Według analityków firmy doradczej Newmark Polska rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2026 r. wszedł w dobrej kondycji, z potencjałem wzrostu. – Magazyny utrzymują pozycję jednego z najsilniejszych sektorów w Europie – mówi Piotr Kaszyński, partner zarządzający Newmark Polska. – Ograniczona podaż powierzchni biurowej otwiera drogę do odbudowy aktywności deweloperskiej, a inwestorzy, mimo większej ostrożności, nie tracą zaufania do Polski.

Analitycy zwracają uwagę na umacnianie się pozycji Polski w gospodarce europejskiej. – Przekroczenie 1 biliona dol. PKB i wejście do grona najbardziej uprzemysłowionych gospodarek świata jest nie tylko symbolicznym kamieniem milowym, ale dowodem na skuteczność transformacji ostatniej dekady – mówi Kaszyński. – Dziś Polska nie jest już rynkiem goniącym, lecz aktywnie współkształtuje kierunek zmian w regionie.

Apetyt na hale w Polsce

Uwagę międzynarodowych inwestorów przyciąga polski sektor magazynów. W 2025 r. deweloperzy utrzymali stabilne tempo realizacji inwestycji. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły pod koniec roku do ok. 37 mln mkw. Najwięcej hal produkcyjno-magazynowych nadal powstawało w województwach: mazowieckim, pomorskim, śląskim i dolnośląskim, w mniejszym zakresie – w łódzkim i wielkopolskim – w sumie trafiło tam ponad 80 proc. nowej podaży.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Magazyny kwitną w Polsce

Na posiadanych i planowanych do zakupu terenach deweloperzy magazynowi mogą wybudować ok. 20 mln...

– Przewaga tych lokalizacji wynika nie tylko z korzystnego położenia, dobrej komunikacji i rozwiniętej logistyki, lecz także z dostępu do wykwalifikowanych pracowników. Największe regiony magazynowe tworzą razem kompleksową i zróżnicowaną ofertę – od lokalizacji przy dużych lotniskach, przez dostęp do portów morskich, po sąsiedztwo zachodniej granicy czy klastrów przemysłowych – mówi Piotr Kaszyński. – Dzięki temu firmy o bardzo różnych potrzebach operacyjnych mogą znaleźć w Polsce miejsce dobrze dopasowane do swojej działalności, co dodatkowo wzmacnia stabilność całego rynku.

W Polsce w budowie jest ok. 1,5 mln mkw. magazynów. W całym roku, jak szacują analitycy Newmark Polska, na rynek trafi ok. 2 mln powierzchni magazynowej.

Najemcy magazynów byli dość ostrożni. Szacuje się, że w całym 2025 r. wynajęto ok. 6 mln mkw. powierzchni magazynowej, mniej więcej tyle, ile w 2024 r. Ponad połowę transakcji stanowiły renegocjacje.

Jak mówią analitycy Newmark, przedsiębiorcy dokładniej analizowali lokalizacje i standardy nowych obiektów, chcąc mieć pewność, że relokacja rzeczywiście poprawi efektywność operacyjną firmy. – Część najemców, których działalność nie wymaga zaawansowanych rozwiązań, decydowała się na pozostanie w starszych, mniej nowoczesnych magazynach, które nadal spełniają ich potrzeby – zauważa Kaszyński. – Innym powodem przedłużania kontraktów była obawa o utratę części pracowników w efekcie przeprowadzki.

Mimo większej liczby renegocjacji, jak zapewnia ekspert, fundamenty rynku pozostają solidne. Wpływa na to rozwój e-commerce, logistyki ostatniej mili i postępująca modernizacja infrastruktury drogowej, kolejowej. – Spodziewamy się, że w tym roku zapotrzebowanie na magazyny będzie stopniowo rosło. Deweloperzy, dysponując przygotowanymi gruntami, mogą w stosunkowo krótkim czasie zareagować na większy popyt, co powinno pomóc w utrzymaniu płynności podaży – ocenia Piotr Kaszyński.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Gdzie rosną nowe magazyny

W III kwartale na rynek dostarczono 398,4 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Ws...

W cenie duże nowoczesne biura

Dużą zmianę w ostatnim czasie przeszedł rynek biur. Upowszechnił się model pracy hybrydowej, a technologia dała firmom niespotykaną dotąd elastyczność. Biura wciąż są potrzebne. Szacuje się, że w Warszawie w całym 2025 r. wynajęto ok. 800 tys. mkw. biur, a w regionach – ok. 750 tys. mkw.

Jak mówi Piotr Kaszyński, najemcy coraz bardziej doceniają długofalową wartość biur: lokalizację, jakość techniczną, usługi w otoczeniu. – Tymczasem podaż tych najbardziej pożądanych – dużych i nowoczesnych modułów w topowych lokalizacjach jest ograniczona, co wiele firm zmusza do przemyślenia swoich strategii – mówi ekspert Newmark Polska.

Z analiz firmy wynika, że w 2025 r. tempo wycofywania starszych budynków z rynku było szybsze niż dopływ nowej podaży. Zasób biurowy się więc kurczy. – Najemcy oczekują wysokiej jakości, a część obiektów sprzed dwóch czy trzech dekad nie jest w stanie sprostać współczesnym wymogom technologicznym ani środowiskowym. Właściciele coraz częściej decydują się na modernizacje, a to wiąże się z czasowym wyłączeniem obiektów z użytku albo całkowitą zmianą ich funkcji, co pogłębia lukę podażową na rynku biur – zauważa Kaszyński.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Cenne biurowe metry. Kilka lat na planowanie przeprowadzki

Zaostrza się konkurencja o najlepsze biura. W centrum Warszawy najemcy walczą o każdy metr, w reg...

W Warszawie w budowie jest ok. 190 tys. mkw. biur. Większość (115 tys. mkw.) zostanie ukończona w 2026 r. W regionach powstaje niewiele ponad 200 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ok. 60 proc. ma trafić na rynek w tym roku. W stolicy powstają takie inwestycje jak AFI Tower, Upper One, V-Tower (modernizacja, wieża), Studio A, Skyliner II, w Poznaniu: AND2, Nowy Rynek C, w Krakowie: Tischnera Green Park I, WITA B&C, w Katowicach: ECO City 1&2, we Wrocławiu: Swobodna Spot A, w Trójmieście: Punkt.

Szczególnie w Warszawie eksperci dostrzegają coraz wyraźniejsze różnice w chłonności poszczególnych rejonów. – W centralnych lokalizacjach każdy dobrze położony i nowoczesny metr powierzchni biurowej znika z rynku błyskawicznie, podczas gdy na obrzeżach nadal można znaleźć wolne moduły, choć wymagające dokładniejszej analizy jakości, dostępności komunikacyjnej i zaplecza usługowego – tłumaczą.

Z kolei w miastach regionalnych wysoki poziom pustostanów mógłby wskazywać, że to najemcy mają przewagę w negocjacjach. – Zasób jest jednak mocno rozproszony, często nie spełnia wymagań jakościowych firm, zwłaszcza tych oczekujących wyższych standardów powierzchni – mówi ekspert Newmark Polska.

Jak dodaje, przedsiębiorstwa poszukujące powierzchni powyżej 5 tys. mkw. właściwie nie mają wyboru. W regionach praktycznie nie powstają nowe obiekty. Dlatego nawet tam, gdzie dostępnych biur jest teoretycznie dużo, faktyczny wybór pozostaje ograniczony. – W konsekwencji dla wielu firm pozostanie w dotychczasowym budynku staje się jedyną realną opcją, jeśli potrzebują dużej, dobrze skomunikowanej powierzchni, spełniającej normy ESG. Tendencję tę potwierdzają również liczby – udział renegocjacji w całkowitym popycie na głównych rynkach biurowych w ubiegłym roku utrzymywał się na wysokim poziomie, sięgając ok. 50 proc. – wskazuje Piotr Kaszyński.

Mateusz Strzelecki, partner w firmie doradczej Walter Herz, przyznaje, że nowa podaż biur w Polsce pozostaje bardzo ograniczona, a liczba budowanych obiektów spadła do najniższych poziomów od lat. – Rachunek ekonomiczny nie sprzyja nowym inwestycjom biurowym. Barierą dla ich realizacji są wysokie koszty finansowania i budowy, potęgowane rygorystycznymi wymogami ESG – mówi. – Pytania ofertowe wymagają dziś określenia twardych danych, jak zużycie energii, ślad węglowy czy jakość powietrza – zauważa. Jak dodaje, deweloperzy mający atrakcyjne grunty w centrach miast często nie realizują projektów stricte biurowych bez uzupełnienia ich o funkcję mieszkaniową lub usługową. – Dla najemców oznacza to mniejszą liczbę adresów stricte biurowych w najlepszych lokalizacjach i dłuższy czas oczekiwania na nową powierzchnię – mówi ekspert Walter Herz.

Dodaje, że w nadchodzącym czasie na rynek trafiać będą wyłącznie dobrze zaplanowane inwestycje – najczęściej wielofunkcyjne, w najlepszych lokalizacjach, z realnym planem komercjalizacji.

Rynek dwóch prędkości

Analitycy Newmark Polska podnoszą, że rosnące koszty budowy ścierają się z defensywną strategią wielu funduszy i oczekiwaniem wysokich stóp zwrotu.

Piotr Kaszyński podkreśla, że kapitał szuka przede wszystkim bezpieczeństwa, a nie agresywnych zakupów. W praktyce oznacza to dłuższe utrzymywanie aktywów w portfelach właścicieli i selektywne uruchamianie nowych inwestycji – wyłącznie w lokalizacjach o najwyższym potencjale komercyjnym. Taki model działania sprawia, że w kolejnych latach dostępność powierzchni w wysokim standardzie będzie stopniowo spadać, a najemcy będą musieli planować swoje decyzje z większym wyprzedzeniem i większą determinacją niż dotychczas.