Demografia coraz bardziej rządzi rynkiem nieruchomości. Polska jest najszybciej starzejącym się krajem w Unii Europejskiej. Populacja osób powyżej 65. roku życia według Eurostatu wzrosła w ubiegłym roku do 21 proc. Rynek nieruchomości musi brać pod uwagę potrzeby seniorów i stara się to robić, ale jedną z najistotniejszych barier jest dla niego brak odpowiednich przepisów.
– Ustawodawca nie przewiduje czegoś takiego, jak budownictwo senioralne. Jeśli buduję coś dla seniorów, to muszę im zrobić plac zabaw czy dwa miejsca postojowe na mieszkanie, co jest już bardzo kosztowne. Nasz ustawodawca jest zafiksowany na funkcji opiekuńczej. Myśli o seniorach jak o osobach niepełnosprawnych, które wymagają opieki 24 godziny na dobę. Tymczasem mówimy o ludziach, którzy mają przed sobą 30 lat życia i chcą żyć jego pełnią – mówiła Anna Watkowska, wiceprezes ds. rozwoju OKAM na konferencji Tabelaofert Talks.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Mieszkanie dla seniora – co to takiego?
– Wobec starzenia się społeczeństwa potrzebujemy nowej kategorii inwestycji mieszkaniowych: serwisowanych mieszkań senioralnych. Mamy przepisy dla mieszkaniówki, dla obiektów zamieszkania zbiorowego i dla domów opieki. Tymczasem mieszkania z serwisem mają wypełnić lukę między momentem, w którym senior potrzebuje już jakiegoś wsparcia, ale nie potrzebuje jeszcze domu opieki. Przygotowując raport dla BGK o potrzebach seniorów wyszło nam z badań, że dla tej części młodszych lub sprawniejszych seniorów bardzo ważne jest poczucie niezależności i samodzielność. A z drugiej strony potrzebują określonych usług wspierających. Ktoś nie chce gotować na co dzień, ale chce móc upiec w niedzielę ciasto. Panie, bo częściej są to panie, często chcą mieć zapewniony w takim miejscu dostęp do fryzjera. Chcą mieszkać same i móc się zamknąć na noc, co już na przykład w domu opieki jest niemożliwe, ale chcą też mieć jakąś wspólną przestrzeń, w której się spotykają i gdzie kwitnie życie towarzyskie. Poczucie bezpieczeństwa zapewnia im przycisk na ścianie, którym można przywołać pomoc lub bardziej zaawansowane systemy sztucznej inteligencji, które bez obserwowania co dzieje się w takim mieszkaniu wykryją upadek mieszkańca – tłumaczy Łukasz Masztakowski, prezes Contiga, ekspert Krajowej Izby Domów Opieki.
Tymczasem obecnie nie mamy w prawie budowlanym, w warunkach technicznych, ani w przepisach planistycznych regulacji dla modelu pośredniego, czyli mieszkania asystowanego, które jest czymś pomiędzy tradycyjnymi inwestycjami mieszkaniowymi a domami opieki.
– Mieszkania dla seniorów funkcjonują w prawnej szarej strefie. Nie ma umowy najmu z elementem usługowym, nie ma definicji operatora obiektu senioralnego z wyraźnie określonym zakresem odpowiedzialności – dodaje ekspert.
Czytaj więcej
Koszt pobytu w domu pomocy społecznej w 2026 r. może wynieść od około 6 tys. zł do ponad 30 tys. zł miesięcznie. Senior pokrywa koszty w wysokości...
Urzędnicy mają problem z zakwalifikowaniem obiektów, które nie są domami opieki
Na potrzebę utworzenia nowej kategorii inwestycji usługowo-mieszkaniowej i stworzenia modelu mieszkania asystowanego wskazał też Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. W swojej propozycji, którą przesłał do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że byłby to zespół samodzielnych lokali przeznaczonych dla osób starszych, bez barier architektonicznych z zapewnieniem dostępu do usług wspierających, a także do wspólnych przestrzeni, sprzyjających integracji, bez kwalifikacji, jako instytucjonalna opieka całodobowa. o nich
Dziś, gdy takie obiekty powstają, to urzędnicy mają problem z ich zakwalifikowaniem, bo mieszkaniówka z usługami to dla nich inwestycja, która ma usługi na parterze, a powyżej mieszkania. Co to za twór, który ma usługi i mieszkania na każdym piętrze? Do czego go zaliczyć? Sytuacja, z punktu widzenia prawa i urzędników, komplikuje się jeszcze bardziej, gdy funkcja mieszana obiektu oznacza połączenie samodzielnych mieszkań ze wsparciem z domem opieki.
– Gdy chcieliśmy zarejestrować taki obiekt, to zgłosił się do nas urząd wojewódzki, który nadzoruje DPS-y i wymusił zapewnienie użytkownikom tych mieszkań takiego samego wsparcia, jak w domu opieki. A to oznacza obowiązek zapewnienia przez całą dobę personelu do opieki czy nieograniczonego dostępu do produktów spożywczych, w sytuacji, gdy żyjące w tych mieszkaniach osoby są aktywne i samodzielne. To jest efekt braku regulacji dla takiej formuły – mówiła na konferencji Tabelaofert Talks Paulina Cupak.
– Przez to sektor nie rozwija się tak, jakby mógł i stosownie do potrzeb. Inwestycji, które działają w Polsce w takiej pośredniej formule, łączącej funkcję mieszkaniową z dostępnym wsparciem, jest według mojego rozeznania 10-15 Do tego można jeszcze doliczyć kilkaset lokali, które funkcjonują w podobnym modelu. Będziemy potrzebować coraz więcej miejsc opieki długoterminowej, czyli najdroższych w systemie. Szacujemy, że w 2040 r. będzie to 124 tys. miejsc. Doświadczenie innych krajów, które ten sektor mieszkań ze wsparciem rozwinęły, pokazuje, że senior living opóźnia przeprowadzkę do domu opieki o 10 lat – mówi Łukasz Masztakowski.
Czytaj więcej
Rząd znacząco rozszerza katalog uprawnionych do najmu senioralnego. Po zmianach nowe narzędzie będzie przysługiwać także seniorowi prowadzącemu dwu...
Czy jest senior housing? „To będzie jedno z kluczowych zadań rynku mieszkaniowego na najbliższe dekady”
Z doświadczeń innych krajów można wyciągnąć jeszcze jeden wniosek. Nie sprawdził się model wiosek dla seniorów. Nie chcą być izolowani. Chcą mieszkać w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, z dostępem do sklepów, restauracji, kin i w otoczeniu ludzi w różnym wieku. Dom z mieszkaniami z wsparciem powinien być jednym z wielu budynków na wielopokoleniowym osiedlu.
– Senior housing nie powinien być rozumiany jako budowanie osobnych enklaw dla osób starszych. Doświadczenia europejskie pokazują, że izolowanie seniorów w odrębnych budynkach nie rozwiązuje problemu, tylko tworzy nowe bariery społeczne. Trzeba też odejść od myślenia o seniorach wyłącznie jako o osobach niedołężnych. To bardzo zróżnicowana grupa: od osób aktywnych i samodzielnych, przez tych, którzy potrzebują delikatnej asysty w codziennym funkcjonowaniu, po mieszkańców wymagających stałego wsparcia i usług serwisowanych. Dlatego odpowiedzią na te zróżnicowane potrzeby nie są zamknięte osiedla senioralne, ale dobrze zaprojektowany miks pokoleń, funkcji i usług. Mieszkania wplecione w normalną tkankę miasta, blisko transportu, zieleni, opieki i codziennego życia. To będzie jedno z kluczowych zadań rynku mieszkaniowego na najbliższe dekady – podkreśla Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl
Komitet ds. nieruchomości KIG podpowiada, co jest potrzebne, by uruchomić w Polsce segment mieszkań ze wsparciem: Wprowadzenie do porządku prawnego pojęcia „serwisowanego mieszkalnictwa senioralnego”, które będzie połączeniem mieszkania z usługami wspierającymi. Wymaga to zmian w ustawie planistycznej, prawie budowlanym i rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nad którego nową wersją finalizuje prace MRiT. Eksperci KIG postulują także umożliwienie realizacji takich inwestycji na terenach usługowych z możliwością wydzielenia lokali (mieszkania w takich budynkach mogłyby być kupowane i wynajmowane - red.) oraz zastosowaniem stawki VAT, jak dla mieszkań. Jeśli inwestycja byłaby realizowana na terenach mieszkaniowych to powinna mieć obniżone wskaźniki parkingowe i być zwolniona z obowiązku zapewnienia infrastruktury szkolnej. Wreszcie uruchomienie 3-5 pilotażowych inwestycji w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego z udziałem BGK, testujących ten model w praktyce, zanim uruchomi się go na pełną skalę.
