Nadchodzą zmiany w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego. Ostatnio odbyła się debata zorganizowana przez Warszawską Organizację Turystyczną i – jak świetnie podsumowała, koloryzując, Marlena Kosiura, ekspertka rynku najmu – wszyscy się posprzeczali. Przedstawiciel Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego mówił, że lokale w budynkach mieszkaniowych nie powinny być udostępniane turystom, czemu pan zaoponował. Szef Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego mówił, że mieszkanie wynajmowane przez osobę prywatną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, to działalność nielegalna. Tu zaprotestowała przedstawicielka Airbnb podnosząc, że wielu właścicieli „dorabia” sobie na wynajmie i nie jest to dla nich biznes. Jak zatem pogodzić interes wszystkich stron rynku?

Każdy ma swoją perspektywę i argumenty. Wszyscy bardzo cierpliwie czekamy na projekt przepisów, jaki ma pokazać Ministerstwo Sportu i Turystyki, co otworzy konkretną dyskusję.

My mamy kilka kluczowych postulatów, które ucywilizowałyby wynajem krótkoterminowy. Zgadzam się, że do prowadzenia najmu potrzebna jest działalność gospodarcza – wynajem krótkoterminowy to usługa, a prawa i obowiązki powinny być takie same dla wszystkich uczestników rynku. Zgadzam się, że obiekty powinny być rejestrowane, by mogły być wystawiane na platformach najmu – to zresztą wymóg unijny. To rozwiąże problem szarej strefy, która obniża jakość usług, a przede wszystkim uszczupla podatki, głównie te lokalne. Samorządy nie mają narzędzi ani szczegółowej wiedzy, ile mieszkań jest wynajmowanych na krótko, ile podatku im się należy.

Nie zgadzam się z tezą hotelarzy, że najem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych powinien zostać całkowicie zakazany ze względów bezpieczeństwa przeciwpożarowego. W takim razie należałoby eksmitować wszystkich mieszkańców. Hotele to nieruchomości zbiorowego lokowania turystów, klientów biznesowych, uczestników konferencji i mają zupełnie inny charakter niż budynki mieszkalne.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rejestr lokali to dobry początek reformy rynku najmu krótkoterminowego

Rynek najmu na doby potrzebuje uporządkowania, ale do tego potrzebne są solidne analizy i szeroki...

Czekamy na propozycje ministerstwa – w maju 2026 r. mija dwuletni okres na zaimplementowanie przepisów unijnych. Jednak najgorętsza dyskusja odbędzie się zapewne w Sejmie. Mieszkanie ma służyć do mieszkania, wspólnoty mają dość uciążliwych przygodnych lokatorów. Takie stanowisko prezentuje m.in. ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która zresztą zapowiedziała własny projekt ustawy, kolejny w ramach inicjatywy poselskiej Polski 2050 – bo resort pracuje za wolno.

Zarówno my, jak i całe Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego stoimy na stanowisku, że prawo do dysponowania nieruchomością jest zagwarantowane w Konstytucji. Oczywiście, to nie oznacza, że możemy w mieszkaniu robić wszystko, co chcemy. Dlaczego wspólnota miałaby decydować, czy dane mieszkanie można wynajmować na krótko? A co z najmem długoterminowym? Incydenty związane np. z nocnymi imprezami to promil, co równie dobrze dotyczy mieszkań wynajmowanych na długo czy w ogóle lokali w bloku. Dziś problemem jest to, że najemcy są w dużym stopniu anonimowi, nie podlegają żadnemu obowiązkowi meldunkowemu. To mogą zmienić przepisy.

Właśnie przejęliśmy spółkę działającą w Chorwacji i ten kraj jest, moim zdaniem, świetnym wzorem do naśladowania. To państwo uregulowało rynek znacznie wcześniej niż zajęła się tym Unia Europejska. Działa tam internetowy system eVisitor. Każdy właściciel i nieruchomość są zarejestrowane, każdy gość musi się zameldować podając prawdziwe dane osobowe. Nie ma anonimowości, czyli mniejsza jest pokusa, by zachowywać się niestosownie. Nie ma też uszczupleń podatkowych, a samorządy mają pełną wiedzę o rynku. Zasady powinny być zrównane z tymi, jakie panują w hotelach. W dzisiejszych czasach obowiązek rejestracji gościa jest ważny po prostu ze względu na bezpieczeństwo państwa.

Czytaj więcej:

Nawigator prawny Poradnik

Wspólnota kontra najem krótkoterminowy – co wolno, a czego nie?

W Polsce wspólnoty mieszkaniowe nie m...

Pro

Mimo wszystko najem krótkoterminowy jest traktowany przez niektóre państwa jako problem wymagający ograniczenia. Przecież w Chorwacji od tego roku najem krótkoterminowy wymaga zgody 66 proc. współwłaścicieli mieszkań. W wielu państwach na doby można wynajmować przez określoną liczbę dni w roku – na dłużej trzeba mieć pozwolenie.

Trzeba pamiętać, że w Chorwacji jest około 200 tys. obiektów na 3,8 mln mieszkańców, podczas gdy w Polsce 80 tys. na 38 mln – to zupełnie inna skala, w której zgody wspólnot oznaczałyby de facto zakaz i naruszenie prawa własności.

Wprowadzanie limitu dni krótkiego najmu – np. 90, jak w Niemczech, to nonsens. Przez 90 dni wynajmować na doby i co potem? 275 dni to nie jest najem długoterminowy. Dodając limit czynszów, Niemcy przeregulowali swój rynek i płacą za to wysoką cenę. Takie limity sprzyjają tylko powstawaniu kolejnych obejść, np. rejestracji lokali na inne osoby, co znów napędza szarą strefę.

Polskie miasta nie zmagają się z falą zalewu turystów – Kraków czy Sopot prawdopodobnie dopiero za kilka lat będą pierwszymi miejscowościami, które będą mogły mieć troszeczkę więcej gości niż by tego oczekiwały. I znów, wystarczą dość proste rozwiązania – wystarczy ograniczyć liczbę mieszkań wpisywanych do rejestru.

Jestem przekonany, że wygra głos rozsądku. Dzięki rozsądnym przepisom ograniczymy szarą strefę i część mieszkań z najmu krótkoterminowego przepłynie na rynek najmu długoterminowego, co zwiększy ogólną dostępność lokali.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Miliard złotych rocznie strat na podatkach. Najem krótkoterminowy na cenzurowanym

Szefowa resortu funduszy nawołuje do ograniczenia krótkoterminowego najmu mieszkań. Problemem jes...

Jaka jest skala rynku najmu krótkoterminowego i szarej strefy?

Szarą strefę trudno jednoznacznie oszacować – jeśli przyjmiemy, że wystarczy, że właściciel nie wywiązuje się z choćby jednego zobowiązania podatkowego, to będzie to 30-45 proc. rynku.

Renters to platforma zarządzająca mieszkaniami w imieniu ich właścicieli. Na koniec 2024 r. mieliście 5 tys. lokali w portfelu. Od 2023 r., po przejęciu inwestycji przez Enterprise Investors, przyspieszyła konsolidacja rynku w Polsce i ekspansja zagraniczna – kupiliście firmę w Bułgarii, a niedawno w Chorwacji. Ile mieszkań macie w zarządzaniu?

6 tys., z czego prawie 5 tys. w Polsce i 1 tys. w Bułgarii. Chorwacja dokłada 300. Ekspansję w kraju i za granicą planujemy realizować jeszcze przez kilka lat, by podwoić portfel mieszkań na wynajem w regionie. Nie tyle przejmujemy firmy, co kupujemy udziały kontrolne i współpracujemy z dotychczasowymi właścicielami. Rozmawiamy o wejściu na kolejne rynki: węgierski, czeski czy łotewski.

Faktem jest, że polski rynek najmu krótkoterminowego, po latach wzrostu, już się w dużym stopniu nasycił. Ponadto posiadanie platformy międzynarodowej spowoduje, że będziemy w stanie realizować większą liczbę rezerwacji własnych, czyli bez pośrednictwa takich platform jak Booking czy Airbnb.

Poza tym wielu Polaków zainwestowało lub dalej inwestuje w nieruchomości w innych krajach. Liczymy na to, że kiedy na danym rynku pojawi się operator z Polski, skłoni ich to do współpracy.

Chorwacja to logiczny kierunek – mnóstwo Polaków jeździ tam na wakacje. A jak rozwija się biznes w Bułgarii – wśród Polaków to chyba destynacja „drugiego sortu”?

Nie traktujemy Bułgarii jako destynacji klasy B. Oczywiście, infrastruktura jest tam trochę inna niż w Warszawie czy Zagrzebiu, natomiast jest to dobrze rozwijający się rynek wschodzący z olbrzymim potencjałem. Jest tam mnóstwo Polaków, którzy zainwestowali w nieruchomości, i od momentu wejścia w 2023 r. już podwoiliśmy liczbę lokali w portfelu. Chorwacja zapowiada się jako inwestycyjny hit, po pojawieniu się informacji o przejęciu mamy zapytania od regionalnych graczy zainteresowanych konsolidacją.

Kto korzysta z najmu krótkoterminowego? Czy to czysta turystyka?

Najlepsze pieniądze zostawiają najemcy biznesowi w dużych miastach. Proporcje są bardzo różne. W Warszawie czy Poznaniu jest przewaga biznesu, w Krakowie turystów. Trójmiasto rządzi się swoimi prawami, od maja-czerwca do września-października jest sezon turystyczny, a w pozostałej części roku trzeba szukać najemców na średni najem.

W Chorwacji praktycznie nie ma turystyki wewnętrznej, praktycznie każdy ma nieruchomość nad morzem, 95 proc. rezerwacji to przyjezdni zagraniczni. Polska jest pod tym względem podobna do Niemiec, rynek wewnętrzny to około 60 proc. – przyjeżdżają do nas Czesi, Niemcy, Skandynawowie, ale i wielu przedstawicieli innych nacji.

Klienci biznesowi kojarzą się raczej z hotelami, a nie wynajmowaniem mieszkań.

To kolejna rzecz, która dowodzi, że rynek hotelowy i krótkoterminowego najmu mieszkań uzupełniają się. Sam w podróżach służbowych korzystam z hoteli, jeśli wyjeżdżam na dzień, dwa. Mieszkania wynajmują osoby, które łączą wyjazd służbowy z wypadem rodzinnym, albo przyjeżdżają na dłużej niż dzień, dwa. Mieszkanie to jednak inny komfort pracy niż mały pokój hotelowy.

Jaki procent rezerwacji klienci zawierają bezpośrednio przez waszą stronę, a jaki przez główne platformy najmu?

Około 20 proc. rezerwacji mamy przez nasz portal, reszta pochodzi głównie z Bookingu, na kolejnym miejscu jest Airbnb. Zdecydowana większość rezerwacji własnych dokonywana jest przez Polaków, ale mamy np. dużo bezpośrednich rezerwacji przez Niemców w obiektach nad polskim morzem – bo zdobyliśmy ich zaufanie, jesteśmy rozpoznawalni.