To kolejna zmiana w projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali, dotycząca ich wyodrębniania i możliwości uzyskania zaświadczenia o samodzielności. Dotąd były one coraz bardziej rygorystyczne dla deweloperów, zwłaszcza budujących aparthotele. Teraz resort zdecydował się poluzować regulacje. Zgodnie z ustaleniami „Rzeczpospolitej” uzgodniona z samorządowcami ostatnia wersja projektu przewiduje, że odrębną własność lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego będzie można ustanowić, jeżeli dla terenu, na którym znajduje się budynek, rada gminy wyda na to zgodę.
Zgoda ma mieć formę uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wydanej dla całego terenu gminy albo jej części. W uchwale radni obligatoryjnie określą minimalną liczbę miejsc postojowych dla inwestycji. Dodatkowo, jeśli zechcą, będą mogli ustalić także minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. W projekcie znalazł się jeszcze dodatkowy warunek. Otóż wyodrębnienie własności będzie możliwe, jeśli lokal spełnia wymagania, jakie przepisy stawiają lokalom użytkowym, a to znaczy m.in., że jego powierzchnia użytkowa nie będzie mogła być mniejsza niż 25 mkw.
Zgodnie z projektem nowe zasady nie będą dotyczyły lokali w budynku zamieszkania zbiorowego, wybudowanego na podstawie pozwolenia wydanego na wniosek złożony przed 31 grudnia 2025 r.
Czytaj więcej
Duże miasta chcą jak najszybciej uciąć możliwość uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Propozycja za...
W aparthotelach można będzie sprzedawać pojedyncze lokale, jeśli gmina pozwoli
– Dobrze, że ministerstwo wycofało się z zamiaru wykluczenia co do zasady możliwości przeniesienia własności pojedynczych lokali w budynku zbiorowego zamieszkania. Takie rozwiązanie było w poprzedniej wersji projektu. Gdyby zostało przyjęte, to w praktyce doprowadziłoby do faktycznego wyeliminowania możliwości wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, mimo że formalnie takiego zakazu by nie było. Po co inwestor miałby ustanawiać odrębną własność pojedynczego lokalu na rzecz nabywcy, skoro w tym samym akcie nabywca miałby uzyskać własność wszystkich pozostałych lokali w budynku – wskazuje radczyni prawna, dr Agnieszka Grabowska-Toś, z kancelarii radców prawnych Kania Stachura Toś.
budynków zamieszkania zbiorowego, hoteli i budynków zakwaterowania oddano do użytkowania w 2025 r.
Jako zmianę na plus eksperci oceniają też powrót do zasady z pierwotnej wersji projektu, że jeśli radni przyjmą uchwałę, dopuszczającą odrębną własność lokalu w budynkach zamieszkania zbiorowego, to obejmie ona całość lub część obszaru gminy. W poprzedniej wersji projektu przewidywano, że inwestor musiałby wystąpić o przyjęcie takiej uchwały dla każdej inwestycji.
– Za tę zmianę ministerstwu należy się pochwała. Im mniej uznaniowości, tym lepiej dla inwestorów, a poprzednia propozycja niosła ze sobą ryzyko nierównego ich traktowania. Na nowej regulacji skorzystają też urzędnicy, którzy będą mieli dzięki temu mniej pracy – ocenia adwokat, dr Joanna Barzykowska z kancelarii Graś i Wspólnicy.
Jednak oddanie decyzji gminom ma też krytyków. Nie podoba się Sądowi Najwyższemu, który uważa, że zasady wyodrębniania lokali powinny być jednolite w całym kraju, a nie zależne od danej gminy. Zdaniem SN nowa regulacja może prowadzić do dalszej erozji stosowania prawa budowlanego i do kreowania odrębnej własności lokali, które nie spełniają wymagań samodzielności w obecnym rozumieniu przepisów i nie mają potencjału zaspokajania życiowych potrzeb mieszkańca na odpowiednim poziomie.
– Stanowisko Sądu Najwyższego trafnie identyfikuje dwa fundamentalne ryzyka: uzależnienie prawa od decyzji gmin oraz możliwość legalizowania wyodrębnień w obiektach, które nigdy nie były projektowane do stałego zamieszkania – ocenia Michał Salata z zarządu Grupy CORE, realizującej przedsięwzięcia deweloperskie na terenie Małopolski.
Rozmówca „Rzeczpospolitej” proponuje inne rozwiązanie – jedną, ogólnopolską regułę umożliwiającą wyodrębnienie lokalu wyłącznie wtedy, gdy spełnia on obiektywne normy właściwe dla lokalu mieszkalnego albo użytkowego, bez delegowania decyzji do uchwał gmin. Oprócz tego jasną checklistę weryfikacyjną dla organów administracji, obejmującą m.in., zgodność z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, decyzją o pozwoleniu na budowę i użytkowanie oraz kluczowymi parametrami technicznymi, a także precyzyjnie zdefiniowany wyjątek wyłącznie dla rzeczywistych hoteli, weryfikowalny dokumentami i spełnieniem realnych funkcji hotelowych. Dodaje, że powinny temu towarzyszyć odpowiednie przepisy przejściowe chroniące inwestycje w toku.
Czytaj więcej
Urzędnicy z Warszawy czy Krakowa nie chcą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali w aparthotelach. Ich zdaniem to próby zmieniania funkcji tych...
Przepisy nie powinny działać wstecz
Najpoważniejszy zarzut wobec projektowanych regulacji dotyczy właśnie ich działania wstecz i braku ochrony realizowanych projektów.
pozwoleń na budowę dla budynków zamieszkania zbiorowego, hoteli i budynków zakwaterowania wydano w 2025 r.
– Skoro nowe przepisy nie obejmą inwestycji, które powstały na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wniosek złożony przed 31 grudnia 2025 r., to znaczy, że jest to zmiana reguł w trakcie gry. Specyfika inwestycji budowlanych jest taka, że powstają one w kilka lat i projektodawca powinien to brać pod uwagę. Wiem, że jest to tłumaczone obawami miast przed zalaniem falą wniosków o pozwolenia na budowę, porównywaną z falą wniosków o „wuzetki”, ale nikt, kto zna proces inwestycyjny nie przyjmie takich tłumaczeń. Wystąpienie o pozwolenie na budowę wymaga nieporównywalnie większego zaangażowania niż wystąpienie o warunki zabudowy. Po prostu miasta chciały szybkiego zastopowania takich inwestycji i przekonały do tego ministerstwo – ocenia mec. Grabowska.
– Czy nie można daty 31 grudnia 2025 r., zmienić na 31 grudnia 2026 r.? Wtedy inwestycje, które są w toku byłyby chronione – pyta mec. Barzykowska.
Skąd się wziął problem z aparthotelami?
Niektórzy deweloperzy budują hotele tylko na papierze. W rzeczywistości są to budynki mieszkalne, które jednak nie spełniają odpowiednich wymagań technicznych. Dodatkowo obchodzone są w ten sposób przepisy planistyczne. Po oddaniu budynku do użytkowania deweloperzy występują o zaświadczenie o samodzielności lokalu i przenoszą jego własność na nabywcę. A raczej przenosili, bo największe miasta, jak Warszawa czy Kraków, postanowiły zastopować ten proceder. Część sporów trafiła do sądów. Obie strony, przedsiębiorcy i samorządowcy wzywali resort rozwoju do interwencji. Procedowany projekt o nowelizacji ustawy o własności lokali jest odpowiedzią na te apele.
Etap legislacyjny: projekt w konsultacjach
