Z tego artykułu dowiesz się:
- Skąd bierze się rosnąca rozbieżność między nastrojami deweloperów a obawami kupujących mieszkania.
- Co oznacza wejście rynku w nową, bardziej wymagającą fazę i jak wpłynie to na strategie sprzedaży.
- Dlaczego większość firm deweloperskich nie planuje obniżek cen, pomimo mniejszego zainteresowania klientów.
- Jaki strategiczny kierunek rozwoju rynku mieszkaniowego prognozują eksperci i dlaczego centra miast tracą na znaczeniu.
Autorzy analizy zwracają uwagę na dwugłos na rynku mieszkań. – Większość badanych deweloperów (70 proc.) przewiduje utrzymanie obecnych cenników. Firmy mówią też o spowolnieniu tempa sprzedaży – wskazują analitycy portalu Tabelaofert. – Z badania IBRiS dla naszego serwisu wynika zaś, że w największych miastach wzrostu cen mieszkań spodziewa się aż 58 proc. ankietowanych. Wśród klientów nadal silna jest obawa, że odkładanie zakupu może nie być dobrą decyzją, bo w przyszłości ceny nieruchomości mogą być wyższe.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
O każdego klienta trzeba powalczyć
Jak tłumaczą analitycy serwisu, za spadkiem majowego indeksu nastrojów stoi przede wszystkim gwałtowne ograniczenie liczby firm, które spodziewają się dalszego wzrostu tempa sprzedaży. W maju takiej odpowiedzi udzieliło 29,5 proc. firm deweloperskich, w poprzednim badaniu – 53,3 proc.
– To oznacza, że grupa respondentów liczących na dalsze przyspieszenie rynku skurczyła się niemal o połowę. Tak duża zmiana pokazuje, że wcześniejszy optymizm bardzo szybko zderzył się z bardziej wymagającą rzeczywistością – komentują.
Większość firm nie zakłada jeszcze pogorszenia sytuacji. Utrzymania obecnego tempa sprzedaży spodziewa się 53,4 proc. badanych deweloperów, spadku: 17,2 proc. Jak mówią autorzy badania, „to nie jest obraz rynku w załamaniu, ale rynek wyraźnie traci komfort”.
– Majowy spadek nastrojów „sprzedażowych” nie jest zaskoczeniem. Dość dobrze oddaje to, co widać dziś w biurach sprzedaży: klientów jest mniej, decyzje o zakupie trwają dłużej, a sama obecność zainteresowanego nie oznacza już szybkiej transakcji – komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert. – Rynek nie zamarł, ale skończył się czas, kiedy deweloperzy mogli liczyć, że popyt sam będzie przyspieszał z miesiąca na miesiąc. Teraz o każdą sprzedaż trzeba po prostu mocniej powalczyć – ceną, produktem, lokalizacją i elastycznością rozmów z klientem.
Czytaj więcej
Zmiana małego mieszkania na duży, wielopokojowy lokal w największych miastach oznacza koszty idące w setki tysięcy złotych. Przeprowadzkę najbardzi...
Wiceprezes Chojnacki mówi o zmianie „fazy rynku”. – Jeszcze niedawno wielu deweloperów zakładało, że sprzedaż będzie dalej przyspieszać niemal siłą rozpędu. Dziś dominuje założenie, że trzeba będzie przede wszystkim utrzymać obecne tempo. To duża różnica. Rynek stał się znacznie bardziej wymagający: słabsze projekty, gorsze lokalizacje albo zbyt „ambitne ceny” będą dużo szybciej weryfikowane przez klientów – prognozuje.
Deweloperzy nie zakładają przecen
W majowym badaniu 70,1 proc. deweloperów deklaruje brak zmian w cennikach, 22 proc. spodziewa się wzrostu cen, a 7,9 proc. – spadków. – Oznacza to, że większość firm deweloperskich nie widzi dziś przestrzeni ani do mocnych podwyżek, ani do szerokich przecen – tłumaczą analitycy.
Jednym z powodów, jak dodają, dla których deweloperzy nie zakładają szerokich przecen, są koszty inwestycji: ceny materiałów budowlanych, transportu, wykonawstwa, finansowania projektów.
Nastroje potencjalnych kupujących dla portalu Tabelaofert zbadał IBRiS. Z badania wynika, że w największych miastach wzrostu cen mieszkań spodziewa się 58 proc. ankietowanych, spadków oczekuje jedynie 7,9 proc., a stabilizacji spodziewa się 17,5 proc. badanych.
– To efekt pamięci poprzedniego cyklu, w którym mieszkania drożały szybko, a zwlekanie z zakupem często działało na niekorzyść kupujących – komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzający Rednet24.
Przedmieścia łączą deweloperów i klientów
Majowe badanie pokazuje też wyraźną zmianę w myśleniu o nowych inwestycjach mieszkaniowych. Zapytani o to, co będzie lepsze dla rynku: budowanie większej liczby mieszkań w centrach miast czy rozwijanie przedmieść z dobrym transportem publicznym, deweloperzy zdecydowanie wskazali na drugi wariant. Rozwój przedmieść wybrało 75 proc. respondentów, inwestycje w centrach miast wskazało 18 proc. badanych, a 6 proc. opowiedziało się za podejściem łączonym.
Czytaj więcej
Już co trzeci nabywca zdecydował się w kwietniu na lokal na ukończonym osiedlu. Średnie ceny podbijają nieruchomości premium – wynika z barometru c...
– To wybór bardzo pragmatyczny. Centra miast pozostaną atrakcyjne i prestiżowe, ale ich potencjał podażowy jest coraz bardziej ograniczony. Brakuje gruntów, ceny działek są wysokie, a przygotowanie inwestycji bywa skomplikowane i kosztowne. W efekcie nowe projekty w centrach wymagają cen, które coraz trudniej pogodzić z ostrożniejszą postawą klientów – mówi Robert Chojnacki.
Dostępność gruntów na przedmieściach jest większa, można tam wybudować większe osiedla. To także szansa na zaoferowanie większych mieszkań w bardziej akceptowalnych cenach. Coraz większe znaczenie mają też jakość otoczenia, dostęp do zieleni, funkcjonalny metraż i możliwość pracy hybrydowej. Warunek: dobra komunikacja publiczna.
Czytaj więcej
Mieszkania z drugiej ręki we Wrocławiu są droższe niż w sąsiednich gminach średnio o 56 proc., w Warszawie o 53 proc. W przypadku domów te różnice...
– Przez lata przedmieścia traktowano jak kompromis. Dziś coraz częściej to centrum jest kompromisem: mniejszy metraż, wyższa cena i ograniczona dostępność nowych nieruchomości. Jeżeli za przedmieściami idzie dobra komunikacja publiczna, to dla wielu rodzin wybór staje się oczywisty. Deweloperzy też to widzą – tam, gdzie w centrum kończą się grunty i ekonomika projektu przestaje się spinać, rynek będzie szukał nowych kierunków – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.
