Nieruchomości mają znaczący udział w globalnym bilansie energetycznym – zużywają około 40 proc. energii, a ich funkcjonowanie wiąże się z ponad jedną trzecią globalnych emisji CO₂. To sprawia, że sektor nieruchomości komercyjnych znalazł się w centrum unijnej polityki klimatycznej. Dyrektywa CSRD, taksonomia UE i przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) tworzą coraz gęstszą sieć obowiązków – zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla ich najemców.
Jagoda Rzechowska-Ochrym, senior associate, radczyni prawna w KWKR
Justyna Staszkiewicz-Maj, associate, radczyni prawna w KWKR
W takim otoczeniu umowa najmu przestaje być wyłącznie dokumentem regulującym czynsz i powierzchnię. Staje się narzędziem zarządzania ryzykiem ESG. Właściciele budynków potrzebują danych od najemców, by wypełniać własne obowiązki raportowe. Najemcy z kolei oczekują, że budynek spełni ich wewnętrzne polityki zrównoważonego rozwoju. Zielone klauzule, czyli postanowienia umowne dotyczące efektywności energetycznej, odpadów, certyfikacji czy raportowania, są odpowiedzią na tę wzajemną zależność.
Regulacyjne źródła ESG w najmie komercyjnym
W przypadku nieruchomości komercyjnych ESG dotyczy przede wszystkim efektywności energetycznej budynków, emisji CO₂, zużycia mediów, sposobu zarządzania odpadami oraz standardów użytkowania powierzchni przez najemców. Obszar ten jest dziś kształtowany równolegle przez kilka reżimów regulacyjnych.
Z jednej strony są to obowiązki raportowe wynikające z unijnej dyrektywy CSRD, która wprowadza obowiązek ujawniania informacji o zrównoważonym rozwoju. Choć po ostatnich zmianach legislacyjnych część tych obowiązków została przesunięta w czasie, nadal w istotnym stopniu oddziałują one na rynek, przede wszystkim poprzez kształtujące się standardy rynkowe. Z drugiej strony funkcjonują regulacje techniczne dotyczące budynków, w szczególności dyrektywa EPBD, przewidująca stopniowe podnoszenie efektywności energetycznej i dekarbonizację zasobu budowlanego. Uzupełnieniem tego systemu jest rozporządzenie w sprawie taksonomii UE, określające, kiedy działalność może zostać uznana za zrównoważoną środowiskowo. Ma ono istotne znaczenie dla dostępu do finansowania oraz oceny aktywów przez inwestorów.
W praktyce oznacza to konieczność systematycznego zbierania danych o funkcjonowaniu budynku, w dużej mierze od najemców, oraz przekładania wymogów regulacyjnych na konkretne obowiązki umowne.
Komponent środowiskowy w sektorze nieruchomości
W praktyce rynku nieruchomości komercyjnych zdecydowanie dominuje komponent środowiskowy („E”), który obejmuje szeroki zakres zagadnień związanych z funkcjonowaniem budynku – od zużycia energii i emisji, przez zarządzanie mediami i odpadami, po rozwiązania w zakresie mobilności. Wynika to z charakteru sektora oraz wspomnianego na początku jego istotnego wpływu na bilans energetyczny i emisyjny gospodarki.
W konsekwencji większość klauzul ESG w umowach najmu dotyczy właśnie tych obszarów i przyjmuje postać konkretnych, operacyjnych zobowiązań stron. Obejmują one zarówno sposób korzystania z powierzchni przez najemcę, jak i obowiązki właściciela budynku związane z utrzymaniem określonych parametrów środowiskowych nieruchomości.
Efektywność energetyczna
To najczęściej regulowany obszar w zielonych umowach najmu. Po stronie właściciela budynku typowe zobowiązania obejmują utrzymanie określonego standardu energetycznego obiektu, instalację paneli fotowoltaicznych lub zakup energii ze źródeł odnawialnych oraz udostępnianie najemcom danych o zużyciu mediów. Najemca z kolei zobowiązuje się do korzystania z energooszczędnych urządzeń, ograniczenia zużycia klimatyzacji i ogrzewania poza godzinami pracy oraz regularnego przekazywania danych o zużyciu energii.
Certyfikacja budynków
Certyfikaty środowiskowe – BREEAM czy LEED – stały się w Polsce standardem dla nowych biurowców i obiektów logistycznych. Z naszych doświadczeń wynika, że właściciele niecertyfikowanych budynków mają rosnące trudności z ich wynajęciem, szczególnie dużym najemcom korporacyjnym.
Klauzule certyfikacyjne w umowie najmu mogą przyjmować różne formy: obowiązek współpracy najemcy przy utrzymaniu lub uzyskaniu certyfikatu, zakaz wprowadzania zmian w lokalu, które mogłyby pogorszyć ocenę budynku, czy wymóg uzyskania certyfikacji dla własnego fit-outu.
Gospodarka odpadami
Zielone klauzule w tym obszarze nakładają konkretne obowiązki na najemcę – w szczególności segregację odpadów zgodnie z obowiązującymi standardami, preferencję dla naprawy sprzętu zamiast jego wymiany, w tym zobowiązanie do minimalizacji ilości odpadów trafiających na wysypiska i zwiększenia ilości odpadów odzyskiwanych czy stosowanie przyjaznych środowisku materiałów w aranżacji biura. Właściciel budynku z kolei zapewnia infrastrukturę – odpowiednie pojemniki, miejsca zbiórki, system odbioru odpadów z recyklingu.
Transport i infrastruktura niskoemisyjna
Nowoczesne umowy najmu regularnie przewidują zobowiązania dotyczące mobilności. Właściciel budynku instaluje punkty ładowania pojazdów elektrycznych oraz infrastrukturę rowerową (stojaki, szatnie, prysznice). Najemca natomiast zobowiązuje się do promowania wśród pracowników niskoemisyjnych form dojazdu. Liczba punktów ładowania EV na 100 miejsc parkingowych staje się natomiast jednym ze wskaźników ocenianych przy certyfikacji budynku.
Nie tylko środowisko — „S” i „G” w umowie najmu
W praktyce zielone klauzule najmu najczęściej koncentrują się na środowisku: energii, wodzie, odpadach czy certyfikacji. Nie powinno to jednak prowadzić do pominięcia dwóch pozostałych elementów ESG. W relacjach najmu komercyjnego komponent społeczny i zarządczy jest równie istotny i ujmowany w sposób bardzo praktyczny.
Po stronie „S” będą to przede wszystkim postanowienia dotyczące dostępności budynku, bezpieczeństwa użytkowników, jakości powietrza, komfortu pracy, infrastruktury dla rowerzystów czy udogodnień dla osób z niepełnosprawnościami.
Po stronie „G” coraz częściej pojawiają się zobowiązania dotyczące standardów etycznych i compliance. Najemcy, zwłaszcza międzynarodowe grupy kapitałowe, oczekują od wynajmujących potwierdzenia, że przy budowie, zarządzaniu i serwisowaniu budynku nie dochodzi do naruszeń przepisów antykorupcyjnych, praw pracowniczych, zasad BHP czy zakazu pracy przymusowej. Analogicznie wynajmujący mogą wymagać od najemców, by ich działalność prowadzona w budynku nie narażała obiektu na ryzyka reputacyjne lub regulacyjne, co w istocie sprowadza się do składanie odpowiednich oświadczeń lub przyjmowania przez najemców wiążących zobowiązań w tym zakresie.
W praktyce jednak nawet najlepiej sformułowane zobowiązania ESG pozostają bez znaczenia, jeżeli umowa nie przewiduje mechanizmów ich egzekwowania.
Sankcje i prawo audytu
Zielone klauzule dzielą się na dwa rodzaje. Pierwsze, tzw. miękkie (light green clauses), to jedynie deklaracje stron bez konkretnych konsekwencji za ich niewykonanie. Drugie, wiążące (dark green clauses), nakładają realne obowiązki i przewidują sankcje za ich naruszenie. Praktyka pokazuje, że miękkie klauzule, jakkolwiek obecnie najczęściej stosowane, to często nie przynoszące żadnych efektów.
Skuteczne klauzule sankcyjne mogą być powiązane z konkretnymi wskaźnikami dotyczącymi przekroczenia limitów zużycia energii lub wody, brakiem przekazania danych ESG w terminie czy naruszeniem zobowiązań certyfikacyjnych. W specyficznych przypadkach, zwłaszcza przy obiektach logistycznych zawieranych w formule „built to suit", umowy mogą traktować określone naruszenia jako podstawę do korekty czynszu, prawa odmowy odbioru lub nawet rozwiązania umowy.
Prawo audytu ESG uprawnia z kolei właściciela budynku lub niezależnego audytora do weryfikacji, czy najemca faktycznie wywiązuje się ze swoich zobowiązań – w zakresie zużycia energii, segregacji odpadów czy stosowanych materiałów.
Obok sankcji warto jednak przewidzieć mechanizmy motywacyjne: rabat czynszowy za udokumentowane ograniczenie zużycia energii powyżej ustalonego progu, premię za uzyskanie dodatkowej certyfikacji środowiskowej czy wspólne finansowanie inwestycji proekologicznych w lokalu.
Raportowanie ESG
Dyrektywa CSRD objęła już duże przedsiębiorstwa obowiązkiem corocznego raportowania niefinansowego. Właściciele budynków potrzebują do tego danych od najemców – o zużyciu energii, wody, ilości wytwarzanych odpadów i emisji CO₂. W praktyce oznacza to, że najemca staje się istotnym źródłem danych ESG, bez których wynajmujący nie jest w stanie prawidłowo raportować ani spełnić wymogów finansowania czy certyfikacji.
W związku z powyższym klauzule umowne w tym zakresie powinny określać nie tylko, jakie dane muszą być przekazywane i jak często, ale również format i standard raportowania, sposób ich pozyskiwania (np. z liczników, systemów BMS) czy terminy przekazywania oraz tryb uzupełniania braków.
W praktyce brak doprecyzowania obowiązków może prowadzić do rozbieżności interpretacyjnych. Przykładowo, jeżeli umowa nie określa sposobu pomiaru zużycia energii lub źródła danych, strony mogą posługiwać się różnymi wartościami, co uniemożliwia rzetelne monitorowanie wskaźników ESG.
Dopiero prawidłowo zdefiniowane i zebrane dane pozwalają na monitorowanie wskaźników ESG określonych w umowie.
Wskaźniki KPI i monitoring
Skuteczność klauzul ESG zależy od jakości wskaźników, na których się opierają. Najważniejsze z nich to:
• zużycie energii elektrycznej i cieplnej na metr kwadratowy (kWh/mkw./rok),
• emisja CO₂ na metr kwadratowy (kg CO₂/mkw./rok),
• zużycie wody (m sześc./mkw./rok),
• poziom recyklingu odpadów ( proc.),
• udział energii odnawialnej w całkowitym zużyciu ( proc.).
Strony coraz częściej instalują inteligentne liczniki (smart metering), które automatycznie zbierają te dane i eliminują spory o rzeczywiste zużycie.
Warto przy tym pamiętać, że wymogi ESG zmieniają się dynamicznie - nierzadko szybciej niż sama umowa najmu. Dlatego w praktyce coraz częściej stosuje się klauzule dostosowawcze, które pozwalają aktualizować obowiązki stron w przypadku zmiany prawa, standardów raportowania lub wymogów finansowania.
Dobrze skonstruowane postanowienia tego typu nie powinny prowadzić do jednostronnego rozszerzania obowiązków, lecz przewidywać mechanizm współpracy, oparty na zasadzie proporcjonalności i wykonalności technicznej. Pozwala to utrzymać aktualność umowy w całym okresie jej obowiązywania.
Trendy i wyzwania
Zielone klauzule w umowach najmu komercyjnego przestają być wyróżnikiem najlepszych budynków klasy A. Stają się stopniowo rynkowym standardem – najpierw dla dużych najemców korporacyjnych, a wkrótce dla szerokiego rynku.
Największym wyzwaniem pozostaje tzw. luka efektywności: właściciel budynku ponosi koszty modernizacji energetycznej, a oszczędności na mediach trafiają do najemcy. Dobre klauzule ESG muszą ten problem rozwiązać – poprzez mechanizmy podziału kosztów i korzyści, które są uczciwe dla obu stron.
Drugim wyzwaniem jest przejście od deklaracji do działania. Umowy pełne pięknych zobowiązań bez mierzalnych wskaźników i realnych konsekwencji za ich niewykonanie nie przynoszą żadnych efektów.
Zielone klauzule są zwykle formułowane dość „miękko" i w praktyce trudno je egzekwować. Przejście od deklaratywnych „light green clauses" ku wiążącym „dark green clauses" z mechanizmami sankcyjnymi jest nieuniknione, ale wymaga dojrzałości rynkowej obu stron.
Dla przedsiębiorcy podpisującego dziś umowę najmu to praktyczny komunikat: warto zadbać o to, by klauzule ESG w kontrakcie były konkretne, egzekwowalne. elastyczne wobec zmieniającego się prawa i uczciwe dla obu stron – bo to właśnie one w najbliższych latach będą decydować o wartości nieruchomości i dostępie do finansowania.
Jagoda Rzechowska-Ochrym – senior associate, radczyni prawna w KWKR
Justyna Staszkiewicz-Maj – associate, radczyni prawna w KWKR
