Ministerstwo Rozwoju i Technologii, po konsultacjach publicznych, wprowadziło niewielkie zmiany do projektu ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Resort próbuje pogodzić w nim sprzeczne interesy samorządów i spółdzielni.
Samorządy i Skarb Państwa zostały zobowiązane w 1990 r. ustawą o samorządzie terytorialnym i ustawą o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów. Spółdzielnie musiały wnieść o to do 31 grudnia 1996 r. W ten sposób ustawodawca chciał rozwiązać problem z czasów PRL, kiedy to Rady Narodowe wydawały decyzje lokalizacyjne, na podstawie których spółdzielnie na państwowych gruntach budowały osiedla. Do uregulowania kwestii własności tych gruntów nie przywiązywano często wagi i to mści się do dziś.
Gdyby ustawodawca w 1990 r. przewidział sankcje za nieustanowienie użytkowania wieczystego, to problem nieuregulowanych gruntów miałby pewnie mniejszą skalę. Tymczasem dotyka on, według MRiT, mieszkańców ok. 100 tys. lokali. Najwięcej z nich jest w stolicy. Przykładem jest jedna z największych w Polsce spółdzielni, warszawska MSM „Energetyka”, która nie ma tytułu prawnego do ok. 45 ha gruntów ze 147 ha, które są w jej posiadaniu. Na spornym terenie jest 4400 mieszkań. To całe osiedla Stegny Północ i Idzikowskiego, część osiedla Stegny Południe, teren przy ul. Sobieskiego na Sielcach czy przy ul. Konstancińskiej na Sadybie. Spółdzielcy złożyli w 2024 r. petycję w Sejmie, domagając się uregulowania stanu prawnego gruntów.
Czytaj więcej
Kością niezgody w sprawie stał się monitoring w altankach śmietnikowych. Na taki krok zdecydowała się jedna ze spółdzielni mieszkaniowych. Sąd stwi...
Sąd Najwyższy zaszkodził mieszkańcom spółdzielni
Sytuację mieszkańców budynków stojących na nieuregulowanych gruntach dodatkowo skomplikowała uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygnatura akt: III CZP 104/12). Zgodnie z nią, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością gruntu lub użytkowaniem wieczystym, nie może dojść do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To oznacza, że nie można dla takiego mieszkania założyć księgi wieczystej, ustanowić hipoteki i zaciągnąć kredytu na jego zakup. Z tego powodu, gdy mieszkanie trafia do sprzedaży jego cena jest niższa niż takiego samego, na tej samej ulicy, w budynku, stojącym na gruncie, którego sytuacja prawna jest uregulowana.
Na tym problem mieszkańców tych budynków się nie kończy. Nie skorzystali na powszechnym uwłaszczeniu na gruntach użytkowanych wieczyście, do którego doszło w 2019 r. Poprzednia władza chcąc wyrugować ten tytuł prawny z obrotu, przekształciła ustawą użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność, na czym skorzystało ok. 2,5 mln osób. Mieszkańcy „bez ziemi” nie dość, że nie mieli takiej możliwości, to często płacą wyższe czynsze, pokrywając opłaty, jakie miasta naliczają spółdzielniom za bezumowne korzystanie z gruntów.
Spółdzielnie walczą o prawo do gruntów w sądach. Niektóre od 30 lat. Pojawiały się już projekty ustaw, które miały im pomóc, ale żadnego nie udało się przyjąć. Zgodnie z procedowaną obecnie specustawą spółdzielnie mieszkaniowe, których budynki stoją na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego będą mogły wystąpić z żądaniem ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności położonych na nich budynków. Jednak skorzystanie z tego prawa obwarowane jest w projekcie szeregiem warunków do spełnienia, co sprawia, że nie wyeliminuje on całkowicie problemu.
Ministerstwo chce, by posiadanie mieszkania spółdzielczego dawało wszystkim te same prawa
– Uważamy, że w większości przypadków ścieżka, którą wprowadza nasz projekt rozwiąże problem. Bardzo często mamy do czynienia z sytuacją, że spółdzielnia mieszkaniowa złożyła wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego, ale nie został on rozpoznany. Projekt daje jej prawo w ciągu sześciu miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie żądać na piśmie rozpoznania tego wniosku w trybie, który wprowadza ustawa – tłumaczy Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
– Jeśli zaś w sprawie prowadzone jest postępowanie przed sądem, to organ, do którego wpłynie żądanie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego wszczyna i jednocześnie zawiesza postępowanie o wydanie decyzji do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy, a w tym czasie nie pobiera świadczeń z tytułu bezumownego korzystania z gruntu i nie nalicza odsetek od zobowiązań – dodaje.
Ministerstwo deklaruje, że chce pomóc mieszkańcom budynków i przywrócić elementarną sprawiedliwość, ale zaznacza, że musi brać też pod uwagę perspektywę samorządów.
– Spółdzielnie chciałyby najprościej i możliwie najmniejszym kosztem uzyskać tytuł prawny do gruntów, a miasta, bo przede wszystkim jest to problem dużych miast, zwłaszcza Warszawy, nie chcą tanio ich oddać. Wiele z tych gruntów jest położonych w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. To, co jest istotne z punktu widzenia spółdzielców, to przywrócenie prawa do wystąpienia o ustanowienie użytkowania w granicach posiadania – zaznacza wiceminister Lewandowski.
Prawo to nie obejmie gruntów wykorzystywanych na cele publiczne lub mających takie przeznaczenie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, obowiązujących w dniu wejścia w życie ustawy.
W ministerialnej propozycji „kryje się” kijek i marchewka. Żądanie ustanowienia użytkowania wieczystego może dotyczyć gruntu, który nie jest niezbędny do prawidłowego korzystania z budynków, ale wtedy ustanawiający to prawo może zobowiązać spółdzielnię, by w ciągu minimum ośmiu lat wybudowała na tym gruncie mieszkania lokatorskie. Jeśli tego nie zrobi, samorząd może przejąć grunt i na przykład sprzedać go deweloperowi. To rozwiązanie ma pomóc zarządom spółdzielni w przełamaniu oporów mieszkańców przed nowymi inwestycjami. Obecnie niemal każda inicjatywa zagęszczenia zabudowy na osiedlu spotyka się z protestem mieszkańców.
Rząd chce więc upiec dwie pieczenie na jednym ogniu. Pomaga mieszkańcom spółdzielni, ale chce, by oni nie sprzeciwiali się budowie tanich mieszkań, mając świadomość, że jak nie spółdzielnia, to deweloper zabuduje im skwer, starając się wycisnąć z tej inwestycji jak najwięcej powierzchni użytkowej.
Czytaj więcej
Możliwość ustanowienia odrębnej własności nad Trasą Łazienkowską czy koleją średnicową pozwoli na pozyskanie olbrzymich terenów inwestycyjnych. „Rz...
Walka o cenne nieruchomości
Wyznaczanie granic posiadania nie będzie łatwe. Spór o nie jest jedną z istotniejszych przeszkód w dojściu do porozumienia między spółdzielniami a lokalnym samorządem. Spółdzielnie zarzucają samorządowcom, że chcieliby ograniczyć prawo do gruntu do granic obrysu budynku i przejąć parkingi, skwery, parki.
– W tym kontekście przesądzenie w ustawie, że chodzi o granice posiadania jest na pewno korzystnym rozwiązaniem – mówi Łukasz Zaprawa, pełnomocnik Unii Spółdzielców Mieszkaniowych.
– O jakim posiadaniu my mówimy? Przecież oni tych gruntów nie posiadają – odpowiada Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich, a z nadesłanych do projektu uwag wynika, że i Unia Metropolii Polskich podpisałaby się pod tą oceną.
– My nie mówimy „nie” temu projektowi. Dostrzegamy problem, ale najpierw ustalmy, co jest przedmiotem tej regulacji. W naszej ocenie projektodawca uprzywilejowuje stronę spółdzielczą. Dlatego jesteśmy mało entuzjastyczni wobec propozycji ministerstwa, ale to dopiero początek procesu legislacyjnego i jestem przekonany, że się porozumiemy. Współpracujemy ze spółdzielniami, to przecież nasi mieszkańcy. Nie jesteśmy dla siebie wrogami – dodaje ekspert ZMP.
– Moim zdaniem prawo użytkowania wieczystego powinno objąć grunt w granicach wydanej kiedyś decyzji lokalizacyjnej. Spółdzielnie zagospodarowywały je według zaprojektowanych założeń urbanistycznych. Obawiamy się, że projekt, nie zawierając definicji gruntów, których status prawny chce uregulować, daje samorządom swobodę w ustalaniu granic tych gruntów, co może prowadzić do poszatkowania naszych osiedli – mówi Grzegorz Okoński, prezes MSM Energetyka.
– Nie czujemy się uprzywilejowani. Wręcz mamy obawy, że normy, które chce wprowadzić ta specustawa będą nieskuteczne, ponieważ znowu ustawodawca nie przewidział sankcji za nieustanowienie użytkowania wieczystego – odpowiada Łukasz Zaprawa.
Zgodnie z projektem właściciel gruntu będzie miał 12 miesięcy na wydanie decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego (co zdaniem samorządów jest nierealnym terminem). Wydanie decyzji nie kończy procedury. Dla ustanowienia użytkowania wieczystego konieczne jest jeszcze zawarcie aktu notarialnego, a w projekcie nie ma terminów, w jakich należy do nich przystąpić.
Projekt przewiduje odpłatność za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w formie pierwszej opłaty i opłat rocznych, z możliwością ustanowienia przez samorząd lub wojewodę bonifikaty. Znalazł się w nim też wyjątek dekretowy, który pozwoli Warszawie ustanowić prawo użytkowania wieczystego gruntów na rzecz spółdzielni, wobec których zgłosili roszczenia wywłaszczeni dekretem Bieruta. Przyjęte rozwiązanie nie załatwia kompleksowo sprawy roszczeń, bowiem nie obejmuje gruntów nieuregulowanych, które dziś są w granicach Warszawy, a w momencie wydawania dekretu nie były i podlegają innym regulacjom.
Etap legislacyjny: po konsultacjach
