Wspólnoty i spółdzielnie będą mogły zakazać Airbnb? Jest projekt ustawy

– Wiemy że Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje podobny projekt, ale bardzo długo to trwa i samorządy, na których terenie najem rozwinął się w dużej skali, niecierpliwią się. W odpowiedzi na ich interwencje, ale także w reakcji na problemy wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych z mieszkaniami wynajmowanymi na doby zdecydowaliśmy się przygotować własny projekt, który, jak wynika z naszej wiedzy, idzie dalej niż rządowy – mówi poseł Kamil Wnuk, współautor projektu.

Na wynajem mieszkania na doby potrzebna zgoda wspólnoty

Projekt przewiduje, że właściciele mieszkań, którzy będą chcieli wynajmować je na doby, zostaną zobowiązani do uzyskania zgody wspólnoty lub zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Odmowa ma mieć formę uchwały, która będzie zawierać uzasadnienie wskazujące na prawne powody braku zgody. Właściciel mieszkania będzie mógł zaskarżyć taką decyzję do sądu.

Samorządom projekt Polski 2050 daje prawo do podejmowania uchwał, określających zasady prowadzenia najmu krótkoterminowego na terenie gminy. Gmina będzie mogła wprowadzić strefę całkowicie wolną od takiego najmu lub wyznaczyć limit dni w roku, w których można wynajmować mieszkania na doby. Będzie też miała prawo określić w uchwale minimalne wymogi powierzchni użytkowej w zależności od liczby osób, którym lokal może być wynajmowany, a także dodatkowe wymagania, zapewniające lepszą ochronę przed pożarem.

Z takich uprawnień gminy i zarządcy budynków wielorodzinnych będą mogli, jeśli projekt zostanie przyjęty, korzystać już po sześciu miesiącach od wejścia w życie przepisów.

Projekt reguluje też wynajmowanie pokoi na doby w mieszkaniu, które jest miejscem stałego pobytu wynajmującego. W takim wypadku nie będzie wymagana zgoda wspólnoty czy spółdzielni, ale pokój można będzie krótkoterminowo wynajmować tylko przez kwartał w roku.

Unijne wymagania dotyczące najmu krótkoterminowego

Dodatkowo, wynajmujący będą zobowiązani przekazać zarządcy budynku numer telefonu do osoby odpowiedzialnej za prowadzenie najmu. Przed wejściem do mieszkania konieczne będzie umieszczenie informacji, że jest ono wynajmowane krótkoterminowo.

Projekt Polski 2050 wprowadza też wynikający z rozporządzenia 2024/1028 w sprawie gromadzenia i upowszechniania danych, dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych obowiązek rejestracji lokali. Każdy obiekt, który się zarejestruje dostanie swój numer, bez którego takie platformy, jak Booking.com czy Airbnb nie będą mogły zamieszczać jego ofert. Wynajmowanie mieszkań na doby bez wpisu ma być karane grzywną do 50 tys. zł.

Gminy będą mogły odmówić wpisu, jeśli w trakcie kontroli stwierdzą że lokal nie spełnia wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych czy innych, wynikających z przepisów prawa. Będą też mogły wykreślić obiekt z ewidencji w przypadku stwierdzenia powtarzających się przypadków naruszania porządku czy bezpieczeństwa. Projekt przewiduje, że nie tylko gminni urzędnicy będą mogli skontrolować wynajmowane na doby mieszkanie. Taką możliwość ma mieć też straż pożarna, sanepid czy nadzór budowlany.

Z wnioskiem o wykreślenie z ewidencji lokalu będą też mogli wystąpić zarządzający budynkiem.

Przybędzie też obowiązków platformom pośredniczącym w wynajmie. Na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta będą musiały przekazać im wykaz obiektów, których oferty zamieszczają.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Po co nam dwie ustawy regulujące najem krótkoterminowy?

Ministerstwo Sportu i Turystyki nie s...

Pro

Projekt jednym się podoba, innym nie

– Spodziewamy się, że nie wszystkim ten projekt się spodoba. Mogą się pojawić zarzuty ograniczania swobody prowadzenia działalności gospodarczej czy dysponowania swoją własnością, ale te prawa mają swoje ograniczenia. Prawo do wynajmowania własnego mieszkania na doby kończy się tam, gdzie naruszam prawo sąsiadów do życia w spokoju, bez hałasów i zakłóceń. Dlatego spodziewam się, że tak, jak poprzednie nasze projekty mieszkaniowe, tak i ten zostanie przyjęty – zaznacza poseł Kamil Wnuk.

Hanna Wilk-Milewska z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów nie ma wątpliwości że regulacja najmu krótkoterminowego jest potrzebna.

– Obowiązek rejestracji ukróci szarą strefę, a to, poza wpływami z podatków, da gminie informację o tym, jaka jest skala najmu krótkoterminowego na jej obszarze. Przypuszczam, że część właścicieli tak wynajmowanych mieszkań może się zniechęcić do tej formy działalności i zacząć oferować mieszkania w najmie długoterminowym lub wystawić je na sprzedaż – mówi ekspertka.

Hanna Milewska-Wilk zastanawia się, czy projektodawcy znajdą poparcie dla obowiązku uzyskania zgody wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej na wynajem mieszkania na doby.

– Nie wiem, czy da się obronić takie rozwiązanie. Czy wymóg uzyskania zgody wspólnoty czy spółdzielni tylko dla prowadzenia takiej działalności nie będzie traktowany jako dyskryminacja – zastanawia się ekspertka.

Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl uważa, że projekt szczególnie należy pochwalić właśnie za to, że daje społecznościom sąsiedzkim narzędzia do walki z najmem krótkoterminowym, gdy jest on uciążliwy.

– W budynkach gdzie większość lokali jest wynajmowana w modelu krótkoterminowym, taka działalność z pewnością będzie kontynuowana. Natomiast w budynkach, gdzie na kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań przypadają pojedyncze lokale wynajmowane krótkoterminowo, takiej działalności nie będzie. A to głównie tam najem krótkoterminowy jest najbardziej uciążliwy – mówi ekspertka.

Zwraca ona uwagę, że w takich miastach jak Kraków czy Sopot, gdzie najem krótkoterminowy nie jest mile widziany i samorządy mogą chcieć skorzystać z nowych uprawnień i dość mocno ograniczyć tego rodzaju działalność, a wówczas zgoda wspólnot mieszkaniowych nie będzie miała znaczenia.

Jak regulacja najmu krótkoterminowego wpłynie na czynsze?

Jeśli chodzi o wpływ regulacji najmu krótkoterminowego na rynek mieszkaniowy, to zdaniem Ewy Palus, ustawa może mieć wpływ na czynsze najmu w największych miastach. Właściciele mieszkań, które nie będą mogły być wynajmowane na krótki termin, przekierują lokale na rynek najmu długoterminowego.

– Często są to mieszkania w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Nie będzie to taki spadek czynszów, jak w czasach lockdownów (kiedy najem krótkoterminowy był zakazany), ale będzie on odczuwalny dla nabywców. W dużych miastach można się spodziewać wzrostu cen usług hotelowych, który będzie wynikiem mniejszej liczby miejsc noclegowych. Właściciele hoteli i cały biznes hotelowy mogą się ucieszyć, jeśli przepisy te zostaną wprowadzone. Konkurencja ze strony nieprofesjonalnych podmiotów zostanie ograniczona – dodaje Ewa Palus.

Wpływ na ceny będzie uzależniony od tego, w jakim zakresie samorządy zezwolą na tego typu działalność, a następnie ile wspólnot wyrazi zgodę na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Właściciele mieszkań, którzy cały swój biznes mieszkaniowy opierali na najmie krótkoterminowym, mogą chcieć przenieść swój kapitał w inną lokalizację, gdzie taki najem będzie dozwolony.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wystarczą proste rozwiązania, by uregulować najem krótkoterminowy mieszkań

Prawo do dysponowania nieruchomością jest zagwarantowane w Konstytucji. Najmu krótkoterminowego m...

Anonimowość gości przyczyną uciążliwości najmu na doby

Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats, operatora specjalizującego się w kompleksowej obsłudze mieszkań na wynajem, choć przyznaje, że najem krótkoterminowy może być uciążliwy, to projekt poselski ocenia jako zbyt daleko idący.

– Wprowadzenie obowiązku zgody zarządu wspólnoty czy spółdzielni mogłoby wręcz szokowo ograniczyć podaż i mam nadzieję, że w toku prac legislacyjnych nad projektem, ta propozycja zostanie usunięta. Ze swojego doświadczenia mogę podpowiedzieć projektodawcy wprowadzenie możliwości weryfikacji gości. Dzisiaj my często nie wiemy, kto wynajmuje mieszkanie. Nie wiemy, czy ta osoba nie sprawiała już wcześniej problemów, a chcielibyśmy, jako zarządzający mieszkaniami na wynajem, to wiedzieć i móc takiej osobie odmówić wynajęcia – mówi Ewa Wielgórska.

Postulat wprowadzenia obowiązkowej procedury online check-in, na wzór odprawy samolotowej zgłasza też Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl, największego w Polsce operatora zarządzającego lokalami na wynajem krótkoterminowy.