Serwis Tabelaofert.pl przeanalizował raporty spółek deweloperskich notowanych na giełdzie. Czy firmy rzeczywiście mają zasoby gruntów, które pozwolą im budować mieszkania przez długie lata?  A takie informacje często się pojawiają. - Rzeczywistość jest zdecydowanie bardziej złożona – podkreślają analitycy portalu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Boom na działki. Ziemia jest coraz cenniejsza

Ceny działek budowlanych w dobrych lokalizacjach mocno wzrosły. Klienci poszukują najczęściej sto...

Długie lata na kompletowanie pozwoleń

– Po pierwsze, w bankach ziemi firm deweloperskich jest wiele gruntów, na których nie można od razu rozpocząć inwestycji mieszkaniowych. To często grunty bez pozwoleń na budowę, czasem nawet bez warunków zabudowy – wyjaśnia Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, który analizuje rynek nieruchomości od ponad 20 lat. -  Od zakupu działki do momentu wbicia przysłowiowej łopaty może minąć nawet kilka lat – podkreśla.

Jak dodaje, sam proces uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki) trwa w Polsce średnio od dwóch do trzech lat. - Poprzedza go uzyskanie decyzji środowiskowej, co zajmuje co najmniej rok. Kolejne 1,5 – 2,5 roku to przygotowanie projektu i pozyskanie pozwolenia na budowę – wskazuje Robert Chojnacki. – Jeśli więc ktoś widzi w sprawozdaniu firmy, że ma bank ziemi na pięć lat, to powinien zapytać: „Na ilu z tych działek można rozpocząć budowę już teraz?” W większości przypadków otrzyma odpowiedź: „ na niewielu” – akcentuje Chojnacki.

Co to jest bank ziemi. Działki kontrolowane, ale nie własne

Skąd więc informacje, że dany deweloper ma grunty na np. dziesięcioletnią produkcję mieszkań? – Problem polega na tym, że w raportach giełdowych czy wypowiedziach publicznych często operuje się pojęciem banku ziemi bez podania, co się właściwie pod nim kryje – wyjaśnia Robert Chojnacki. - Nie ma jednej metody raportowania. Niektóre firmy dla podbicia efektu wśród swoich akcjonariuszy, do banku ziemi zaliczają grunty, które mają np. tylko zarezerwowane, co utrudnia ustalenie, jakie są realia rynkowe.

Prezes Chojnacki podkreśla, że przy analizie banku ziemi danej spółki deweloperskiej kluczowe znaczenie ma podział na grunty „w realizacji” czy też „w budowie” (na tych terenach trwa produkcja), „w przygotowaniu” (to grunty zakupione z niezbędnymi pozwoleniami albo takie, dla których o te pozwolenia trzeba wystąpić) i na „grunty kontrolowane”.  W tej ostatniej grupie są tereny, które nie są i być może nigdy nie będą własnością dewelopera, bo może się nie udać uzyskać dla nich odpowiednich pozwoleń czy decyzji.

Czytaj więcej:

Rada Legislacyjna

Jak znaleźć mieszkanie dla każdego Polaka?

Uwolnienie gruntów, ulga budowlana, r...

Pro

– Mówiąc wprost, część firm notowanych na GPW zalicza do swojego banku ziemi tereny, które są dopiero przedmiotem ustalania warunków transakcji i jeszcze mają innego właściciela. To działanie związane z przyjętą przez daną firmę polityką informacyjną – mówi Chojnacki.

Portal Tabelaofert.pl podaje, że wśród firm, które szerzej udostępniają informacje o swoich zasobach, są m.in. rynkowy lider Dom Development, Develia i Archicom.

- Z giełdowych raportów wynika, że Dom Development dysponuje terenami umożliwiającymi budowę 19 tys. lokali, ale tylko do części z nich ma pełne prawo własności, pozostałe to działki kontrolowane (5115 lokali). Działki, które zostały kupione i na których nie trwa budowa, zapewniają produkcję na 3,7 roku (przyjmując średni poziom sprzedaży z ostatnich trzech lat) – podają analitycy serwisu.

Portal podaje, że Develia może wybudować 13 562 mieszkania, ale podobnie jak w przypadku Dom Development tylko część to grunty kupione, 4905 – to grunty kontrolowane.

- Działki, które zostały kupione i na których nie trwa budowa, zapewniają produkcję na 3,5 roku (również przyjmując średni poziom sprzedaży z ostatnich trzech lat) – podają eksperci portalu. - Archicom może wybudować 11 340 lokali, ale – jak w przypadku dwóch wcześniejszych firm – 2882 to tzw. grunty kontrolowane. Działki, które zostały kupione i na których trwa budowa zapewniają produkcję na 4,6 roku (przy średnim poziomie sprzedaży z trzech lat) i na 3,8 roku przy średnim poziomie sprzedaży z pięciu lat).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Indeks nastrojów deweloperów. Rynek mieszkań próbuje odzyskać równowagę

Coraz mniej deweloperów wierzy we wzrost sprzedaży mieszkań. Firmy dopuszczają scenariusz obniżek...

Przerwa w produkcji mieszkań?

– Dużo trudniej badać zasób ziemi innych graczy. Tam do gruntów w przygotowaniu doliczane są te, które są jedynie w jakiś sposób zarezerwowane. Biorąc jednak pod uwagę, że trzech rynkowych graczy ma łącznie grunty w przygotowaniu (nie trwa na nich proces inwestycyjny, ale są ich własnością), które wystarczą średnio na 3,5 – 4,6 lat budowy, można wnioskować, że podobnie jest w przypadku innych firm – uważa Robert Chojnacki.

Niewykluczone jednak, że jest gorzej. - Firmy wykazują w bankach ziemi grunty kontrolowane, które nie są ich własnością i często nie nadają się od razu do zabudowy. Tymczasem z oficjalnych danych wynika, że wystarczą im na podobny czas, co w przypadku firm, które bardziej szczegółowo informują o strukturze swojego banku ziemi – zaznacza Chojnacki.

Dodaje, że temat banków ziemi dotyczy głównie dużych firm notowanych na giełdzie. - Mniejsze podmioty, które stanowią większość rynku w Polsce, często dysponują działkami jedynie na kilka miesięcy. To może prowadzić do przerw w realizacji inwestycji i ograniczać podaż nowych mieszkań - zwraca uwagę.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przebudzony popyt na mieszkania. Aktywniej szukamy, więcej rezerwujemy

W maju mocno wzrosła średnia liczba rezerwowanych dziennie nowych mieszkań. To niekoniecznie musi...