Rynek najmu instytucjonalnego rozwija się w Polsce od ponad dekady. W działalności operacyjnej mamy obecnie nieco ponad 25 tys. mieszkań, kolejnych kilkanaście tysięcy może powstać do 2030 r. Patrząc na wskaźniki obłożenia raportowane przez inwestorów (ok. 97-98 proc.) możemy zdecydowanie uznać, że oferta najmu instytucjonalnego została bardzo dobrze przyjęta przez rynek. Nie jest to zaskakujące, bo z podobnym poziomem obłożenia mamy do czynienia w przypadku właścicieli indywidualnych. W siedmiu głównych miastach Polski, poza Warszawą – w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach stale rośnie liczba osób, które decyzję o zakupie własnego „M”, z różnych względów, odkładają na później. Dodatkowo od wielu lat obserwujemy rosnącą liczbę obcokrajowców, którzy zwykle stanowią ok. 50 proc. klienteli funduszy PRS. Szczególnie tej drugiej grupie trudno jest wynająć mieszkanie od właściciela indywidualnego.
Pierwszy budynek PRS należący do funduszu PRS został oddany do użytkowania wiosną 2018 r. Od tego momentu, średniorocznie do najmu instytucjonalnego trafia kilka tysięcy mieszkań. O ile w początkowej fazie rozwoju rynku rzeczywiście dominowały transakcje między deweloperem a funduszem, to już od wielu lat oferta PRS rośnie tylko dlatego, że inwestorzy budują sami dla siebie. Co więcej, większość projektów powstaje na gruntach, na których nigdy nie mogłyby powstać mieszkania dla przeciętnego Kowalskiego. Fundusze PRS, realizując obiekty zamieszkania zbiorowego poszerzają więc zasób przeznaczony do najmu. Zadaje to kłam tezie, że PRS zabiera mieszkania z rynku nabywcom indywidualnym. Od 2018 r. na siedmiu głównych rynkach deweloperzy oddawali do użytkowania średnio ok. 45 tysięcy lokali, z czego ok. 20 proc. trafiło do rąk inwestorów indywidualnych. Dzięki takim zakupom na rynek najmu trafiło znacznie więcej mieszkań, niż tych zrealizowanych przez fundusze PRS.
Z punktu widzenia inwestorów rynek najmu w dużych miastach ma ogromny potencjał rozwojowy. Zmieniające się preferencje młodszych pokoleń – większa mobilność, elastyczność i koncentracja na jakości życia – sprzyjają rozwojowi profesjonalnie zarządzanej oferty. Rozwijać będzie się również segment prywatnych akademików. Analizując trendy demograficzne, do 2040 r. możemy spodziewać się systematycznego wzrostu liczby młodych osób w wieku akademickim, które będą podejmować studia. Dzisiaj na ok. 1,3 mln studentów przypada zaledwie niecałe 100 tys. miejsc w akademikach (ok. 82 tys. w publicznych i ok. 17 tys. w prywatnych). Pamiętajmy też, że w przypadku prywatnych akademików około 50 proc. najemców to studenci zagraniczni, których liczba również rośnie – w ostatnim roku akademickim było to 108 tys. osób.
W Polsce króluje własność i to się fundamentalnie nie zmieni. Ale żebyśmy mogli kupować mieszkania na własność, musi być nas na nie stać. Ceny sprzedaży lokali od początku dekady rosły natomiast na tyle szybko, że istotnie zmniejszyła się ich dostępność dla nabywców. Główne przyczyny wzrostu cen to czynniki makroekonomiczne (wzrost inflacji i stóp procentowych), geopolityczne (wybuch wojny i załamanie łańcuchów dostaw wpłynęło na koszty budowy) oraz działania regulacyjne, które w krótkim okresie zaburzyły równowagę rynkową (program Bezpieczny Kredyt 2 proc.). Dzisiaj, ponieważ mamy mniej nabywców, dynamika wzrostu cen mocno wyhamowała – rok do roku jest nawet poniżej wskaźnika inflacji. Na dalszą stabilizację cen wpływ miałoby zwiększenie dostępności gruntów, a także przyspieszenie procesów pozwoleniowych. Tylko zwiększenie podaży, szczególnie w długim okresie, sprawi, że mieszkania, niezależnie czy na sprzedaż, czy na najem, będą bardziej dostępne cenowo.
Michał Witkowski jest dyrektorem w dziale corporate finance & living services w firmie Colliers.
