MDS to część kondygnacji podziemnej przeznaczona do tymczasowego ukrycia ludzi na wypadek wojny, ataku terrorystycznego czy żywiołu. Na co dzień może pełnić funkcję np. garażu. Wzmocniona konstrukcja, instalacje, wyjścia zapasowe pozwolą szybko, w sytuacji zagrożenia, zmienić go w miejsce schronienia. Decyzję o organizacji MDS podejmie wójt (burmistrz, prezydent), jeśli w schronach i ukryciach będzie za mało miejsc. Obowiązek projektowania MDS-ów wprowadziła przyjęta w grudniu 2024 r. ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej. Już wtedy zainteresowani (architekci, deweloperzy, samorządowcy) zgłaszali wątpliwości co do niejasności przepisów. Wydane rozporządzenia wykonawcze niewiele pomogły.
„Przepis ten (red. o projektowaniu umożliwiającym zorganizowanie MDS), jak również przepisy wykonawcze wywołały zasadnicze wątpliwości interpretacyjne, które grożą paraliżem inwestycyjnym wniosków o pozwolenia na budowę składanych po 1 stycznia 2026 r.” – pisali w ubiegłym roku członkowie Stowarzyszenia Architektów Polskich SARP.
Wydawało się jednak, że do 1 stycznia 2026 r. uda się prawo doprecyzować. Zajęło to więcej czasu. Wyczekiwana nowelizacja ustawy schronowej wchodzi w życie 29 maja 2026 r.
Czytaj więcej
Deweloperzy są zobowiązani do tworzenia w budynkach mieszkalnych miejsc doraźnego schronienia. Typowy schron to kolejny krok w myśleniu o bezpiecze...
Jak zrobić MDS – instrukcja dla architektów, deweloperów i urzędników
– Teraz sytuacja jest już klarowna. Zapewne jakieś wątpliwości jeszcze się pojawią, gdy nowe prawo zacznie być stosowane, ale nowe przepisy porządkują chaos wokół MDS-ów – mówi architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik ds. legislacyjnych SARP i współautor instrukcji stosowania przepisów, dotyczących MDS wydanej wspólnie przez SARP, Polski Związek Firm Deweloperskich i Krajową Radę Izby Architektów.
– Z punktu widzenia inwestora najistotniejszy we wchodzącej w życie nowelizacji jest określony w art. 94 sposób ustalania pojemności MDS, która jest wyrażana w liczbie osób. To nie tylko doprecyzowanie przepisów. Dzięki zmianie już nie całe kondygnacje podziemne mają być projektowane w ten sposób, a część kondygnacji podziemnej odpowiadająca liczbie osób – użytkowników danego budynku – które mają się schronić w MDS. Ustalenie wskaźników było niezbędne, aby każdy inwestor tak samo to liczył. Co ważne, poza wzorem do obliczania pojemności, ustawodawca przesądza, że MDS nie może zająć więcej niż 75 proc. kondygnacji podziemnej, a to rozwiało wątpliwości, że wielkość garaży ma być projektowana „jak zawsze” w oparciu o parametry miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy, a możliwość zaprojektowania MDS jest wynikowa. Tak ukształtowane przepisy pozwolą inwestorom umożliwić ochronę ludności w standardowych inwestycjach nie podnosząc istotnie kosztów ich realizacji, wynikających z konieczności wzmocnienia konstrukcji, doprowadzenia instalacji, spełnienia wymogów przeciwpożarowych czy wyjść zapasowych poza strefą zgruzowania – tłumaczy Zofia Derdziuk-Markiewicz, prawniczka PZFD, również współautorka wspomnianej instrukcji.
wynosi budżet Programu Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej na lata 2025-2026
Zgodnie z nowelizacją kondygnacje podziemne w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz w budynkach użyteczności publicznej, o ile nie przewidziano w nich schronu czy ukrycia, a także garaże podziemne, które są samodzielnymi budowlami lub częściami budynków o innej funkcji, niż wymienione, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia o pojemności niemniejszej niż liczba osób równa:
1) ilorazowi powierzchni użytkowej budynku przeznaczonej na potrzeby użyteczności publicznej i wskaźnika 15 mkw. na osobę – w przypadku budynku użyteczności publicznej,
2) ilorazowi łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i wskaźnika 20 mkw. na osobę – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
3) dwukrotności liczby stanowisk postojowych dla samochodów, jeżeli z pkt. 1 i 2 nie wynika większa liczba osób – w przypadku garażu podziemnego – przy czym nie większej niż liczba osób równa ilorazowi 75 proc. powierzchni netto kondygnacji podziemnej lub garażu podziemnego i wskaźnika 1,5 mkw. na osobę.
– W kontekście doprecyzowania przepisów, określających sposób obliczania pojemności, istotne dla inwestorów jest także to, że obejmują one postępowania, które są w toku. Brak przepisów przejściowych oznacza, że organy wydają decyzję na podstawie obecnych. Obowiązek zapewnienia możliwości organizacji MDS-ów w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i użyteczności publicznej wszedł w życie 1 stycznia 2026 r., ale wielu inwestorów, oczekując na ich doprecyzowanie, wstrzymywało się ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Nie każdy mógł jednak czekać. Inwestorzy, którzy złożyli wnioski o pozwolenia na budowę, będą musieli sprawdzić złożone oświadczenia i projekty – dodaje ekspertka PZFD.
Czytaj więcej
Nowelizacja przepisów dot. miejsc doraźnego schronienia nie rozwiązuje najistotniejszego problemu praktycznego związanego z wejściem w życie nowych...
Część nieruchomości zwolniona z MDS-u
Regulacje dotyczące pojemności to zmiany istotne, ale nie tylko one są ważne dla inwestora. Zgodnie z art. 92a i 94 ust. 4 ustawy możliwe jest zastosowanie rozwiązań zamiennych lub ograniczenie pojemności MDS, gdy lokalne uwarunkowania terenowe uniemożliwiają zorganizowanie MDS o wymaganej przepisami pojemności. Nie jest to jednak prosta procedura. Wojewoda, na którego terenie realizowana jest inwestycja, na wniosek inwestora lub właściciela obiektu budowlanego, uzasadniony ekspertyzą techniczną, będzie mógł udzielić zgody na zastosowanie rozwiązań zamiennych, po uzyskaniu upoważnienia ministra MSWiA. Będzie mógł też tej zgody odmówić.
W opinii Zofii Derdziuk-Markiewicz dobrze, że ustawodawca zdecydował się też przesądzić w nowelizacji, że nie ma obowiązku realizacji MDS-u w przypadku przebudowy, nadbudowy oraz zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części, dla którego wydano przed 1 stycznia 2026 r. ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę albo o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego. Obowiązek nie dotyczy też budynków, które zostały wybudowane przed tą datą. Stabilność prawa jest kluczowa dla rozwoju rynku, a proces inwestycyjny w Polsce trwa kilka lat. Ustawodawca doprecyzował więc, że regulacje dotyczą nowych inwestycji i planowanych obiektów.
Czytaj więcej
Zmiany w sposobie finansowania inwestycji oraz organizacji działań związanych z bezpieczeństwem mieszkańców, a także umożliwienie realizacji wielol...
Ustawa schronowa to wyzwanie dla samorządów
Nowelizacja ustawy schronowej jest elementem szerszych zmian w prawie, związanych z obiektami zbiorowej ochrony, do których poza MDS-ami, zaliczają się schrony i ukrycia. Wiele wyjaśniła, ale część wątpliwości, zwłaszcza, co do schronów i ukryć pozostała.
– Niejasne jest to, jak organy ochrony ludności będą podchodzić do wyznaczania schronów i ukryć. Trudne zadanie stoi też przed samorządami: jak określić wskaźniki dla budynków użyteczności publicznej. Inwestorzy obawiają się, czy będą stosowane jednolite kryteria – mówi Zofia Derdziuk-Markiewicz
z Programu Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej rząd przeznaczył dla samorządów w na zadania związane z tym programem
Ekspertka spodziewa się, że kwestia zapewnienia funkcji ochronnej będzie nowym elementem due diligence nieruchomości przed zakupem przez inwestora.
– Bez tego nie da się określić założeń budżetowych. Co ciekawe, w ustawie nie ma zapisów o przeniesieniu decyzji czy postanowienia, więc każdorazowa zmiana właściciela wiązać się będzie z ponowieniem procedur – podsumowuje Zofia Markiewicz.
Na problem finansowania obowiązku zapewnienia funkcji ochronnych budynków zwraca też uwagę w imieniu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP radca prawny, dr. Piotr Pałka, profesor SANS w imieniu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP zwraca uwagę na problem finansowania obowiązków zapewnienia funkcji ochronnych budynków
– Z art. 106 ust. 3 ustawy schronowej jasno wynika, że finansowanie w formie dotacji celowej obowiązków, które mogą być nakładane na podmioty prywatne, np. członków spółdzielni mieszkaniowych dotyczy „do 100 proc.” kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej (red. schrony i ukrycia). Tym samym wobec zwrotu „do 100 proc.” wysoce prawdopodobne jest, że takiego finansowania nie będzie. Można porównać ten zabieg prawny do przecen w centrach handlowych, gdzie informuje się o przecenie, np. „do 50 proc.”, gdy w rzeczywistości przecena jest znikoma albo w ogóle jej nie ma – mówi prof. Pałka.
Dlatego zdaniem eksperta należy postulować zmianę przepisu poprzez zapisanie w ustawie, że finansowanie obowiązków nakładanych na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych dotyczy całości kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej.
