W pierwszym kwartale 2026 r. wynajęto w Polsce ok. 1,6 mln mkw. powierzchni magazynowo - logistycznej. Nowe umowy i ekspansje odpowiadały za ok. 54 proc. transakcji, wyprzedzając odnowienia kontraktów – wynika z analiz firmy doradczej JLL.
Jak mówią analitycy tej firmy, rynek dodatkowo napędzały kolejne transakcje typu sale & leaseback.
Czytaj więcej
Biurowce, magazyny czy parki handlowe znalazły się na celowniku krajowych inwestorów. W 2025 r. na nieruchomości komercyjne w Polsce wydali 800 mln...
Podaż magazynów. Deweloperzy są ciągle bardzo ostrożni
W I kwartale deweloperzy oddali do użytku ok. 650 tys. mkw. powierzchni magazynowej, a rozpoczęli budowę zaledwie 320 tys. mkw. hal. Jak wskazują analitycy JLL, budowane są głównie powierzchnie objęte umowami pre-let (umowy najmu podpisane jeszcze przed zakończeniem budowy obiektu), które stanowią ponad 60 proc. z zaledwie 1,5 mln mkw. magazynów w budowie.
– Deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych etapów inwestycji, koncentrując się na komercjalizacji istniejących zasobów i projektach realizowanych w najlepszych lokalizacjach – mówią autorzy analiz.
Ograniczona aktywność deweloperów przy stabilnym popycie doprowadziła do dalszego spadku wskaźnika pustostanów: pod koniec marca wyniósł ok. 7,1 proc., co, jak tłumaczą analitycy JLL, oznacza „kolejny kwartał stopniowej absorpcji dostępnej powierzchni”.
– Choć rynek wciąż oferuje szereg możliwości ekspansji, to w kluczowych lokalizacjach wybór dużych modułów dostępnych od zaraz jest coraz bardziej ograniczony – zwraca uwagę Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa w JLL. – Dotyczy to zwłaszcza nowoczesnych parków, które spełniają wysokie standardy techniczne i ESG. Mimo że wskaźnik pustostanów na poziomie 7,1 proc., przekłada się w skali Polski na ok. 2,7 mln mkw. wolnej powierzchni, to w większości są to niewielkie, rozproszone moduły. Rozważając wynajem powierzchni powyżej 30 tys. mkw. od zaraz, najemca ma do wyboru zaledwie kilka opcji, a dłuższa lista otwiera się dopiero w perspektywie 9-12 miesięcy – mówi.
Czytaj więcej
Polski rynek magazynowo-przemysłowy powiększył się w pierwszym kwartale o 653,3 tys. mkw. nowej powierzchni – wynika z analiz Polskiej Izby Nieruch...
W najlepszych magazynowych lokalizacjach presja na czynsze
W pierwszym kwartale na większości głównych rynków magazynowych czynsze bazowe były stabilne. Powściągliwość deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji w połączeniu z malejącą dostępnością najlepszych modułów przekłada się na presję czynszową w części lokalizacji.
Analitycy JLL zwracają uwagę, że inwestycyjny rynek magazynowy w Polsce rozpoczął 2026 rok z dużym impetem. Wartość transakcji w pierwszym kwartale to 450 mln euro. To najlepszy pierwszokwartalny wynik od sześciu lat i drugi wynik w historii rynku.
W ciągu kwartału sfinalizowano dziewięć transakcji, z czego trzy największe odpowiadały za 72 proc. Aktywa z długimi umowami najmu – w tym transakcje sale & leaseback– stanowiły ok. 85 proc. zainwestowanego kapitału w pierwszym kwartale.
Czytaj więcej
Mniej emisji, mniej energii, mniej wody, mniej odpadów. Odpowiedzią na kryzys klimatyczny jest m.in. dekarbonizacja i gospodarka cyrkularna. Zrówno...
Rynek wyraźnie dzieli się na dwa segmenty. – Aktywa z długimi umowami najmu, w tym transakcje sale & leaseback, które stanowią fundament rynku, doświadczają kompresji stóp zwrotu w wyniku silnego popytu inwestorów przy ograniczonej podaży – wskazują autorzy raportu JLL. – Z kolei nieruchomości multi-let pozostają pod presją cenową ze względu na nadpodaż i ograniczoną liczbę nabywców.
Międzynarodowi inwestorzy patrzą na Polskę
– W środowisku podwyższonej niepewności geopolitycznej Polska wyróżnia się solidnymi fundamentami makroekonomicznymi, co przyciąga uwagę międzynarodowych inwestorów – komentuje Michał Mania, dyrektor w JLL. – Dobry start roku potwierdza rosnące zainteresowanie kapitału polskim rynkiem magazynowym. Zróżnicowana baza inwestorów, obejmująca kapitał ze Stanów Zjednoczonych, Francji i z regionu CEE, oraz rosnąca liczba struktur transakcyjnych, w tym sale & leaseback, wskazują na dojrzałość i płynność rynku. Prognozowana poprawa na rynku najmu powinna zwiększyć atrakcyjność inwestycyjną inwestycji multi-let z krótszymi okresami najmu.
Michał Mania dodaje, że utrzymujące się zainteresowanie aktywami z długimi umowami, które pozostają fundamentem rynku, będzie nadal wspierać aktywność inwestorów. - W efekcie przewidujemy, że całkowita wartość inwestycji w sektorze magazynowym w roku może przekroczyć 2 mld euro – mówi.
Czytaj więcej
Niegdyś kojarzony przede wszystkim z przemysłem ciężkim Górny Śląsk przeszedł głęboką transformację. Stał się jednym z najważniejszych hubów logist...
Apetyty na magazyny się zaostrzą
Eksperci JLL przewidują, że kolejne miesiące, wraz z poprawą nastrojów konsumenckich, mogą przynieść dalszy stopniowy wzrost aktywności najemców na rynku logistycznym - pod warunkiem względnej stabilności po stronie gospodarczej i geopolitycznej.
– Kolejnym motorem dla rynku będą rosnące w Europie azjatyckie platformy e-commerce i aktywność firm związana z procesami nearshoringu, czyli relokacją zakładów produkcyjnych do Europy – mówią analitycy. – Ostrożność deweloperów może doprowadzić do jeszcze większego ograniczenia dostępności nowoczesnej powierzchni magazynowej w niektórych regionach. Szczególnie dotyczy to dużych modułów w najlepszych lokalizacjach logistycznych.
Czytaj więcej
W I kwartale inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych nad Wisłą 1,1 mld euro. W całym roku może to być nawet 6 mld euro – prognozują ek...
– Wchodzimy w okres rynkowego paradoksu. Obserwujemy rosnący popyt i apetyt na rozwój ze strony najemców, który kontrastuje z dużą ostrożnością deweloperów w uruchamianiu nowych projektów – komentuje Tomasz Mika z JLL. – Jeśli ta narastająca nierównowaga się utrzyma, to wprost przełoży się na ograniczenie dostępności nowoczesnej powierzchni w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Na rynku skończył się komfort wyboru, a zaczął się wyścig z czasem – podsumowuje.
