Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest i jakie cele ma wprowadzenie własności warstwowej do polskiego prawa?
- Na czym polega koncepcja odrębnej własności obiektu budowlanego, planowana do implementacji?
- Jakie nowe możliwości inwestycyjne otwiera zastosowanie tej regulacji w przestrzeni miejskiej i poza nią?
- Czym obecna propozycja różni się od wcześniejszych, odrzuconych koncepcji prawnych?
- W jaki sposób nowe przepisy mogą wpłynąć na rozwój i krajobraz polskich miast?
Dziś prawo do własności nieruchomości jest na stałe związane z gruntem. Tymczasem własność może być trójwymiarowa. Obejmować to, co na ziemi, pod nią i w powietrzu.
– Gdybyśmy mieli prawo odrębnej własności, pozwalające budować nad torami kolejowymi czy pod budynkiem, który należy do innego właściciela, to centrum Warszawy wyglądałoby dziś zupełnie inaczej. Przestrzeń nad terenami kolei średnicowej jest salonem stolicy, który w tej chwili się marnuje – ubolewa Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Niebawem ma się to zmienić. Jak dowiedziała się „Rzeczpospolita”, Ministerstwo Rozwoju i Technologii finalizuje prace nad oczekiwanymi od dziesięcioleci przepisami, wprowadzającymi do polskiego porządku prawnego własność warstwową. Resort zdecydował się na koncepcję odrębnej własności obiektu budowlanego (OWOB), jako dającą szersze możliwości w stosunku do prawa do zabudowy, nad którym pracowano w poprzedniej kadencji parlamentu.
– Wybór koncepcji opartej na odrębnej własności obiektu poprzedziliśmy wszechstronną analizą opartą m.in. na doświadczeniach wynikających z prac legislacyjnych prowadzonych w ubiegłych latach – mówi wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski.
Mówiąc wprost, nad torami kolei średnicowej czy Trasy Łazienkowskiej w Warszawie inwestor będzie mógł postawić nowe budynki, do których będzie miał pełne prawo własności. Odrębne prawo będzie można ustanowić także do tego, co powstanie pod ziemią. W skali dużego miasta chodzi o tereny inwestycyjne liczone w dziesiątkach czy nawet setkach tysięcy mkw. I to najatrakcyjniejsze, bo w ścisłym centrum.
Odrębna własność obiektu budowlanego
OWOB ma być prawem, które mógłby ustanawiać zarówno właściciel gruntu, jak i użytkownik wieczysty, po uzyskaniu zgody właściciela. Jej przedmiotem mają być obiekty i urządzenia budowlane wznoszone nad lub pod powierzchnią gruntu. To oznacza możliwość realizacji inwestycji nad drogami, wodami czy liniami kolejowymi, ale też pod ziemią, a także wychodzących nad sąsiednie nieruchomości. OWOB mogłaby być ustanawiana, pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu.
Inwestor otrzymywałby promesę w formie decyzji administracyjnej wydawanej przez starostę. To byłaby gwarancja ustanowienia OWOB, po oddaniu inwestycji do użytkowania, jeśli obiekt spełni warunek samodzielności. Natomiast z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu inwestor zawierałby umowę zobowiązującą do ustanowienia prawa OWOB oraz umowę ustanowienia służebności, aby zapewnić dostęp do obiektu. Ostatnim krokiem w procedurze ustanawiania OWOB będzie złożenie wniosku o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej.
Czytaj więcej
Trudno mówić o poprawie dostępności mieszkań, planując wyłącznie stawianie nowych budynków – oceniają ekspertki Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Dlaczego odrębna własność obiektu, a nie prawo zabudowy?
– W przeszłości było kilka prób rozwiązania problemu inwestowania nad i pod powierzchnią gruntu opartych na nowym ograniczonym prawie rzeczowym. Próby te zakończyły się fiaskiem głównie z tego powodu, że mocno ograniczone prawa rzeczowe, które mogłyby spełnić zakładany cel, np. prawo zabudowy opracowane w resorcie sprawiedliwości, były zbyt podobne do prawa użytkowania wieczystego – mówi „Rzeczpospolitej” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
– Formuła odrębnej własności obiektów będzie formułą bardziej uniwersalną, wolną od opisanych obciążeń i będzie funkcjonowała równolegle z istniejącymi prawami rzeczowymi – dodaje.
Czytaj więcej
Do polskich miast wracają porzucone wcześniej projekty. To już nie tylko Warszawa Gdańska i Gdynia Międzytorze, ale także śmiałe plany inwestycji w...
Na własność 3D czekają inwestorzy i miasta
Dr inż. Maciej Kaczorek, członek zarządu i dyrektor ds. strategii i rozwoju PKP PLK przyznaje, że planowana formuła mogłaby pomóc w zagospodarowaniu atrakcyjnych inwestycyjnie terenów nad czy pod infrastrukturą kolejową.
– Od wielu lat wspólnie z PKP S.A. poszukujemy formuły prawnej zagospodarowania atrakcyjnych inwestycyjnie terenów nad czy pod infrastrukturą kolejową, na przykład wzdłuż Alei Jerozolimskich od wysokości Dworca Centralnego w kierunku Dworca Zachodniego w Warszawie. Takiej, która nie zagrozi podstawowej funkcji kolei, czyli przewozowi pasażerów i towarów, a pozwoli wykorzystać potencjał inwestycyjny tych przestrzeni nie tylko w Warszawie, ale i w innych miastach. Rozmawiamy z władzami stolicy i PKP, jak moglibyśmy wspólnie to zrobić. Wprowadzenie formuły odrębnej własności obiektu budowlanego byłoby rozwiązaniem, które dałoby taką możliwość – tłumaczy Maciej Kaczorek „Rzeczpospolitej”.
– Z jednej strony zabezpiecza bowiem prawa właścicieli gruntu i infrastruktury kolejowej i może stanowić dla niego źródło dodatkowego dochodu, a z drugiej strony – interesy inwestora, który mając ustanowione takie prawo czy też promesę jego ustanowienia miałby podstawę do rozmów z instytucjami finansującymi. Własność warstwowa to też korzyść dla samorządów w postaci wpływów z podatków i pozyskania atrakcyjnych przestrzeni miejskich – wylicza zalety OWOB.
– Jeśli dla banku zabezpieczeniem mogła być hipoteka takiej nieruchomości, to brzmi to bardzo ciekawie. Z zainteresowaniem czekam na szczegóły projektu, ale generalnie pomysłowi, który zwiększa dostępność przestrzeni do realizacji inwestycji klaszczę na stojąco – nie kryje entuzjazmu Tomasz Stoga, prezes Profit Development.
Planom resortu rozwoju kibicuje też Michał Leszczyński z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Inwestorzy czekają od lat na przepisy, wprowadzające własność warstwową, które działają od dawna w wielu krajach Europy i USA. Dowiodły tam swojej wielkiej przydatności, zwłaszcza w obszarach silnie zurbanizowanych, gdzie grunt jest coraz droższy. Jedynym rozwiązaniem jest własność warstwowa, czyli 3D – zauważa Leszczyński.
Spóźnieni z własnością warstwową o dekady
Amerykanie od dawna definiują własność trójwarstwowo. Funkcjonuje tam pojęcie „działki powietrznej”, która dysponuje takimi samymi prawami jak działka gruntowa. Właściciel gruntu może sprzedać należące do niego prawa powietrzne i w dużych miastach inwestorzy z takiej możliwości korzystają. Z opracowania Instytutu Wymiaru Sprawiedliwości na temat własności warstwowej wynika, że takie rozwiązanie funkcjonuje też w Szwecji, Finlandii, Norwegii czy Danii. Swoje warianty własności warstwowej mają też Hiszpanie, Holendrzy czy Niemcy.
– Informację o tym, że resort rozwoju finalizuje prace nad wprowadzeniem do polskiego prawa własności warstwowej skomentuję krótko: nareszcie! Wielokrotnie, zabierając głos w dyskusji na temat zmian, które mogłyby ułatwić realizację dużych inwestycji w Polsce, mówiłem o własności warstwowej. Jesteśmy tu mocno spóźnieni, o dwie, a nawet trzy dekady – mówi Emil Domeracki, partner w firmie doradczej Walter Herz.
Ekspert dodaje, że w Europie wykorzystuje się to prawo do realizacji inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Dzięki temu powstają nieruchomości komercyjne, hotelowe.
– Dzisiaj inwestorzy muszą się mocno nagimnastykować, by zrealizować coś na terenach kolejowych. Dlatego tych inwestycji jest niewiele – mówi Emil Domeracki.
Adwokat, dr Krzysztof Śledziński, senior associate w kancelarii Gessel zwraca jednak uwagę, że własność 3D to także wyzwania.
– W mojej ocenie koncepcja odrębnej własności obiektu budowlanego to właściwy kierunek legislacyjny – bardziej funkcjonalny niż wcześniej rozważane prawo do zabudowy. Może ona nie tylko sprzyjać bardziej efektywnemu wykorzystaniu przestrzeni, lecz także ograniczyć konieczność stosowania skomplikowanych i często sztucznych konstrukcji prawnych. Na poziomie legislacyjnym kluczowe będzie jednak zachowanie wysokiej precyzji regulacji, w szczególności jasne określenie stosunków między właścicielami poszczególnych warstw oraz zapewnienie pełnej kompatybilności z systemem ksiąg wieczystych – przestrzega dr Śledziński.
Czytaj więcej
Rośnie liczba osób szukających działek budowlanych. Wczesna wiosna to najlepszy czas na ocenę parceli – mówią analitycy. Ile dziś trzeba mieć na zi...
Własność warstwowa miała być wprowadzona już przed laty
O wprowadzeniu własności warstwowej mówi się w Polsce od lat, ale kolejne koncepcje i projekty nie doczekały się realizacji. W 2010 r. Ministerstwo Infrastruktury przygotowało swoją propozycję ustawy. Jako przykład jej zastosowania podano przykrycie Trasy Łazienkowskiej w Warszawie. Jednym z budynków, który miał stanąć na wielkiej platformie miała być nowa siedziba Muzeum Historii Polski, przypominająca kształtem wielki szklany most.
„Wejście w życie projektowanej ustawy umożliwiłoby trwałą zabudowę nad Trasą Łazienkowską i pozwoliłoby Urzędowi Miasta Stołecznego Warszawy na pozyskanie dodatkowych kilkunastu tysięcy metrów do zabudowy w samym centrum stolicy. Jednocześnie realizacja zamierzenia nie wpłynęłaby na pierwotną funkcję drogową, jaką pełni Trasa Łazienkowska, ani nie doprowadziłaby do pogorszenia możliwości eksploatacyjnych Trasy. Projektowana ustawa to przepustka prawna dla dużych aglomeracji do pozyskiwania terenów, które do tej pory wydawały się trwale zagospodarowane i gospodarczo niemożliwe do zainwestowania” – tłumaczono w uzasadnieniu.
Projekt nie został przyjęty. Nowa siedziba muzeum powstała w innym miejscu, ale apetyt na niewykorzystane przestrzenie pozostał.
