Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaki jest udział polskiego kapitału w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych
- Kim są polscy inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych i co motywuje ich decyzje inwestycyjne
- Jakie są prognozy dotyczące dalszego rozwoju i roli polskiego kapitału na krajowym rynku nieruchomości komercyjnych?
Według szacunków firmy doradczej Colliers obroty na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w I kwartale 2026 r. sięgnęły 1 mld euro, to 40-proc. wzrost rok do roku i najlepszy wynik od 2022 r. Zawarto 26 umów obejmujących 54 obiekty. Eksperci Colliersa prognozują dalszy wzrost inwestycji na krajowym rynku.
Nowa fala kupujących nieruchomości komercyjne w Polsce
Według ekspertów firmy Colliers stabilnym, długoterminowym strategiom kapitałowym sprzyja otoczenie makroekonomiczne. – Choć wojna na Bliskim Wschodzie zwiększa niepewność gospodarczą, a jej konsekwencje mogą osłabiać tempo wzrostu gospodarczego Polski, to nasza bieżąca prognoza, zakładająca wzrost PKB na poziomie 3,7 proc. w 2026 r., nadal plasuje Polskę w gronie najszybciej rozwijających się gospodarek Unii Europejskiej, wyraźnie powyżej unijnej średniej – mówi Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. – Polska wciąż jest liderem pod względem siły rynku pracy, z najniższą stopą bezrobocia w Europie (3,2 proc. wobec 5,9 proc. średniej unijnej) i rosnącymi realnymi wynagrodzeniami.
Z punktu widzenia rynku nieruchomości, jak mówi Grzegorz Sielewicz, oznacza to większą stabilność najemców: większą zdolność regulowania czynszów, mniejszą skłonność do gwałtownych decyzji i bardziej przewidywalny popyt na powierzchnie.
Czytaj więcej
Inwestorzy mieli duży apetyt na nieruchomości komercyjne w Polsce w I kwartale. Wojna w Zatoce Perskiej z jednej strony jest czynnikiem ryzyka, z d...
W I kwartale 2026 r. na naszym rynku komercyjnym najbardziej aktywny był kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej, Stanów Zjednoczonych i Europy Zachodniej. Coraz mocniej rozpychają także polscy inwestorzy, którzy w 2025 r. ulokowali na tym rynku ok. 800 mln euro, osiągając rekordowy 18-proc. udział w transakcjach. To ponad 60 proc. więcej niż rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat, co, jak podkreślają eksperci firmy Colliers, potwierdza strukturalną zmianę popytu inwestycyjnego.
– Rynek kształtuje dziś nowa fala kupujących. Polski inwestor na rynku nieruchomości komercyjnych to dziś najczęściej doświadczony przedsiębiorca, który zbudował kapitał w sektorach niezwiązanych bezpośrednio z rynkiem nieruchomości – w przemyśle, handlu, usługach czy nowych technologiach, i może sobie pozwolić na lokowanie nadwyżek w nieruchomości komercyjne – mówi Piotr Mirowski, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w firmie Colliers.
Wśród kupujących biurowce, parki handlowe czy obiekty logistyczne są m.in. zamożni ludzie z TOP 100 różnych list. Niektórzy zarabiali na deweloperce, a dziś bardziej interesuje ich przechowywanie kapitału.
– Druga grupa to drugie pokolenie rodzin, które już zbudowały swój kapitał, a teraz szukają dla dzieci możliwości aktywnego zarządzania majątkiem i możliwości alokowania środków w aktywach, które generują stabilny dochód – wskazuje Piotr Mirowski.
Jak dodaje, polscy inwestorzy chcą lokować kapitał w coś namacalnego. – Wiele nieruchomości wygląda naprawdę imponująco, mogą być więc powodem do dumy – ocenia dyrektor z Colliersa. – Coraz większą rolę odgrywają także family offices, instytucje publiczne i firmy kupujące nieruchomości z myślą o własnej siedzibie.
Dyrektor Mirowski podkreśla, że dla rodzimego inwestora ważne jest to, że rynek nieruchomości w Polsce jest przewidywalny, działa w przejrzystych ramach prawnych i instytucjonalnych, a dochody z najmu są w większości denominowane w euro. – To rzadkie połączenie bezpieczeństwa i atrakcyjnego zwrotu – zaznacza.
Czytaj więcej
Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych coraz śmielej działają nowi gracze i prywatni inwestorzy. Analitycy spodziewają się dużych transakcji.
Ile polscy inwestorzy wydają na nieruchomości komercyjne
Z analiz Colliersa wynika, że polscy inwestorzy koncentrują się najczęściej na transakcjach o wartości 25-40 mln euro, przy czym minimalny próg wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych to ok. 10 mln euro (nieco ponad 40 mln zł).
– W praktyce oznacza to, że inwestor potrzebuje około 10-15 mln zł kapitału własnego. Pozostała część finansowana jest długiem bankowym, który dziś jest ponownie szeroko dostępny i atrakcyjnie wyceniony. To istotnie obniża barierę wejścia i zwiększa stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału – dodaje Piotr Mirowski.
Struktura inwestycji wskazuje na wyraźną dominację sektora biurowego, który odpowiada za ok. 65 proc. zaangażowania polskiego kapitału. Na kolejnych miejscach są nieruchomości logistyczne i magazynowe (ok. 25 proc.), a także mniejsze obiekty handlowe. Rośnie też zainteresowanie segmentami living i hotelowym.
Eksperci Colliersa wskazują na koncentrację zakupów w Warszawie – zwłaszcza w centralnych lokalizacjach – oraz w największych miastach regionalnych – w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście. Popularnością cieszą się mniejsze, dobrze wynajęte budynki. – Obecny moment cyklu rynkowego sprzyja polskim inwestorom. Polska oferuje połączenie wysokich stóp zwrotu – porównywalnych z rynkami rozwijającymi się – oraz stabilności charakterystycznej dla rynków Europy Zachodniej – tłumaczą analitycy.
Czytaj więcej
Silne magazyny, biura przed odbiciem, ostrożny kapitał – tak rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce na początku 2026 r. charakteryzują eksperci.
– Polskie nieruchomości biurowe i logistyczne są wciąż wyceniane z dyskontem sięgającym nawet 50 proc. wobec rynków takich jak Niemcy czy Francja, przy porównywalnym, a niejednokrotnie wyższym standardzie technicznym i jakości budynków. Ta luka cenowa nie jest uzasadniona wskaźnikami rynkowymi i właśnie to dostrzegł dziś rodzimy kapitał – podkreśla Piotr Mirowski. – Dodatkowym czynnikiem jest ograniczona aktywność zagranicznych funduszy typu core, szczególnie z Europy Zachodniej, które w pierwszej kolejności koncentrują się na rynkach macierzystych. Powstałą lukę wypełnia kapitał krajowy i regionalny.
Poprawiły się też warunki finansowania. – Banki – zarówno polskie, jak i zagraniczne – są skłonne finansować zakup nieruchomości komercyjnych przy kosztach długu rzędu 4,5 proc. rocznie, podczas gdy stopy zwrotu z najlepszych aktywów przekraczają 6 proc., a w przypadku strategii value add mogą osiągać poziomy dwucyfrowe – wskazują eksperci firmy Colliers. – Choć udział krajowego kapitału w transakcjach w Polsce wciąż jest niższy niż w Czechach czy na Węgrzech, gdzie rodzimi inwestorzy odpowiadają za 60-80 proc. transakcji, dynamika wzrostu w naszym kraju wskazuje na początek długoterminowej zmiany strukturalnej. Rosnąca zamożność polskich przedsiębiorców, dostęp do finansowania, wyceny aktywów sprawiają, że rodzimy kapitał staje się ważnym filarem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Prognozy: polski kapitał się rozpędza
Zdaniem ekspertów Colliers 2026 r. przyniesie dalszy wzrost znaczenia polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych.
Czytaj więcej:
Choć popyt na biura się rozgrzewa, to deweloperzy są wciąż powściągliwi w odpalaniu inwestycji. Koszty najmu powierzchni do pracy mogą w tym roku w...
Pro
– Mamy do czynienia z początkiem długoterminowego trendu. Polski kapitał dopiero się rozpędza. Inwestorzy zaczynają od mniejszych transakcji, ale wraz z rozwojem rynku będą realizować coraz większe projekty. Rosnąca zamożność polskich przedsiębiorców, coraz większe doświadczenie inwestycyjne oraz powrót banków z finansowaniem sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla nich naturalnym kierunkiem lokowania kapitału – mówi Piotr Mirowski.
