Z tego artykułu dowiesz się:
- Kiedy najlepiej oglądać działkę budowlaną
- Jaka jest oferta działek pod domy
- Ile kosztują działki budowlane
Rynek działek budowlanych ożywia się po zimowym zastoju. Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że liczba poszukujących takich nieruchomości rośnie.
Kiedy szukać idealnej działki pod dom
– To właśnie wczesna wiosna jest najlepszym momentem na ocenę działki budowlanej. Marzec nie upiększa rzeczywistości, pokazuje ją w najtrudniejszych warunkach, ujawniając problemy, których latem często nie widać – mówi Marek Wielgo. – To, co w lipcu wygląda jak idealna działka pod dom, w marcu potrafi zamienić się w podmokły teren z realnym ryzykiem podtopień. Właśnie teraz grunt przechodzi najważniejszy test – a dla kupującego to wiedza bezcenna.
Czytaj więcej
Rekordowa oferta mieszkań nie zmniejszyła apetytów deweloperów na działki pod kolejne osiedla. Nie wszystkie jednak firmy staną do walki o ziemię....
Ekspert podkreśla, że wiosna działa jak naturalny audyt działki. – Jeśli grunt ma na przykład problem z wodą, to właśnie teraz wychodzi to na jaw – mówi. – Ostatnie tygodnie tylko to potwierdzają. Gwałtowna odwilż i szybki spływ wód roztopowych doprowadziły do licznych podtopień w całym kraju. W ciągu jednego dnia strażacy interweniowali niemal 2 tys. razy, głównie w województwach kujawsko-pomorskim, mazowieckim i zachodniopomorskim. Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej wydał jednocześnie ostrzeżenia hydrologiczne dla większości kraju.
To, jak mówi Marek Wielgo, nie są pojedyncze zdarzenia, lecz praktyczny sprawdzian terenu, który pokazuje, czy działka leży w naturalnym obniżeniu, czy znajduje się na drodze spływu wód, oraz czy lokalna infrastruktura radzi sobie z ich odprowadzaniem.
– Widzimy działki, które latem wyglądają jak gotowe pod budowę, a w marcu przypominają rozlewisko. To moment, w którym kupujący może uniknąć bardzo kosztownego błędu – podkreśla.
Oferta działek. Co jest do wzięcia?
Jak zaznacza Marek Wielgo, początek roku sprzyja ocenie przydatności działek do zabudowy. - Jest to jednocześnie ostatni dzwonek dla tych, którzy chcieliby jeszcze w tym roku rozpocząć budowę. – Problem w tym, że wybór parceli jest wyraźnie mniejszy niż przed rokiem – zauważa.
Analityk podaje, przywołując dane przeszukiwarki nieruchomości Adradar: w lutym 2026 r. w całej Polsce było dostępnych ok. 185 tys. unikatowych ogłoszeń działek o różnym przeznaczeniu. To o 12 proc. mniej niż rok wcześniej i aż o 25 proc. mniej niż w lipcu 2024 r., kiedy liczba ofert była największa.
Czytaj więcej
Mieszkanie czy mały budynek jednorodzinny. Co się bardziej opłaca?
– Co prawda początek 2026 r. przyniósł odbicie i więcej sprzedających zdecydowało się wystawić działki na rynek, ale liczba nowych ogłoszeń była aż o 37 proc. mniejsza niż rok temu. O prawie połowę spadła też liczba działek wycofywanych z rynku – najczęściej po sprzedaży – mówi Marek Wielgo.
Jego zdaniem rynek działek jest dziś bardzo wymagający dla kupujących. – Mamy mniej ofert i ograniczoną skłonność sprzedających do negocjacji, więc presja cenowa pozostaje wysoka – komentuje.
Ile kosztuje działka pod dom
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważa, że „najbardziej spektakularne zmiany widać w cenach”. – W dużych miastach działki coraz częściej kosztują tyle co mieszkania, a czasem nawet więcej – podkreśla Wielgo. – Przykład? Parcela o powierzchni niespełna 700 mkw. na warszawskim Mokotowie kosztuje 4,2 mln zł. Za niespełna 1 tys. mkw. na Pradze-Południe sprzedający żąda 3,3 mln zł. Oferty powyżej 1 mln zł przestają kogokolwiek dziwić.
Można też oczywiście znaleźć także tańsze grunty. W Wawrze za ok. 650 tys. zł można kupić działkę o powierzchni ok. 730 mkw., czyli za tyle, ile kosztuje tam dwupokojowe mieszkanie.
– W innych dużych miastach jest podobnie – za grunt płaci się coraz więcej, często kwoty zbliżone do cen mieszkań – mówi Marek Wielgo.
Według GUS średnia cena działki pod zabudowę mieszkaniową (ok. 1,8 tys. mkw.) w 2024 r. to 280,3 tys. zł. To prawie 20 proc. więcej niż rok wcześniej. W miastach na prawach powiatu było to średnio ponad 900 tys. zł, a w pozostałych rejonach – ok. 187 tys. zł. Rekordy biją zwłaszcza miasta powiatowe w województwach: mazowieckim (ponad 2,9 mln zł), małopolskim (ok. 1,6 mln zł), dolnośląskim (ok. 1,5 mln zł) i pomorskim (ok. 1,4 mln zł).
Jak kupić dobrą działkę pod dom
Marek Wielgo radzi, by szukać przede wszystkim działek z jasną sytuacją planistyczną. – Jeśli teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub sprzedający ma bezterminową decyzję o warunkach zabudowy (WZ), uzyskanie pozwolenia na budowę staje się formalnością – wyjaśnia. – Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy planu nie ma, a o „wuzetkę” musi wystąpić kupujący. Wtedy ryzyko wyraźnie rośnie. Działka uznawana dziś za budowlaną może w ciągu kilku miesięcy stracić ten status. To efekt reformy planistycznej, której kluczowym elementem jest plan ogólny gminy – nadrzędny dokument określający, co i gdzie można budować. Na jego podstawie będą uchwalane nowe plany miejscowe i wydawane decyzje WZ, które odtąd będą ważne tylko pięć lat. Dopóki gmina nie uchwali planu ogólnego – a ma na to czas do połowy roku, ewentualnie do końca wakacji, wydawanie decyzji WZ może być wstrzymane. Ponieważ większość gmin ma opóźnienia, w praktyce oznacza to ryzyko paraliżu inwestycyjnego.
Czytaj więcej
Część klientów, dla których mieszkania są za drogie szuka działki pod dom. Najlepsze parcele budowlane osiągają zawrotne ceny.
To jednak nie koniec. – Nawet jeśli gmina uchwali plan ogólny na czas, wcale nie oznacza to, że działka pozostanie budowlaną. Może zostać przeznaczona pod zieleń, rekreację, korytarz ekologiczny albo nową drogę – tłumaczy Marek Wielgo. – Innymi słowy: ktoś kupi działkę pięknie położoną przy lesie, nad strumieniem, z cudownym widokiem, a po uchwaleniu planu okaże się, że nie wolno tam budować, bo grunt jest zalewowy albo cenny przyrodniczo. Działka marzeń może więc stać się działką tylko do piknikowania – przestrzega ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
