Dla nikogo nie jest tajemnicą, że w Polsce mieszka się w lokalach użytkowych. Nie jest to zgodne z prawem, bo lokal powinien być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem. W ten sposób obchodzony jest zakaz sprzedaży lokali mniejszych niż 25 mkw. Mimo prób walki z tzw. patodeweloperką wciąż nie stworzono prawa, które by ją skutecznie wyeliminowało. W ostatnim czasie sprawy w swe ręce wzięli urzędnicy niektórych większych miast.

Urzędnicy odmawiają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali

– Warszawa i Kraków przestały wydawać zaświadczenia o samodzielności lokali w hotelach czy aparthotelach, bez względu na ich wielkość. We Wrocławiu i Katowicach można je dostać, jeśli metraż przekracza 25 mkw. powierzchni użytkowej. Co miasto, to inna praktyka. Chciałbym wiedzieć, co się stało, bo nie zmieniły się przepisy, a obowiązujące nie wykluczają wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach hotelowych. Nie zmieniło się orzecznictwo, ale zmieniło się podejście urzędników i wydaje mi się, że sytuacja dojrzała do tego, by odpowiedzialne za ten obszar ministerstwo zareagowało – ocenia Tomasz Stoga, prezes Profit Development i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jego zdaniem urzędnicy dopatrują się w stawianiu na gruncie przeznaczonym pod usługi aparthotelu, a następnie wyodrębnianiu w nim lokali i ich sprzedaży, próby nieformalnej zmiany funkcji budynku z usługowej, czyli najmu krótkoterminowego na mieszkalną.

– Myślą sobie, że ten deweloper, korzystając z mniej wymagających przepisów dla tego typu obiektów, pozwalających np. zrobić mniej miejsc parkingowych, próbuje de facto sprzedawać mieszkania, w których będą mieszkać ludzie przez cały rok, a nie krótkoterminowo. Oni się tam nie zameldują, bo w budynku usługowym nie można. Nie zapłacą podatków, a będą chcieli posłać dzieci do szkoły w tym mieście czy korzystać z komunikacji. Czyli ci mieszkańcy chcą korzystać ze wszystkich dobrodziejstw miasta, a nie chcą się dorzucać do kosztów – mówi prezes Stoga.

– Ja rozumiem, że miasta próbują zapobiegać obchodzeniu przepisów, ale nie mogą same uciekać się do ich naginania – zaznacza.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Deweloperzy korzystają z każdej okazji, by złowić klienta

W listopadzie deweloperzy zamrozili cenniki. W Warszawie średnia cena ofertowa nowych mieszkań ni...

Wszystkie oczy na Warszawę: spór miasta z JW Construction 

Najgłośniejszy spór o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali toczy się od trzech lat w Warszawie. Dotyczy inwestycji JW Construction na osiedlu Bliska Wola, gdzie miasto odmówiło wydania zaświadczeń dla 157 lokali.

– Walczymy o przestrzeganie prawa. Po to tworzymy plany ogólne czy plany miejscowe, wyznaczając dla części terenów, które są np. blisko ruchliwej drogi funkcję usługową, żeby nie powstawały tam mieszkania. Tymczasem postępowanie dewelopera zmierza do tego, by w hotelu wyodrębnić lokale, które nie będą służyły na pobyt krótkoterminowy, ale w których będą mieszkać – mówi Renata Kaznowska, zastępca prezydenta Warszawy.

– Odmawiając wydania zaświadczenia działamy też w interesie nabywców. Lokale w budynkach hotelowych nie muszą spełniać norm, jakie stawia się budynkom mieszkalnym. Np. nie buduje się miejsc parkingowych w liczbie zgodnej ze studium, czyli jedno miejsce na mieszkanie, czy pół miejsca w strefie śródmiejskiej. Dla budynków usługowych zazwyczaj jest to jedno miejsce na tysiąc metrów powierzchni budynku. Inne są też parametry dotyczące nasłonecznienia lokali mieszkalnych. Hotel nie musi ich spełniać. Takie postępowanie deweloperów utrudnia nam też prowadzenie właściwej polityki jeśli chodzi o infrastrukturę społeczną. Nie jesteśmy w stanie prawidłowo oszacować liczby potrzebnych miejsc w przedszkolach czy szkołach podstawowych – wylicza wiceprezydent.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Dlaczego wciąż powstają mikrokawalerki?

Przepisy zostały tak skonstruowane, że jeszcze długo możemy poczekać na likwidację patodeweloperk...

To hotel z lokalami na najem krótkoterminowy 

Radca prawny, Maciej Oborski, reprezentujący JW Construction, zapewnia, że spółka nie zbudowała na osiedlu Bliska Wola w Warszawie pseudohotelu i nie występuje o wydanie zaświadczeń dla samodzielności 157 lokali, żeby ich nabywcy w nich zamieszkali.

– My chcemy doprowadzić do ustanowienia odrębności lokali, bo tego oczekują ich nabywcy, a nie możemy tego zrobić od trzech lat, ponieważ miasto odmówiło już pięć razy wydania tych zaświadczeń. Uważam, że ta inwestycja może być przykładem dla innych, jak oddzielać funkcję hotelową, gdzie właściciele lokali wynajmują je na doby, od mieszkaniowej. Mieszanie tych funkcji bywa uciążliwe dla stałych mieszkańców. U nas jest to rozdzielone – przekonuje. I dodaje, że obiekt skontrolował inspektor nadzoru budowlanego, który potwierdził, że funkcjonuje osobne wejście do części hotelowej budynku, a do większości lokali jest numer do operatora, który obsługuje najem.

– Mimo to miasto nie przestrzega korzystnych dla spółki i jej klientów orzeczeń sądu i konsekwentnie odmawia – ubolewa Maciej Oborski.

Miasto z kolei powołuje się na korzystne dla siebie orzeczenia. Obie strony mają nadzieję, że merytoryczna ocena samorządowego kolegium odwoławczego zakończy spór po ich myśli. Do sprawy przyłączyła się nawet prokuratura regionalna. Prawnicy i inwestorzy z całej Polski śledzą ten spór, oceniając, że jego zakończenie może wpłynąć na praktykę wydawania lub odmowy zaświadczeń o samodzielności lokali.

– Nie zmierzamy zmieniać zdania. Patrzymy na to w szerszym kontekście. Mamy w tej chwili w urzędzie dziesiątki wniosków o budowę pseudohoteli czy pseudoaparthoteli. Z takimi samymi problemami borykają się również inne polskie miasta. To, co się dzieje, podważa jakikolwiek sens planowania przestrzennego w Polsce – podkreśla wiceprezydent Kaznowska.

Czytaj więcej:

Biznes

Nadzór budowlany u przedsiębiorcy. Jakie prawa ma kontrolowany?

Kontrola może dotyczyć wyrobów budowl...

Pro

Konieczna zmiana prawa budowlanego

Prawnicy, z którymi rozmawiała „Rzeczpospolita” zapewniają, że rozumieją optykę Warszawy i innych miast, ale ich zdaniem dla skutecznej walki z pseudohotelami konieczna jest zmiana prawa, bo dziś cierpią też ci, którzy nie chcą budować mieszkań pod przykrywką hotelu.

– Rozumiem podejście miast, które nie chcą, aby budynki usługowe były wykorzystywane jako mieszkaniowe, które potrzebują innej infrastruktury dla komfortu życia i bezpieczeństwa ich użytkowników. Natomiast w mojej ocenie, wybrały niewłaściwą drogę do osiągnięcia tego celu, działając trochę jak szeryf na Dzikim Zachodzie. Zgodnie z obowiązującym prawem miasta muszą wydawać zaświadczenia o samodzielności lokali w budynkach usługowych, ponieważ w biurowcu czy hotelu można wyodrębnić takie lokale – uważa adwokat Maciej Górski z GPLF Kancelarii Prawa Nieruchomości. Jego zdaniem nie do obrony jest sytuacja, gdy miasto, czasem już na etapie projektu ocenia, że rozkład budynku wskazuje na funkcję mieszkalną i nie wydaje pozwolenia na budowę lub na końcowym etapie inwestycji odmawia wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.

Podobne stanowisko prezentuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

– Odmowa wydania zaświadczeń dla lokali niemieszkalnych znajdujących się w budynkach pełniących funkcję hotelową jest dla mnie o tyle niezrozumiała, że przecież można wskazać konkretne wyroki sądów administracyjnych, z których wprost wynika, że takie podejście narusza prawo. A mimo to kolejne miasta zaczynają prezentować odmienne stanowisko, choć jeszcze niedawno wskazywane obecnie argumenty nie były przeszkodą do wydawania przez nie zaświadczeń o samodzielności takich lokali – uważa.

– Jeśli lokal spełnia wymóg samodzielności, to organ nie może odmówić wydania zaświadczenia. Natomiast zaskakiwanie inwestorów, a w konsekwencji również ich klientów nagłą, niczym nieuzasadnioną zmianą poglądu na tę kwestię, jest w mojej ocenie nie do przyjęcia, choćby z punktu widzenia naczelnej zasady postępowania administracyjnego, jaką jest zaufanie do organów – uważa ekspertka.