Rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy problem pojawił się w sprawie z powództwa spółki akcyjnej przeciwko miastu stołecznemu Warszawa o ustalenie nowej opłaty za użytkowanie wieczyste w związku z wypowiedzeniem dotychczasowej z powodu wzrostu wartości nieruchomości. Powód podkreślał przy tym, że akceptuje wyższą wartość nieruchomości, domaga się natomiast ustalenia wysokości nowej opłaty rocznej liczonej według innej stawki procentowej niż wskazana w wypowiedzeniu.

Czytaj więcej:

Brak możliwości zbycia gruntu nie wyłącza spod opłaty adiacenckiej
Administracja Brak możliwości zbycia gruntu nie wyłącza spod opłaty adiacenckiej

Pro

Najpierw odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego

SN nie uwzględnił skargi, wskazując, że jeżeli wypowiedzenie i postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym dotyczyło tylko aktualizacji opłaty ze względu na zmianę wartości nieruchomości, to na etapie postępowania sądowego niedopuszczalne jest rozszerzenie żądania i objęcie także zmiany stawki procentowej. Sprzeciwia się temu obowiązek wykorzystania w pierwszej kolejności postępowania odwoławczego przed SKO, powodujący czasową niedopuszczalność drogi cywilnosądowej w zakresie badania prawidłowości zmiany drugiego komponentu opłaty rocznej. Występuje tu więc przypadek czasowej niedopuszczalności drogi sądowej, który uzasadnia odrzucenie takiego żądania.

Czytaj więcej

Setki tysięcy spółdzielców zamieszkają wreszcie „na swoim”?
Nieruchomości
Setki tysięcy spółdzielców zamieszkają wreszcie „na swoim”?

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Jednoczesne rozpoznawanie aktualizacji opłaty rocznej z powodu zmiany obu czynników kształtujących opłatę jest możliwe tylko wówczas, gdy postępowanie dotyczyło ich od początku lub wszczęte odrębnie sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania na podstawie art. 219 kodeksu postępowania cywilnego. Nie jest zaś możliwe nakładanie się postępowania przed SKO i sądem cywilnym, choćby z tego powodu, że każde z nich rządzi się odrębnymi zasadami.

– Użytkownik wieczysty może natomiast  bez ograniczeń czasowych wystąpić do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej także wtedy, gdy wartość nieruchomości wprawdzie nie uległa zmianie, lecz zmieniła się ustawowa wysokość stawki procentowej, a właściwy organ nie podjął jej aktualizacji. Dopóki zaś wysokość stawki nie zostanie zmieniona wskutek wypowiedzenia właściwego organu albo żądania użytkownika wieczystego, dopóty oddziałuje ona każdorazowo na wysokość opłaty rocznej, która może ulegać zmianie w związku ze zmianą wartości nieruchomości – wskazał w uzasadnieniu sędzia Krzysztof Wesołowski.

Sygnatura akt: I CSK 2340/25

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Stefan Jacyno, adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Podwyżkę opłat za użytkowanie wieczyste można zaskarżyć do SKO, a jeśli to nie da rezultatu – do sądu. W trakcie takiego postępowania strony zgodnie ustaliły wartość nieruchomości. Użytkownik chyba zmienił zdanie co do tej wartości, gdyż zaskarżył wyrok i zarzucił, że sąd nie zweryfikował uzgodnienia. Tymczasem sąd nie ma takiego obowiązku – trzeba samemu dbać o swoje interesy i nie można oczekiwać, że sąd zrobi to z własnej inicjatywy. Próba obniżenia opłaty przez żądanie w sądzie w tej samej sprawie zmiany stawki proc. była więc skazana na niepowodzenie. Jednak przegrana w sprawie wysokości opłaty nie stoi na przeszkodzie, by – o ile zachodzą określone w ustawie okoliczności – wystąpić z wnioskiem o zmianę stawki procentowej. Wymaga to wskazania propozycji zmiany celu użytkowania wieczystego i dopiero w razie odmowy można wystąpić do sądu. Jest to jednak procedura odrębna od ustalenia wysokości opłat.