny – uważa ekspertka.

Czytaj więcej:

Rada Legislacyjna

Jak znaleźć mieszkanie dla każdego Polaka?

Uwolnienie gruntów, ulga budowlana, r...

Pro

Nie wytrącać rynku z równowagi 

Czego rynek i eksperci oczekują od zrekonstruowanego rządu? Mateusz Bonca mówi: – Nie szkodzić. Rynek sam się wyreguluje, ale potrzebuje czasu.

– W 2024 r. w Polsce oddano ok. 200 tys. mieszkań. Polska jest w pierwszej czwórce krajów europejskich pod względem skali budownictwa mieszkaniowego – podkreśla prezes JLL.

Jak dodaje, cykl inwestycyjny w nieruchomości to trzy–pięć lat, często dłużej. Kluczowe jest stabilne otoczenie regulacyjne. – Po stronie popytu: albo polityczny konsensus dla długookresowej struktury wsparcia zakupów mieszkań, albo powstrzymanie się od stymulacji popytu przez punktowe i krótkie programy rządowe – precyzuje Bonca. – Po stronie podaży: minimalizacja zmian prawnych dotyczących zarówno wymagań technicznych, jak i lokalizacji nieruchomości i implikacji finansowo-podatkowych.

Mateusz Bonca uważa, że każdy z segmentów rynku mieszkaniowego trzeba traktować osobno, zamiast dawać uniwersalne recepty. Prezes wskazuje na kilka kwestii. 

Po pierwsze: stabilizacja cen dzięki samoregulacji i minimum ingerencji w popyt indywidualny. – Za średnią krajową możemy kupić średnio 0,6-0,7 mkw. mieszkania, podobnie było w latach 2011-2013 – zauważa.  –Kluczowe jest niewprowadzanie punktowych programów pomocowych, które wytrącają rynek z równowagi, często prowadząc do nieproporcjonalnego wzrostu cen.

Po drugie: zwiększenie efektywności i tempa budowy „mieszkań dostępnych”. Konieczny jest wieloletni, ogólnokrajowy program budowy takich lokali przy alokacji przez rząd wielu miliardów.

– Zbudowanie skalowalnego i powtarzalnego rozwiązania oznaczałoby więcej budowanych mieszkań o charakterze zbliżonym do SIM lub komunalnych, niższe czynsze niż na rynku komercyjnym, stabilizację popytu na pracę sektora budowlanego i stymulację rozwoju nowoczesnych technik budowy (np. prefabrykacja) – mówi Mateusz Bonca. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Banki ziemi deweloperów. Na jak długo wystarczą zapasy gruntów?

Najwięksi gracze na rynku deweloperskim mają banki ziemi, które zapewnią ponad trzy – cztery lata...

Po trzecie: ok. 20 mld zł kapitału krajowych inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych może zostać zainwestowane w rynek nieruchomości, pozwalając Polakom dywersyfikować ich portfele inwestycyjne (szacunki JLL i Banku Pekao z 2024 r.).

– Prawie wszystkie z ponad 20 tys. działających mieszkań na wynajem mają lokatorów, czyli jest silne zapotrzebowanie na ten rodzaj aktywów. Segment stanowi mniej niż 0,2 proc. całości zasobu mieszkaniowego w Polsce, nie ma przez wiele kolejnych lat ryzyka koncentracji czy monopolizacji rynku przez fundusze – wskazuje prezes JLL. Dodaje, że brakuje jednak struktur wspólnego inwestowania, które prócz mieszkań powinny finansować także pozostałe segmenty już zbudowanych i wynajętych nieruchomości komercyjnych i infrastrukturalnych, optymalizując ryzyko inwestycyjne (wskazuje na propozycje dotyczące REIT).

Zwiększyć dostępność mieszkań

Bartosz Guss uważa, że największym problemem nie jest brak mieszkań, lecz ograniczony dostęp do finansowania. – Pomimo szerokiej oferty, wielu nabywców nie ma zdolności kredytowej, by mieszkanie kupić. Obniżka stóp procentowych może ten problem złagodzić, ale to za mało – uważa. – Niezbędne są działania, które zwiększą dostępność mieszkań nie tylko na rynku komercyjnym, ale też w segmencie mieszkań społecznych. Rozwój TBS-ów i zasobu mieszkań komunalnych powinien stać się jednym z priorytetów polityki publicznej. Tych mieszkań wciąż jest zdecydowanie za mało, a kolejne rządy wykazywały w tej sprawie zbyt dużą pasywność. Potrzebne są konkretne decyzje i inwestycje.

Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk tempo budowy mieszkań jest na wysokim poziomie. – Warto to tempo podtrzymać. Dlatego w naszym instytucie powstała koncepcja Specjalnych Stref Mieszkaniowych. Chodzi o rozwiązywanie problemów z gruntami w średnich i dużych miastach – wyjaśnia. – Coraz ważniejsza staje się też polityka wsparcia remontów zasobów mieszkaniowych, wykorzystanie np. programu Czyste Powietrze. To wymaga współpracy z ministerstwami klimatu, energii oraz wsparcia samorządów.

Czytaj więcej

Banki

Rynek pożyczek mieszkaniowych będzie się rozkręcać. Duży w tym wkład Ukraińców

Analitycy Grupy BIK zakładają jeszcze dwie obniżki stóp w tym roku, w sumie do 4,5 proc. Będzie t...

Ekspertka uważa, że dobry jest kierunek dofinansowania budownictwa na wynajem poprzez SIM-y, TBS-y i ewentualnie spółdzielnie. – Warto połączyć to z remontami w dużych miastach, a w średnich i mniejszych – z powrotem do centrów i może nawet nowym programem rewitalizacji, żeby zapobiegać rozlewaniu się miast – mówi Milewska-Wilk. – Trzeba też zauważyć rynek najmu mieszkań i problemy najemców. Ministerstwo Finansów widzi skalę i przychody z tego sektora. Może zostanie to dostrzeżone w innych regulacjach, np. dodatkach mieszkaniowych dla najemców rynkowych albo choćby monitorowaniu czynszów?

W przypadku osób indywidualnych warto bardziej promować oszczędzanie, czyli konta mieszkaniowe. – A może zmodyfikować warunki wypłaty z PPK i ograniczyć do celów mieszkaniowych? – zastanawia się ekspertka IRMiR. 

Długofalowa polityka mieszkaniowa

Z punktu widzenia branży deweloperskiej, jak mówi Bartosz Guss, polityka mieszkaniowa – niezależnie od zmian personalnych w rządzie – powinna być prowadzona w sposób spójny i długofalowy, oparty na dialogu ze wszystkimi interesariuszami. – A więc inwestorami, samorządami, środowiskiem wykonawców. Polska potrzebuje nie doraźnych rozwiązań, ale kompleksowej strategii mieszkaniowej, która odpowiada na realne potrzeby obywateli i rynku – podkreśla. – Jednym z najważniejszych wyzwań pozostaje uproszczenie procedur administracyjnych i planistycznych, co pozwoli na sprawniejsze rozpoczynanie inwestycji. Trzeba też zwiększyć dostępność gruntów pod zabudowę. Liczymy tu na przyspieszenie prac nad tzw. ustawą podażową, która może się przyczynić do zwiększenia oferty mieszkań.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czerwcowe wyhamowanie deweloperskich inwestycji. Będzie powtórka z 2022 roku?

Mimo słabej sprzedaży mieszkań i puchnącej oferty, produkcja mieszkań w ostatnich kwartałach furc...

Także Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej Atal, uważa, że sukces leży w większej dostępności gruntów, objęciu miast planami miejscowymi, uproszczeniu procedur, mniejszej biurokracji. – Wszystkie urzędy w Polsce powinny wymagać tych samych uzgodnień i dokumentów – mówi. – Dziś w każdym mieście wygląda to inaczej. Barierą dla Polaków jest też wysoki koszt kredytu hipotecznego.

Według Tomasza Lebiedzia potrzebne są odważne reformy prawa, dotyczące zarówno posiadania i obrotu nieruchomościami, jak i przeznaczania terenów pod zabudowę. Ekspert mówi też o uproszczeniu procedur pozyskiwania pozwoleń budowlanych i systemu podatkowego.