Powiedzieć, że nasz system budowania mieszkań dla osób o umiarkowanych dochodach nie domaga, to nic nie powiedzieć. Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) dysponują pulą zaledwie 130 tys. mieszkań. To 0,8 proc. krajowego zasobu lokali. A spółdzielnie mieszkań lokatorskich praktycznie nie budują. Wpisana do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów ustawa o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych ma być dopalaczem dla społecznego budownictwa czynszowego i spółdzielczego lokatorskiego. To zapowiedziany kilka miesięcy temu tzw. SAFE mieszkaniowy. Projekt powstał z myślą o osobach w tzw. luce czynszowej, czyli zarabiających za dużo, by stanąć w kolejce po odpowiadający ich potrzebom lokal komunalny, a za mało, by wynająć na rynku mieszkanie lub je kupić. Według szacunków różnych instytucji w takiej sytuacji jest ponad 5 mln gospodarstw domowych
– To najważniejsza z punktu widzenia polityki mieszkaniowej rządu ustawa. Jej celem jest stworzenie sprawnego i efektywnego mechanizmu budowy i remontów przeznaczonych dla tej grupy osób mieszkań na wynajem. Wartość inwestycji, które mają być zrealizowane w ciągu dekady to 200 mld zł – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
Czytaj więcej
Remonty pustostanów to szybki sposób na pozyskiwanie tanich lokali – uważają samorządy, oceniając strategię mieszkaniową rządu.
Dla kogo tanie mieszkania w TBS-ach?
Zgodnie z projektem o wynajęcie mieszkania wchodzącego w skład społecznego zasobu czynszowego będzie mogła starać się osoba prowadząca gospodarstwo domowe o średnim miesięcznym dochodzie na osobę, który nie przekroczy:
· 120 proc. wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego,
· 100 proc. wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie w przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego,
· 80 proc. wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego lub większego.
Projekt wprowadza weryfikację (co trzy lata) dochodów najemców takich lokali. W konsekwencji czynsz będzie mógł iść w górę, ale i w dół. Jeśli dochód przekroczy np. 5 proc. ustalony próg, który ma być nieco wyższy niż kryterium dochodowe, to czynsz będzie mógł wzrosnąć o 5 proc.
– Za problematyczne w ustawie uważam propozycje regulacji podwyżek i obniżek czynszu ze względu na dochody najemców, którzy zajmując mieszkanie w TBS spełnili kryteria dochodowe. Najemca płaci czynsz, który jest funkcją wartości użytkowej mieszkania, a w każdym razie, powinien nią być. Ta propozycja ustawowa przypisuje mu funkcję socjalną i to mi się bardzo nie podoba, ponieważ w ostatecznym rozrachunku osłabia efektywność polityki mieszkaniowej. Jeśli państwo chce pomóc w utrzymywaniu mieszkania, to niech robi to dodatkami mieszkaniowymi, innymi świadczeniami socjalnymi – ocenia dr Alina Muzioł-Węcławowicz z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
– Nasze zasoby społeczne nigdy nie będą efektywne ekonomicznie i zawsze będzie brakowało pieniędzy na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów oraz modernizacji. Już dziś mamy ustawowy próg, powyżej którego nie może wzrosnąć czynsz w budownictwie społecznym. Po co jeszcze wprowadzać obowiązkowe obniżki i podwyżki – dodaje ekspertka.
Dla kogo mieszkanie lokatorskie w spółdzielni?
Nieco lepiej zarabiający będą mogli starać się o mieszkanie spółdzielcze lokatorskie. W tym wypadku średni miesięczny dochód na osobę ma nie przekraczać:
· 140 proc. wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego,
· 120 proc. wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie w przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego,
· 100 proc. wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego lub większego.
Czytaj więcej
Polacy mieszkających w lokalach usytuowanych na nieuregulowanych gruntach mają wreszcie zyskać szansę na rozwiązanie problemu sięgającego jeszcze c...
Kto zbuduje tanie mieszkania i skąd będą na to środki?
Ustalenie jasnych kryteriów dla kogo mają być te mieszkania jest ważne, ale dużo ważniejsze, by ktoś je wybudował i to możliwie szybko. SIM-y, TBS-y i spółdzielnie ma zachęcić do tego zmiana i uproszczenie modelu finansowania inwestycji. Źródła pozyskiwania pieniędzy pozostaną te same co dziś (partycypacja lub wkład własny najemcy, bezzwrotny grant i preferencyjny kredyt). Wysokość partycypacji ma nie przekraczać 10 proc. kosztów inwestycji. Bezzwrotny grant dla budownictwa czynszowego ma wynieść 20 proc. kosztów inwestycji, a dla spółdzielczego 15 proc. Zgodnie z projektowaną ustawą będzie trafiał z BGK prosto do inwestora. Dzisiaj trafia do gminy i ta ścieżka praktycznie pozbawia spółdzielnie mieszkaniowe możliwości zdobycia dotacji. Jednak obojętnie czy inwestorem będzie to SIM czy spółdzielnia, warunkiem otrzymania wsparcia będzie zgoda gminy na realizację na jej terenie inwestycji.
Finansowanie pozyskane z wpłat najemców i grantów będzie uzupełnione preferencyjnym kredytem o stałej stopie (1 proc. w przypadku budownictwa czynszowego i 2 proc. dla spółdzielni) udzielanym na 50 lat. Zamiast, jak dziś, dwóch osobnych procedur, które inwestor musi przejść, żeby dostać grant i kredyt preferencyjny, ma zostać utworzona jedna ścieżka. Poza ograniczeniem formalności, ta zmiana likwiduje częsty problem, gdy inwestor ma przyznany kredyt, ale nie wie, czy dostanie grant, co na długie miesiące wstrzymuje rozpoczęcie budowy.
– Uproszczenie procedur i przekazywanie pieniędzy prosto do spółek jest bardzo dobrym ruchem. Ja bym nawet w ogóle zrezygnował z dotacji, pozostawiając je jedynie gminom na mieszkania komunalne, a finansowanie społecznego budownictwa czynszowego oparł na preferencyjnych kredytach, ponieważ to wymaga dobrego ekonomicznego przygotowania inwestycji. Biorąc kredyt muszę ją tak sparametryzować, by mieć pewność, że znajdę najemców i go spłacę. Bezzwrotna dotacja nie wymusza takiego działania – zauważa Tomasz Delowski, członek zarządu Stowarzyszenia TBS.
– To, co mnie martwi w tym projekcie, to kolejne obniżenie partycypacji. To z jednej strony oznacza większą dostępność i rozumiem, że taki jest cel resortu, ale konsekwencją tego będzie konieczność zaciągnięcia większego kredytu na sfinansowanie inwestycji, a to oznacza dla najemców wyższy czynsz. Poza tym partycypacja sprawia, że najemca czuje się bardziej odpowiedzialny za mieszkanie i budynek – dodaje.
Gmina wydająca zgodę na inwestycje, które mają korzystać ze wsparcia państwa, będzie też mogła z własnej inicjatywy lub na wniosek lokatorów społecznego i spółdzielczego zasobu skontrolować, czy inwestor wywiązuje się z zawartej z nią umowy. Jeśli tego nie zrobi, to radni będą mogli pozbawić go na dwa lata prawa do budowy kolejnych mieszkań z tego zasobu, ale też wprowadzić zakaz podwyżek czynszu.
Czytaj więcej:
Są najemcy, którzy po odwilży na rynku kredytów hipotecznych chcą iść „na swoje”. Oferta lokali na wynajem rośnie, czynsze można negocjować. W górę...
Pro
Liczyć się ma głos najemców w TBS-ach i SIM-ach
– Nowością będzie możliwość tworzenia rad najemców w społecznym zasobie czynszowym. Rady te będą reprezentować interesy najemców, w tym opiniować zmiany wysokości stawek czynszów czy plany remontowe i inwestycyjne. Ich przedstawiciele będą mogli też uczestniczyć (bez prawa głosu) w posiedzeniach rad nadzorczych. To odpowiedź na postulaty mieszkańców TBS-ów – mówi min. Lewandowski.
– Co do kontroli czynszów, to ja nie mam nic przeciwko, pod warunkiem, że kontrolujący będą brać pod uwagę koszty. Czynsz musi je pokryć. Musi wystarczyć na remonty i pozwolić na realizację kolejnych inwestycji. I w tym kontekście obawiam się, że rady najemców będą miejscem wiecznych sporów, bo najemca, który ma już mieszkanie jest przeciwny budowaniu przez spółkę kolejnych. Chce mieć jak najmniejszy czynsz i jak najtaniej wykupić mieszkanie. Dlatego jeśli państwo chce, żeby powstało, jak najwięcej tańszych mieszkań na wynajem, to musi jednak wprowadzając regulacje brać pod uwagę rachunek ekonomiczny. Nie ma nic za darmo – odpowiada Tomasz Delowski.
Projekt przewiduje wprowadzenie całkowitego zakazu zbywania na rzecz najemców mieszkań wybudowanych z bezzwrotnym finansowym wsparciem. Wykup mieszkania na własność będzie więc możliwy wyłącznie w tych inwestycjach, które skorzystały tylko z preferencyjnego kredytu.
– Ustawowy zakaz prywatyzacji zasobu powstałego przy wsparciu z budżetu zapisałabym po stronie plusów ministerialnej propozycji. Póki mamy kolejkę po mieszkania komunalne i lokale w zasobach TBS/SIM oraz tak dużo osób w luce czynszowej, nie powinny funkcjonować ścieżki dojścia do własności ani w budownictwie komunalnym, ani społecznym czynszowym. To nie jest tak, jak mówią mieszkańcy TBS-ów, a co często jest też powielane przez media, że oni spłacają kredyt zaciągnięty na budowę wynajmowanych, więc powinni mieć zagwarantowaną możliwość ich wykupu. Kredyt spłaca ten, kto go zaciągnął i kto miał zdolność kredytową – mówi dr Alina Muzioł-Węcławowicz.
Resort proponuje także zróżnicowanie wysokości finansowego wsparcia udzielanego na budowę mieszkań komunalnych i uzależnienie go od stopnia zamożności gminy, a także od tego, czy pozyskuje ona mieszkania na różne dostępne sposoby, na przykład współpracując z deweloperami na podstawie przepisów „lokal za grunt” czy przyjmując zintegrowane plany inwestycyjne.
Rząd zakłada, że przyjmie projekt w III kwartale 2026 r.
Etap legislacyjny: projekt wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów
