Portal Nieruchomosci-online.pl analizuje średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w dziesięciu największych miastach. – Nasza analiza pokazuje, jak duży jest rozjazd cenowy pomiędzy stolicami regionów a gminami w aglomeracjach – mówi Rafał Bieńkowski, ekspert serwisu.
Mieszkanie z dobrym adresem
Autorzy raportu „To my. Lokalnie 2026” wskazują, że w I kwartale największe procentowe różnice odnotowano we Wrocławiu, gdzie metr mieszkania z drugiej ręki kosztował średnio o 56 proc. więcej niż pod miastem. W Gdańsku to średnio 55 proc., w Warszawie – 53 proc., w Krakowie – 48 proc., w Bydgoszczy – 41 proc., w Poznaniu – 40 proc., w Białymstoku – 32 proc., w Łodzi – 26 proc., w Szczecinie – 25 proc., a w Lublinie – 19 proc.
– Różnice w cenach między głównymi miastami a otaczającymi je gminami są efektem różnych nakładających się na siebie zjawisk. Przede wszystkim: w największych miastach skupiają się miejsca pracy, uczelnie, usługi, komunikacja miejska, czyli wszystko to, co ułatwia codzienne życie i za co po prostu się dopłaca – tłumaczy Rafał Bieńkowski. – Poza tym dobrze zlokalizowane mieszkania są tam też coraz trudniej dostępne, dlatego ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie.
Czytaj więcej
Zmiana małego mieszkania na duży, wielopokojowy lokal w największych miastach oznacza koszty idące w setki tysięcy złotych. Przeprowadzkę najbardzi...
Ekspert dodaje, że szukający nieruchomości często stają przed dylematem: kupić droższe i mniejsze mieszkanie w mieście, bliżej pracy i codziennych spraw, czy większe i wyraźnie tańsze poza jego granicami, ale kosztem dłuższych dojazdów. – To są często trudne życiowe decyzje. Jest też grupa osób, które z powodu ograniczonych możliwości finansowych są wręcz skazane na szukanie mieszkania pod miastem – zauważa Bieńkowski.
Ogromne różnice w cenach mieszkań
Eksperci Nieruchomosci-online.pl podkreślają, że średnie różnice w cenie metra mieszkania z rynku wtórnego nie oddają pełnej skali zjawiska. Czasem są one o wiele większe.
Na przykład w Warszawie średnia cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki w I kwartale wynosiła 17,9 tys. zł/mkw. To o 40 – 77 proc. więcej niż w gminach w aglomeracji. Ok. 60-proc. różnicę odnotowano w relacji do cen mieszkań w Markach czy Legionowie (11,3 tys. zł/mkw.), a ponad 70-proc. w porównaniu z cenami w Radzyminie (10,1 tys. zł/mkw.).
– W przypadku Wrocławia (13,4 tys. zł/mkw.) różnice bywają jeszcze większe. Mieszkania w stolicy Dolnego Śląska są średnio o 81 proc. droższe niż w gminie Brzeg Dolny (7,4 tys. zł/mkw.) oraz – co jest już skrajnym przypadkiem – o ponad 140 proc. droższe niż w gminie Wołów (5,5 tys. zł/mkw.) – podaje Rafał Bieńkowski.
Mieszkania w Krakowie (16,8 tys. zł/mkw.) są średnio o 63 proc. droższe niż w gminie Skawina (10,3 tys. zł/mkw.).
Czytaj więcej
Chętnych na wynajem mieszkań nie brakuje. Grupa najemców nie jest jednak na tyle duża, by napędzać wzrost czynszów – wynika z analiz GetHome.pl.
– W pozostałych analizowanych miastach największe różnice pomiędzy miastem a gminami aglomeracji były następujące: Gdańsk – 90 proc., Poznań – 75 proc., Białystok – 74 proc., Bydgoszcz – 67 proc., Szczecin – 45 proc., Łódź – 35 proc., Lublin – 22 proc. – wskazuje Bieńkowski.
Ile za dom w mieście, ile pod miastem
– Na rynku domów jednorodzinnych relacja między głównym miastem a gminami aglomeracji wygląda już inaczej niż na rynku mieszkań. Przewaga cenowa miasta nadal jest widoczna, ale zwykle okazuje się mniejsza, a w części regionów niemal się zaciera – zwraca uwagę Rafał Bieńkowski. – Sama lokalizacja domu w granicach miasta nie daje już tak silnej przewagi. Kupujący częściej patrzą na przestrzeń, działkę, komfort życia, dlatego gminy aglomeracji bywają nie tylko konkurencyjne, ale w niektórych przypadkach również droższe od głównego miasta – podkreśla.
Czytaj więcej:
Sprzedaż nowych mieszkań w kwietniu wyraźnie wyhamowała. Ochłodzenie popytu nie doprowadziło jednak do spadków cen. Nowo wprowadzane na rynek nieru...
Pro
Wśród dziesięciu największych miast największą różnicę w cenach ofertowych domów odnotowano w Krakowie (11 tys. zł/mkw.). – W stolicy Małopolski są one droższe niż w sąsiadujących gminach średnio o 45 proc. Dalej znalazły się Gdańsk (10,2 tys. zł/mkw.) – drożej średnio o 40 proc., Białystok (6,7 tys. zł/mkw.) – 36 proc., Wrocław (9,1 tys. zł/mkw.) – 22 proc., Poznań (8,7 tys. zł/mkw.) – 19 proc. oraz Warszawa (10,9 tys. zł/mkw.) – 16 proc. – podaje Rafał Bieńkowski.
W Łodzi (6,9 tys. zł/mkw.) domy z rynku wtórnego są droższe przeciętnie o 13 proc., w Bydgoszczy (5,9 tys. zł/mkw.) o 4 proc., a w Lublinie (7 tys. zł/mkw.) różnica praktycznie zanika.
– W Szczecinie (7 tys. zł/mkw.) role się odwracają – domy w mieście są średnio o 3 proc. tańsze niż w gminach aglomeracji – podaje ekspert portalu.
Raport „To my. Lokalnie 2026” został przygotowany przez agencję Inquiry na zlecenie Nieruchomosci-online.pl. Badanie przeprowadzono na reprezentatywnej grupie 4081 dorosłych Polaków. Analiza objęła 16 województw. Partnerem raportu jest Instytut Rozwoju Miast i Regionów.
