Kiedy i gdzie YIT wybuduje pierwszy schron w Polsce?

Na tym etapie mogę powiedzieć, że pierwszy obiekt chcemy zacząć budować jeszcze w tym roku, a jego gotowość zakładamy najpóźniej na 2027 r. Celem jest modernizacja istniejącego zdegradowanego schronu dla ludności cywilnej, pozostającego we władaniu samorządu, i nadanie mu nowej funkcji jako obiektu podwójnego zastosowania.

To bardzo ważne pojęcie. Nie chodzi wyłącznie o infrastrukturę, która czeka na sytuację kryzysową. Chodzi o miejsce, które w czasie pokoju może służyć mieszkańcom jako przestrzeń sportowa, rekreacyjna, edukacyjna albo społeczna, a w razie potrzeby w ciągu 72 godzin może zostać przekształcone w pełnoprawny obiekt ochronny.

Taki model ma również sens ekonomiczny. Samorząd nie musi utrzymywać martwej infrastruktury, która generuje wyłącznie koszty. Obiekt może na co dzień funkcjonować komercyjnie lub społecznie, zarabiać na swoje utrzymanie i jednocześnie pozostawać częścią systemu bezpieczeństwa mieszkańców.

Jeśli chodzi o schrony w budynkach mieszkalnych, to do tej pory nie były standardowym wymogiem. Od 1 stycznia tego roku deweloperzy są zobowiązani do projektowania miejsc doraźnego schronienia (MDS). I my to już robimy. Rozważamy nawet, by zamiast miejsc doraźnego schronienia wybudować dla naszych mieszkańców typowy schron, czyli obiekt bardziej zaawansowany, zapewniający wyższy poziom ochrony.

Wrócę do obiektu podwójnego zastosowania. YIT ma już wytypowane miasto, w którym powstanie?

Rozmawiamy już z kilkoma samorządami i równolegle prowadzimy audyty. Zgodnie z wytycznymi samorządy do końca ubiegłego roku przeprowadziły inwentaryzację obiektów schronowych z dawnych czasów. Teraz weryfikujemy te schrony z przedstawicielami miast, zastanawiamy się, które mają potencjał techniczny, funkcjonalny i ekonomiczny, aby otrzymać drugie życie.

Schrony czy miejsca doraźnego schronienia wpłyną na koszty budowy osiedli. O ile mieszkania będą droższe?

Budynki mieszkalne na pewno będą droższe, bo taka infrastruktura wymaga dodatkowych inwestycji. Z naszych szacunków wynika, że miejsca doraźnego schronienia, które już projektujemy zgodnie z wymaganiami, podniosą koszty budowy o ok. 4-5 proc. Jeśli zaś zdecydujemy się na typowe schrony w budynku mieszkalnym, to koszty te wzrosną o ok. 7-8 proc.

Moim zdaniem takie rozwiązania staną się z czasem standardem. Przypomnę – już dziś deweloperzy są zobowiązani do tworzenia w budynkach mieszkalnych miejsc doraźnego schronienia. Typowy schron to kolejny naturalny krok.

YIT ma w tym zakresie istotną przewagę kompetencyjną. Mamy kompetencje i umiejętności pozyskane od naszych fińskich partnerów, dla których infrastruktura ochronna jest od dekad częścią systemowego myślenia o mieście. Różnica między kosztem miejsca doraźnego schronienia a pełnoprawnego schronu może wynosić ok. 3 pkt proc. Naszym zadaniem jest sprawdzić, czy dzięki dobremu projektowaniu, optymalizacji i funkcjom podwójnego zastosowania, da się tę różnicę ograniczyć do poziomu akceptowalnego dla klienta.

Warto patrzeć na ten temat nie wyłącznie przez pryzmat kosztu, ale także wartości. Jeszcze kilkanaście lat temu podobnie rozmawialiśmy o garażach podziemnych, monitoringu, rozwiązaniach smart building czy wyższych standardach części wspólnych. Dziś wiele z tych elementów jest naturalnym standardem nowoczesnego budownictwa mieszkaniowego. Uważam, że z infrastrukturą ochronną będzie podobnie.

Tak jak w Finlandii?

W Finlandii budynek każdego rodzaju - mieszkalny czy użyteczności publicznej - zaczyna się projektować właśnie od schronu. Takie obiekty są tam budowane od dekad, to już systemowe rozwiązanie, integralna część miast. Nikogo tam nie dziwi, że na kręgle chodzi się do schronu, do schronu idzie się popływać w basenie. Takie obiekty mogą być szybko skonwertowane na funkcję schronową. To jest właśnie filozofia, którą chcemy przenieść do Polski: nie budować infrastruktury strachu, lecz infrastrukturę odpowiedzialności. Obiekt ochronny powinien być częścią dobrze zaprojektowanego miasta.

Ile mieszkań dziś buduje YIT?

Firma YIT w Polsce zbudowała do tej pory 3 tys. mieszkań w ponad 30 inwestycjach w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. W budowie mamy ok. 700 mieszkań, a w ofercie sprzedaży ponad 500 lokali - w tych trzech miastach. W tym roku planujemy wprowadzić do sprzedaży ok. 400 kolejnych lokali.

W perspektywie średnioterminowej chcemy osiągnąć sprzedaż na poziomie ok. 1 tys. mieszkań rocznie. To ambitny, ale realny cel. Mamy stabilny portfel projektów, doświadczenie na największych rynkach w Polsce i własnego generalnego wykonawcę, co daje nam większą kontrolę nad procesem inwestycyjnym, kosztami i jakością inwestycji.

Ile dziś wydają klienci na mieszkania? Z analiz Otodomu wynika, że średnia całkowita cena nowych lokali w Warszawie przekroczyła już 1 mln zł. W Krakowie i Gdańsku to ok. 900 tys. zł. I nie chodzi o apartamenty, ale o „zwykłe” nieruchomości.

W Warszawie średnia rynkowa cena nowego mieszkania rzeczywiście zbliża się do ok. 1 mln zł. Średnia na naszych osiedlach jest nieco niższa, to poniżej 900 tys. zł. YIT nie buduje mieszkań w segmencie luksusowym, ale konsekwentnie pozycjonujemy się w segmencie podwyższonego standardu. Stawiamy na jakość projektu, architektury, materiałów, części wspólnych i zagospodarowania przestrzeni między budynkami. Dla rodzin, które kupują mieszkanie dla siebie, to nie są dodatki, lecz elementy codziennego komfortu życia.

Zgodnie z naszą autorską koncepcją „More Life in Yards” tworzymy przestrzenie wspólne: place zabaw, strefy odpoczynku, miejsca aktywności, elementy zieleni, ogrody społeczne, przestrzenie integracyjne. 

A zakupy inwestycyjne? Pośrednicy mówią, że czysto inwestycyjnych zakupów jest mniej niż kilka lat temu.

Mogę odpowiedzieć przede wszystkim z perspektywy YIT, a nie całego rynku. Jesteśmy deweloperem stricte mieszkaniowym, najważniejszy jest dla nas klient familijny, który kupuje mieszkanie dla siebie. Dlatego projektujemy relatywnie mało mieszkań, które mogłyby przyciągać inwestorów. Nasze produkty nie są atrakcyjne dla flipperów. Zakupy inwestycyjne czy pakietowe zawsze stanowiły w YIT niewielką część sprzedaży.

Dużym wyzwaniem dla deweloperów są grunty. Brakuje atrakcyjnych działek z dobrymi adresami. Czy YIT ma duży bank ziemi? Powiększa go?

Dostępność atrakcyjnych gruntów jest jednym z największych wyzwań rynku mieszkaniowego, szczególnie w największych miastach, gdzie popyt jest stabilny, a oferta dobrze zlokalizowanych działek z rozsądnym poziomem ryzyka administracyjnego jest ograniczona.

Analizujemy rynek gruntów. Jeżeli pojawia się nieruchomość spełniająca nasze standardy, jesteśmy gotowi działać szybko. Dla nas kluczowe są trzy elementy: lokalizacja, możliwość stworzenia dobrego produktu mieszkaniowego oraz przewidywalność procesu administracyjnego. Nie kupujemy gruntów wyłącznie po to, aby powiększać bank ziemi.

Obecny bank ziemi pozwala nam na budowę ok. 1 tys. mieszkań. Prowadzimy kolejne analizy i rozmowy.

Ile YIT wydaje na grunty?

Mamy wsparcie silnej międzynarodowej organizacji, ale jednocześnie zachowujemy bardzo dużą dyscyplinę inwestycyjną. Cena gruntu musi być uzasadniona potencjałem projektu, ryzykiem planistycznym, harmonogramem inwestycji i dostępnością dla klienta pod względem cen mieszkań.

W obecnych warunkach rynkowych nie wygrywa ten, kto zapłaci najwięcej, ale ten, kto najlepiej rozumie ryzyko, potrafi szybko podjąć decyzję i przeprowadzić projekt przez cały proces inwestycyjny.

YIT ma też inwestycje PRS, czyli najmu instytucjonalnego.

Tak, obszar PRS jest ważną częścią naszej działalności. Dla funduszy działających na rynku najmu instytucjonalnego wybudowaliśmy ok. 1 tys. mieszkań na wynajem. W naszym portfelu mamy kilka działek, na których – zgodnie ze wstępnymi koncepcjami – może powstać niemal 2 tys. kolejnych lokali. Negocjujemy też kilka następnych projektów w tym segmencie.

W modelu PRS pełnimy inną rolę niż w klasycznej działalności deweloperskiej. Działamy jako partner, który przygotowuje proces administracyjny, stawia budynek, odpowiada za wykonawstwo, często również za wykończenie lokali i przekazuje gotowy produkt inwestorowi instytucjonalnemu.

Fundusze PRS rozpychają się w większych miastach. Czy zaczną też wchodzić do mniejszych ośrodków?

Fundusze PRS rzeczywiście coraz mocniej wchodzą na polski rynek. PRS będzie się rozwijał przede wszystkim tam, gdzie jest trwały i przewidywalny popyt na najem. Musimy pamiętać o demografii. Małe miasta często się wyludniają, fundusze PRS są więc raczej ostrożne, chyba że mówimy o miastach akademickich, silnych lokalnych rynkach pracy albo miejscach ze stabilnym popytem na najem.

Najem w Polsce będzie zyskiwał na znaczeniu, szczególnie wśród młodszych pokoleń, które są bardziej mobilne i inaczej patrzą na własność. Nie sądzę jednak, aby Polska szybko odeszła od silnego przywiązania do posiadania mieszkania. Dla wielu osób własne mieszkanie to nie tylko aktywo finansowe, ale także poczucie stabilności, bezpieczeństwa i niezależności.

Rząd odszedł od tanich kredytów, choć zdążył już zaprezentować projekty programów dopłat. Teraz stawia na budownictwo społeczne (komunalne, TBS-y, SIM-y), do gry mają wejść także spółdzielnie. Czy to wystarczy, by zaspokoić wszystkie potrzeby? Czy może rynek potrzebuje jednak mądrego programu wsparcia kupujących mieszkania?

Budownictwo społeczne, komunalne, TBS-y, SIM-y czy projekty spółdzielcze są ważnym elementem polityki mieszkaniowej, szczególnie gdy myślimy o osobach, które nie mają zdolności kredytowej i nie są w stanie kupić mieszkania na rynku komercyjnym.

Spółdzielnie znakomicie działają w Czechach, na Słowacji i w Finlandii. Nasza firma jako deweloper współpracuje także z kilkoma lokalnymi spółdzielniami, wspomagając je merytorycznie i projektowo.

Nie uważam jednak, że jeden instrument rozwiąże problem mieszkaniowy. Potrzebujemy zróżnicowanego systemu: mieszkań na własność, najmu instytucjonalnego, mieszkań społecznych, spółdzielczych i komunalnych. Każdy z tych segmentów odpowiada na inną potrzebę i inną sytuację życiową.

Rynek zdecydowanie potrzebuje mądrego programu wsparcia klientów. Podkreślam – wsparcia klientów, a nie deweloperów. Wygaszony w styczniu 2024 r. program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” trochę minął się z celem, bo jego założenia były błędne. W efekcie rozgrzał rynek i pomógł wielu deweloperom, którzy mieli projekty, z którymi nie wiedzieli, co zrobić.

A ludziom pomógł mniej, niż powinien. Dlatego nowe rozwiązania powinny być projektowane ostrożniej, z większą kontrolą skutków ubocznych i lepszym powiązaniem z podażą mieszkań.

Z demografią nie udaje się wygrać. Ani 500+, ani innego rodzaju programy społeczne, nie przynoszą oczekiwanych rezultatów. I to się nie zmieni. Mniejsze miasta często tracą mieszkańców, a największe aglomeracje nadal rosną. To właśnie tam deficyt mieszkań jest najbardziej odczuwalny. Wielu młodych ludzi mieszka z rodzicami nie dlatego, że tak wybiera, lecz dlatego, że ekonomia nie pozwala im na samodzielność mieszkaniową.

A czego najbardziej potrzebuje rynek deweloperski?

Przede wszystkim – stabilnych, przejrzystych i przewidywalnych regulacji. Regulacji, które nie podlegają uznaniowości urzędników, tylko są jasne i przejrzyste. Transparentne prawo to podstawa działania deweloperów. Rynek deweloperski jest kapitałochłonny, długoterminowy i bardzo silnie zależny od decyzji administracyjnych. W zasobach różnych podmiotów publicznych – miejskich, państwowych czy spółek zależnych – są tereny, które mogłyby zostać wykorzystane pod budownictwo mieszkaniowe. Jeżeli chcemy mówić o poprawie dostępności mieszkań, musimy rozmawiać nie tylko o popycie i kredytach, ale przede wszystkim o podaży: gruntach, planowaniu, pozwoleniach i czasie realizacji inwestycji.

O uwolnieniu gruntów kolejne rządy mówiły bardzo dużo. I co? I nic.

Rzeczywiście, o uwolnieniu gruntów mówi się od lat, a efekty są ograniczone. Wierzę jednak, że presja demograficzna i mieszkaniowa w największych miastach wymusi bardziej praktyczne podejście. Miasta, w których posiadaniu są różne tereny, z pewnością mają swoje pomysły, jak można takie projekty skomercjalizować.

Dlatego powtarzam: kluczem są jasne zasady, przewidywalne terminy i większa odpowiedzialność administracji za sprawność procesu.

Każde opóźnienie, każda niepewność regulacyjna, każdy wzrost kosztów finansowania i każdy dodatkowy wymóg, który nie jest jasno określony, przekłada się na cenę końcową.

Dlatego, jeżeli pytamy, czego rynek potrzebuje, odpowiedź jest bardzo konkretna: stabilnych regulacji, przewidywalnych procedur administracyjnych, terminowości decyzji i transparentnych zasad planowania przestrzennego.

I prawa, które nie zmienia się co chwilę, jak było np. z warunkami technicznymi.

Zdecydowanie. Stabilność prawa jest jednym z fundamentów odpowiedzialnego inwestowania. Deweloper projektuje inwestycję z kilkuletnim wyprzedzeniem. Decyzje dotyczące zakupu gruntu, koncepcji architektonicznej, finansowania i harmonogramu zapadają dużo wcześniej niż moment sprzedaży mieszkań. Jeżeli w trakcie tego procesu zmieniają się warunki techniczne, interpretacje albo wymagania administracyjne, cały model inwestycji może wymagać korekty.