Czy przedstawione przez rząd pomysły na rozwój mieszkalnictwa są dobre? Oceniają ekspertki Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Czytaj więcej
Zmieni się model finansowania budowy mieszkań społecznych i komunalnych. Mniej grantów, więcej tanich, długoletnich kredytów. Cel jest taki, by rod...
Aleksandra Krugły:
Na razie mówimy raczej o pakiecie zapowiadanych lub częściowo zainicjowanych działań i zmian niż o jednej, całościowo opisanej strategii mieszkaniowej jako obowiązującym dokumencie. Patrząc jednak na kierunek, to na plus trzeba zapisać wyraźniejsze wzmocnienie budownictwa komunalnego i społecznego i ogólnie większe nakłady publiczne na mieszkalnictwo.
Rząd zapowiada 6,7 mld zł na mieszkalnictwo w 2026 r., w tym 4,02 mld zł na bezzwrotne granty dla samorządów, a dodatkowo wsparcie dla remontów, poprawy efektywności energetycznej i akademików. To ważne, bo w polskich warunkach trudno myśleć o poprawie dostępności mieszkań wyłącznie przez stawianie nowych budynków.
Jeśli chodzi o mieszkania komunalne, z pewną ostrożnością podchodziłabym do propozycji, by maksymalny grant dla gmin wynosił od 60 do 80 proc., zamiast obecnych 85 proc. (tu uwaga: publicznie udostępniona prezentacja rządowa nadal mówi o wsparciu do 85 proc. wartości inwestycji w budownictwo komunalne i społeczne), dlatego warto, by tezy o przejściu na model 60-80 proc. i powiązaniu najwyższego poziomu grantu ze współpracą z sektorem prywatnym, ustawą „lokal za grunt” i Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi, znalazły potwierdzenie w dokumentach legislacyjnych lub wykonawczych.
Taki kierunek może mobilizować część samorządów do aktywniejszego działania i lepszego wykorzystania dostępnych narzędzi, ale jednocześnie rodzi ryzyko, że silniej premiowane będą gminy mające większe zasoby organizacyjne i lepsze warunki do współpracy z rynkiem.
Trzeba więc uważać, by mechanizm zachęt nie osłabił możliwości inwestycyjnych tam, gdzie potrzeby mieszkaniowe są duże, a zdolność do prowadzenia bardziej złożonych projektów mniejsza. Być może tu rząd mógłby wesprzeć zmiany i zmitygować powyższe ryzyko poprzez zaplanowanie także wzmacniania kompetencji w gminach, gdyż z naszych doświadczeń doradczych w Instytucie wynika, że mamy tu duże nierówności.
Czytaj więcej
Rząd chce wyciągnąć z luki czynszowej aż 4 mln rodzin, oferując mieszkania z czynszem 1 – 1,2 tys. zł. – Piękne plany, gorzej może być z wykonaniem...
Pewne pytania budzi też nowy model finansowania mieszkań społecznych realizowanych przez SIMy, TBSy i spółdzielnie, ale nie dlatego, że sam preferencyjny kredyt jest złym narzędziem. Problem polega raczej na tym, że w zapowiedzianym modelu grant ma wynosić od 15 do 20 proc. kosztów budowy, a pozostała część ma być finansowana preferencyjnym kredytem BGK z okresem spłaty do 50 lat, przy stałym oprocentowaniu 1 proc. dla społecznych mieszkań czynszowych i 2 proc. dla mieszkań spółdzielczych. Taki model może być sensowny, bo obniża roczne obciążenie inwestycji, ale przy niższym grancie kluczowe będzie to, czy projekty nadal będą się spinały finansowo w realnych warunkach samorządów i inwestorów społecznych. Czyli wątpliwość nie dotyczy zasadności wprowadzenia samego kredytu, ale pytania, czy taki montaż finansowy pozwoli budować dużo i naprawdę przystępnie.
Pozytywnie oceniam zapowiedź ograniczenia partycypacji najemcy do maksymalnie 10 proc. kosztów budowy. Może to obniżyć barierę wejścia do najmu społecznego dla gospodarstw, które nie kwalifikują się do lokalu komunalnego, ale nie mają też bezpiecznej zdolności do zakupu mieszkania, czyli dla tzw. luki czynszowej.
Na konferencji prezentującej strategię nie znalazła się informacja o innym ważnym instrumencie skierowanym do tej grupy docelowej, czyli społecznych agencjach najmu, ale z wystąpień i zapowiedzi ministra Tomasza Lewandowskiego wyraźnie wynika, że w kolejnych odsłonach SANy będą także wzmacniane jako odpowiedź na wyzwania mieszkaniowe przeszło 35 proc. grupy gospodarstw domowych z luki czynszowej w Polsce.
Kierunek polegający na większym wsparciu mieszkalnictwa komunalnego i społecznego oceniam pozytywnie, ale o powodzeniu tych rozwiązań zdecydują szczegóły finansowe i legislacyjne.
Czytaj więcej
Nowym, istotnym elementem „Strategii mieszkaniowej rządu” jest zmiana modelu finansowania budownictwa społecznego. Mniej grantów, więcej kredytów i...
Hanna Milewska-Wilk:
Brakuje szerszych ram do oceny niektórych zmian ustawowych, w szczególności wysokości progów dochodowych, poniżej których można będzie kwalifikować do najmu mieszkań komunalnych.
Ograniczenie finansowania z grantów na rzecz finansowania zwrotnego, nawet jeśli będą to kredyty na 50 lat, jest krokiem w kierunku bardziej efektywnego dysponowania środkami na mieszkalnictwo. Zasoby komunalne wymagają dużych remontów, których gminy nie będą w stanie zrealizować bez finansowanego wsparcia z budżetu państwa – bo nie da się także zrobić kredytów na podstawie wpływów z czynszów najmu socjalnego i komunalnego. Gminy stosujące więcej narzędzi polityki mieszkaniowej będą mieć dodatkowe atuty i liczyć na większe granty – bo rozbudowują zasób i mają od tego specjalistów.
Nacisk na rozbudowę zasobu mieszkań społecznych w TBS i SIM, a także mieszkań lokatorskich w spółdzielniach mieszkaniowych, to znaczące wzmocnienie sektora samofinansującego się i działającego nie dla zysku.
Bardzo dobrym krokiem jest ograniczenie wysokości wymaganych wkładów własnych od późniejszych najemców, bo w połączeniu z koniecznością braku własnej nieruchomości mieszkaniowej i wnoszoną kaucją (roczny czynsz najmu) przy rozpoczęciu najmu jest to teraz bardzo wysoki wymóg, dla wielu młodych osób trudny do spełnienia bez wsparcia rodziny.
Wykorzystanie kredytów w sektorze mieszkań komunalnych i społecznych jest wdrażaniem głównych założeń unijnego Affordable Housing Plan, podobnie jak nacisk na remonty i adaptacje istniejących budynków na cele mieszkaniowe, w tym głęboką termomodernizację i ograniczenie kosztów ich eksploatacji.
Brakuje jednak wyznaczenia roli sektora rynkowego: nie zaprezentowano właściwie nic o roli sektora deweloperskiego, prywatnym rynku najmu, roli prywatnych inwestorów na rynku mieszkaniowym.
Czytaj więcej
Starzenie się społeczeństwa jest faktem, co powinno być uwzględnione w kompleksowej strategii mieszkaniowej – mówi Robert Chojnacki, wiceprezes por...
Wiele z prezentowanych planów jest już wieloletnimi i sprawdzonymi rozwiązaniami w polityce mieszkaniowej, głównym czynnikiem decydującym o powodzeniu planu wzmocnienia sektora mieszkalnictwa społecznego jest teraz skala przeznaczonych na to środków z budżetu i czas – im więcej pieniędzy i czasu damy gminom na realizację remontów i budów, tym efekty będą większe.
Sektor społeczny pośrednio wpłynie na rynek: zmniejszy się presja na zakup własnych mieszkań, zmniejszy się zainteresowanie najmem rynkowym – ogólnie oferta będzie większa, ceny mogą spadać, a osoby w trudniejszej sytuacji będą mogły znaleźć odpowiednie wsparcie.
I chyba właśnie najmniej mówiono o sektorze najmu komunalnego i socjalnego, a tam wciąż mamy 120 tysięcy zakwalifikowanych do najmu (na obecnych zasadach) oczekujących. To może być jednak największe wyzwanie i potrzeba do zaspokojenia, ale nadal nie mamy także ogólnych wytycznych odnośnie standardu i badań potrzeb mieszkaniowych. Sama aktywność samorządów może nie być na tym polu wystarczająca.
