Dostępność nowych mieszkań w dużych miastach szacuje dla „Rzeczpospolitej” portal Tabelaofert.pl. Analitycy sprawdzili ofertę lokali, na które mogłyby sobie pozwolić rodziny 2+2 oraz single. Założono, że potencjalni kredytobiorcy osiągają przeciętne wynagrodzenia w miastach, w których mieszkają, do dochodu wlicza się 800+. Klienci mają 20 proc. wkładu własnego i wykorzystują maksymalną zdolność kredytową. Rodzina z dwójką dzieci chce kupić mieszkanie z co najmniej trzema pokojami.
Czytaj więcej:
W ciągu niespełna roku, po siedmiu obniżkach stóp procentowych, w każdym polskim mieście można kupić na kredyt znacznie większe mieszkanie. W Katow...
Pro
Mocna pozycja kupujących mieszkania
Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że rodzina 2+2 w Warszawie mogłaby wybierać spośród 5,3 tys. mieszkań, co stanowiło 35 proc. stołecznej oferty rynku pierwotnego pod koniec I kwartału 2026 r. Rok wcześniej w zasięgu przykładowej rodziny było ok. 5 tys. nowych lokali.
We Wrocławiu oferta dla czteroosobowej rodziny zwiększyła się o 48 mieszkań, do niespełna 3,6 tys., w Krakowie – o 444, do ponad 4,3 tys., w Łodzi – o 115, do ponad 2,9 tys. Pula lokali na kieszeń rodziny 2+2 skurczyła się w Poznaniu – o 121, do ok. 2,8 tys.
Eksperci portalu Tabelaofert.pl zwracają uwagę, że najmniejszy wybór mają rodziny mieszkające w Gdańsku: pod koniec I kwartału mogły wybierać spośród ok. 1,7 tys. mieszkań, co stanowiło niespełna 30 proc. całej oferty gdańskiego rynku pierwotnego. Trzeba jednak zaznaczyć, że w ciągu roku pula lokali w zasięgu czteroosobowej rodziny w Gdańsku zwiększyła się o niemal 90 lokali.
– Obniżki stóp procentowych przełożyły się mocniej na dostępność mieszkań dla singli, którzy są zainteresowani mieszkaniami mniejszymi: jedno- i dwupokojowymi – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.
Jak dodaje, singiel mający 20 proc. wkładu własnego, wykorzystujący maksymalną zdolność kredytową mógłby wybierać spośród niemal 1,9 tys. lokali w Gdańsku, 4,6 tys. w Warszawie, ponad 4,5 tys. w Krakowie, ponad 6,6 tys. w Łodzi.
– Dostępność mieszkań w porównaniu z zeszłym rokiem poprawiła się istotnie – komentuje Robert Chojnacki. – Praktycznie we wszystkich analizowanych miastach liczba mieszkań, które można kupić przy wykorzystaniu maksymalnej zdolności kredytowej zwiększyła się, nawet kilkukrotnie.
Wiceprezes zaznacza, że ceny mieszkań od ponad roku są stabilne, a ich oferta wciąż jest bardzo duża. – Pozycja kupujących dawno nie była tak silna – uważa Chojnacki. – Wciąż mogą negocjować, dostają rabaty, mają duży wybór gotowych mieszkań i tańsze finansowanie niż przed rokiem, co istotnie zwiększyło dostępność lokali – wylicza wiceprezes.
Czytaj więcej:
Singlowi, który będzie odkładał 20 proc. miesięcznego dochodu, zgromadzenie wkładu własnego do kredytu zajmie ponad osiem lat. Nieco szybciej uzbie...
Pro
Zastrzega jednak, że nadzieje na jeszcze większą dostępność mieszkań przekreśliła sytuacja na Bliskim Wschodzie. – Stopy procentowe w 2026 r. najprawdopodobniej nie będą już obniżane, oprocentowanie kredytu w związku z tym niestety nie spadnie – mówi wiceprezes Chojnacki. – Chociaż sytuacja kupujących jest lepsza niż jeszcze dwa czy trzy lata temu, to wydaje się, że w perspektywie kolejnych miesięcy dostępność mieszkań dla osób, które finansują zakup kredytem nie poprawi się znacząco.
Drugi pokój do pracy
Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie, mówi, że single szukają zwykle niedużych mieszkań – jednopokojowych lub dwupokojowych. – Często pracują zdalnie, dlatego drugi pokój jest pożądany – mówi pośredniczka. – Wybór takich mieszkań jest dziś w miarę przyzwoity, zważywszy, że ceny w Krakowie mocno spadły. Myślę o mieszkaniach do 40 metrów, z rynku pierwotnego lub z rynku wtórnego.
Czytaj więcej
Życiowy wybór czy ekonomiczna konieczność? Dwóch na dziesięciu Polaków twierdzi, że nie może zmienić miejsca zamieszkania. Skłonność do przeprowadz...
A Maciej Gadaliński, starszy analityk WGN, dopowiada, że single szukają przede wszystkim mieszkań tanich, najczęściej do adaptacji lub remontu. – Wybór pada zarówno na rynek wtórny, jak i pierwotny – wskazuje. – Kluczowa jest lokalizacja – bliskość miejsca pracy, sklepy i infrastruktura miejska. Najczęściej jednak decyduje budżet.
Oferta dla singli wykorzystujących maksymalną zdolność kredytową? – Najczęściej są to niewielkie mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Single rzadko potrzebują dużych przestrzeni, dlatego dom jest dla nich raczej rzadkością, choć zdarzają się pojedyncze przypadki zakupu niewielkiego domu do ok. 70 mkw. lub większych mieszkań – mówi Maciej Gadaliński. – Wielu singli zwraca uwagę na dobrą komunikację i otoczenie, możliwość zaaranżowania miejsca do pracy zdalnej, a także możliwość ewentualnej sprzedaży lub wynajmu w przyszłości. Z finansowego punktu widzenia single często wybierają mieszkania dwupokojowe zamiast kawalerki, ponieważ banki patrzą na nie przychylniej przy ocenie zdolności kredytowej. Lokal z dwoma pokojami jest bowiem łatwiej odsprzedać.
Priorytety rodzin z dziećmi, jak zaznacza analityk WGN, są zupełnie inne. Dla takich klientów liczy się przede wszystkim przestrzeń. – Wybierają mieszkania co najmniej trzypokojowe, domy, bliźniaki lub szeregówki. Dzięki większej zdolności kredytowej i oszczędnościom tacy klienci mogą sobie pozwolić na większy metraż – zauważa Gadaliński.
Także Katarzyna Liebersbach-Szarek zaznacza, że rodzina 2+2 zwykle potrzebuje trzech sypialni. – Mówimy więc o mieszkaniach czteropokojowych, których na rynku jest naprawdę niewiele. To towar deficytowy – mówi pośredniczka. – Więcej jest mieszkań trzypokojowych. Problem w tym, że na rynku pierwotnym brakuje mieszkań z osobną kuchnią. Mając trzypokojowy lokal z aneksem kuchennym, de facto mieszka się w kuchni i dwóch pokojach. Salon połączony z kuchnią rodzinie z dwójką dzieci nie zapewnia należytego komfortu.
Czytaj więcej:
Mieszkań na wynajem nie brakuje, czynsze nie szybują. Rentowność inwestycji w lokale jest stabilna. Najlepiej można zarobić na mniejszych metrażach.
Pro
Czy ceny mieszkań można negocjować? – Zwykle zależy to od lokalizacji i stanu mieszkania – mówi pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich. – Generalnie sytuacja kupujących jest dobra.
Maciej Gadaliński dopowiada, że na rynku wtórnym można liczyć na rabat zwłaszcza gdy nieruchomość wymaga remontu, albo gdy sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji – tłumaczy analityk WGN. – Oprócz obniżki ceny samego mieszkania warto negocjować warunki zakupu miejsca postojowego, komórki lokatorskiej czy korzystniejszych warunków płatności.
Ile metrów za pensję
Ile metrów nowego mieszkania można kupić za średnią pensję, analizuje z kolei portal RynekPierwotny.pl. W Gdańsku roczny wskaźnik dostępności lokali spadł z ok. 0,72 mkw. w 2022 r. do ok. 0,61 mkw. w 2025 r. i na początku 2026 r. W Warszawie przeciętna pensja w I kwartale pozwalała na zakup ok. 0,59 mkw. nowego mieszkania. – Wyraźnie poprawiła się dostępność nowych mieszkań w Krakowie: z ok. 0,61 mkw. pod koniec 2023 r. do ok. 0,71 mkw. w I kwartale 2026 r. – podaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę tańszych mieszkań, co zahamowało wzrost średniej ceny metra kwadratowego. W efekcie nawet umiarkowany wzrost wynagrodzeń przełożył się na realną poprawę siły nabywczej – tłumaczy.
W Katowicach przeciętna pensja wystarczała na zakup ok. 0,85 mkw. nowego mieszkania.
