W marcu popyt na kredyty hipoteczne eksplodował. Starało się o nie 63,3 tys. osób, o 72 proc. więcej niż rok wcześniej i o 42 proc. więcej niż w lutym – podaje Biuro Informacji Kredytowej. To także najwięcej wniosków od lipca 2008 r., a więc od czasów hossy na rynku nieruchomości.
– Marzec okazał się jednym z najgorętszych miesięcy na rynku kredytów od niemal dwóch dekad. Nasze dane pokazują, że popyt na mieszkania napędza dziś nie tyle poprawa dostępności, co obawa przed jeszcze droższym kredytem oraz szybko znikającymi lokalami „na budżetową kieszeń” – tłumaczą analitycy portali RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl.
Kredytobiorcy boją się podwyżek
W ostatnich miesiącach gospodarstwa domowe z przeciętnymi zarobkami mogły mieć poczucie, że ich sytuacja stopniowo się poprawia: zdolność kredytowa rosła, a wraz z nią, przynajmniej w części miast, także wybór mieszkań mieszczących się w zasięgu singli, par i rodzin z dzieckiem
Marzec przyniósł jednak zmiany. – Część banków podniosła oprocentowanie kredytów o przejściowo stałej stopie, co automatycznie obniżyło zdolność kredytową części klientów. Paradoksalnie pogorszenie warunków zbiegło się z rekordową aktywnością osób wnioskujących o kredyt – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Ten gwałtowny wzrost aktywności był więc raczej efektem obawy przed dalszym pogorszeniem warunków kredytowych.
Ekspert wyjaśnia, że eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie podbiła ceny paliw i wzmocniła obawy o wzrost inflacji, co zwiększa ryzyko, że banki zaostrzą politykę kredytową lub podniosą marże. – Dla wielu gospodarstw domowych był to sygnał, że z decyzją o zaciągnięciu kredytu nie warto już dłużej zwlekać – tłumaczy.
Z analizy Rankomat.pl, obejmującej ofertę dziesięciu banków, wynika, że w marcu singiel zarabiający ok. 6 tys. zł netto mógł liczyć na kredyt średnio 446 tys. zł, to ok. 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W przypadku dwuosobowego gospodarstwa z dochodem 8 tys. zł netto zdolność kredytowa wzrosła symbolicznie, do ok. 562 tys. zł, a rodzina z dzieckiem, z dochodem 10 tys. zł netto, mogła pożyczyć przeciętnie ok. 657 tys. zł, co oznacza niewielki spadek względem lutego.
– Mimo spadku w ujęciu miesięcznym zdolność kredytowa wszystkich tych gospodarstw domowych była nadal o kilkanaście procent wyższa niż rok wcześniej, co wciąż odróżnia obecną sytuację od tej z początku 2025 r. – zaznaczają eksperci.
W praktyce przekłada się to na możliwości kredytowe, które wyznaczają budżet na zakup mieszkania. Przy wkładzie własnym na poziomie 20 proc. singiel mógł w marcu dysponować kwotą ok. 557 tys. zł, bezdzietna para – ok. 702,5 tys. zł, a rodzina z dzieckiem – ok. 821,3 tys. zł.
Najtańsze mieszkania znikają najszybciej
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najmniej odporni na pogorszenie warunków kredytowych okazali się single. W marcu największy wybór mieszkań, na które mogli sobie pozwolić, wciąż oferowała im Łódź. – W zasięgu ich budżetu było ok. 6 tys. lokali, jednak również tam oferta była mniejsza niż miesiąc wcześniej – zaznacza Marek Wielgo.
Spadki odnotowano także w Katowicach i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu, Warszawie i Krakowie. – W stolicy liczba mieszkań na kieszeń singli stopniała do ok. 1,1 tys., a w Krakowie do niespełna 700 lokali – wskazuje Marek Wielgo.
Kurczy się także oferta mieszkań w zasięgu bezdzietnych par. – Mimo że ich zdolność kredytowa w ujęciu miesięcznym nie pogorszyła się, w części metropolii ubyło lokali mieszczących się w ich możliwościach finansowych. Największy spadek odnotowaliśmy w Warszawie, gdzie oferta stopniała do ok. 4,1 tys. mieszkań. Wyjątkiem były Kraków i Wrocław, gdzie liczba lokali nieznacznie wzrosła, choć nadal była relatywnie ograniczona – zaznacza Wielgo.
Oferta dla rodzin z dzieckiem
Z analiz wynika, że pogorszyła się także sytuacja rodzin z dzieckiem, czyli gospodarstw o najwyższych przeciętnych dochodach i największych budżetach na zakup nieruchomości. W marcu w większości metropolii liczba mieszkań w ich zasięgu była mniejsza niż w lutym. – Najwyraźniej widać to w Warszawie i Łodzi, gdzie oferta stopniała do ok. 7 tys. i 9 tys. lokali, odpowiednio. Spadki odnotowano także we Wrocławiu i Katowicach i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – wskazuje Marek Wielgo. – Tylko w Krakowie przejściowo zwiększyła się liczba mieszkań dostępnych dla rodzin dwa plus jeden, jednak był to raczej wyjątek niż zapowiedź trwałego trendu. W skali całego rynku widać wyraźnie, że deweloperska oferta mieszkań „na kieszeń” przeciętnie zarabiających gospodarstw zaczęła się kurczyć.
Analityk zaznacza, że realna dostępność mieszkań może być nieco większa, część deweloperów wciąż bowiem oferuje rabaty. – Nie zmienia to jednak faktu, że marzec był pierwszym od dłuższego czasu miesiącem, w którym dostępność mieszkań zaczęła się pogarszać, pomimo wciąż relatywnie wysokiej zdolności kredytowej w ujęciu rocznym – zauważa.
Jak dodaje, zestawienie danych o kredytach i ofercie mieszkań pokazuje, że obecny pośpiech klientów nie wynika z komfortowej sytuacji nabywców. – Wręcz przeciwnie – wiele osób próbuje zdążyć z transakcją, zanim pogorszy się dostęp do kredytu, a z rynku znikną ostatnie relatywnie tanie mieszkania. To szczególnie niepokojące w kontekście wyhamowania nowych inwestycji deweloperskich, które w kolejnych kwartałach może jeszcze bardziej ograniczyć podaż – komentuje Marek Wielgo. – Rynek wchodzi w fazę, w której nawet niewielkie pogorszenie warunków kredytowych bardzo szybko odbija się na dostępności mieszkań. Szczególnie tych z niższej półki, które są pierwszym wyborem dla przeciętnie zarabiających – podsumowuje.
O tańszych kredytach klienci muszą na razie zapomnieć. W kwietniu Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na poziomie 3,75 proc. W tym roku obniżyła je raz, w marcu, o 0,25 pkt proc., podczas gdy w 2025 r. cięć stóp było aż sześć.
