Po serii spadków stóp procentowych ożywił się popyt na mieszkania. A im lepiej na rynku sprzedaży, tym gorzej może być na rynku najmu. Część najemców, którzy zyskują zdolność kredytową, odpływa do własnych mieszkań. Oczywiście, są tacy, którzy mieszkania nie kupią z najróżniejszych powodów. Lokale na wynajem będą zawsze potrzebne.

W jakim punkcie jest szeroko rozumiany rynek najmu w Polsce? Czy państwo poradzi sobie z budową mieszkań społecznych? Wreszcie – czy opłaca się dziś inwestować w nieruchomości?

Na te pytania szukali odpowiedzi eksperci debaty „Rzeczpospolitej”: Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR), Arkadiusz Derkacz, ekonomista z Uniwersytetu Kaliskiego i ekspert Simpl.Rent i ekonomista Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io i dyrektor SonarHome.pl.

Luka czynszowa

Czy polski rynek najmu jest dojrzały? – Nie mamy danych, co oznacza, że zdecydowanie nie jest dojrzały, choć oczywiście ma pewną ofertę – mówi Hanna Milewska-Wilk. – Często są cytowane dane Eurostatu, że najem w Polsce to ok. 4 proc. – czasem trochę mniej, czasem trochę więcej. Główny Urząd Statystyczny w ogóle nie bada tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Nie badał tego także w ostatnim spisie powszechnym.  Na pewno dużo zmienił napływ imigrantów z Ukrainy. Swoje zasoby uruchomiły wtedy średnie i małe miasta. Nie wiemy jednak, ile jest jeszcze miejsca na tym rynku. Ile jest osób, które potrzebują lepszego, może większego mieszkania? Są osoby, które nie są w stanie ani zapłacić rynkowych stawek za wynajem, ani też kupić mieszkania na kredyt. Mamy lukę czynszową. To do takich osób będzie adresowany sektor najmu społecznego.

Arkadiusz Derkacz szacuje, że ok. 95 proc. mieszkań na rynku najmu jest w rękach prywatnych osób. – Zastanawiając się nad dojrzałością rynku, musimy się zastanowić, jak wygląda dojrzałość przedsiębiorczości właścicieli mieszkań – mówi. – Z badania Simpl.rent wynika, że właściciele mieszkań wybierają najemców „na wyczucie”. Okazuje się więc, że jesteśmy z tą dojrzałością bardzo z tyłu albo na początku drogi – zaznacza.

Anton Bubiel podkreśla, że musimy określić, do czego się porównujemy, jaki jest benchmark. – Zazwyczaj porównujemy się do naszej grupy w ramach Unii. A jesteśmy dość specyficznym rynkiem. Mieszkania wynajmuje u nas ok. 13 proc. gospodarstw domowych, 87 proc. mieszka we własnej nieruchomości – mówi prezes Bubiel. – Zazwyczaj staramy się porównywać do krajów zachodnich, a jesteśmy razem z Rumunią, gdzie tendencja do najmu jest dużo mniejsza niż na Zachodzie – podkreśla.

Podaje, że w rękach osób prywatnych jest ok. 1,3 mln mieszkań na wynajem, 25 tys. lokali to PRS (najem instytucjonalny). – Jest jeszcze liczony w setkach tysięcy zasób gminny. Przytłaczająca większość mieszkań jest w rękach prywatnych wynajmujących, a więc często amatorskich zarządców nieruchomości – akcentuje Anton Bubiel.

Co z tymi pustostanami

Wiele mieszkań mogłoby służyć ludziom, ale nie służy. Stoją puste, bo właściciele boją się nierzetelnych najemców, których się nie da pozbyć ze względu na ochronę lokatora. Czy obniżenie jej zakresu pomogłoby rynkowi? Zdaniem Arkadiusza Derkacza na pewno mamy problem z pustostanami. – Według GUS to ok. 1,8 mln mieszkań – przypomina ekspert Simpl.rent.

Część znajduje się w miejscowościach, z których ludzie uciekają. – Na pewno mamy problem migracji wewnętrznej pomiędzy ośrodkami miejskimi i wiejskimi – przyznaje Arkadiusz Derkacz. – Załóżmy więc, że w dużych miastach mamy ok. 1 mln mieszkań, które nie są wykorzystane. Na przykład mój przyjaciel ma dwa mieszkania, których nie wynajmuje, a jest absolutnie świadomy, co się dzieje na rynku. Na portalu Otodom miesiąc w miesiąc jest po 12-13 tys. nowych ofert najmu mieszkań w całej Polsce.

Anton Bubiel dopowiada, że wśród tych 1,8 mln pustostanów są m.in. mieszkania na peryferiach, są drugie domy, ale przede wszystkim są nieruchomości w stanie niedającym się do wynajmu. – Jak dużo jest tych ostatnich? Nie wiemy. Dlatego trudno mówić o jakiejś potencjalnej podaży – zaznacza. – Obawy właścicieli mieszkań? Są instrumenty, które pozwalają się chronić. Przede wszystkim – profesjonalna weryfikacja najemcy. Po drugie, temat eksmisji: mamy umowę najmu okazjonalnego i możliwość zakupu adresu do eksmisji, ubezpieczenie szkód czy niepłaconego czynszu. Jesteśmy chronieni w 99,99 proc. przypadków.

Prezes Bubiel zauważa, że wiele osób nie zdecydowało się na wystawienie mieszkania na wynajem z trywialnego powodu. – Ceny nieruchomości rosły tak dynamicznie, że rekompensowały utrzymywanie pustostanów. Czynsz mógł być tylko dodatkiem. Wiele osób liczyło na dobrą sprzedaż – tłumaczy. – Jeśli jednak podaż lokali do kupienia będzie bardzo duża, ceny nie będą rosły tak mocno. Posiadacz pustostanu będzie musiał coś zrobić z nieruchomością, inaczej będzie kosztogennym aktywem nieprzynoszącym zysków – zauważa.

Hanna Milewska-Wilk przypomniała sytuację sprzed kilku lat. – W małych i średnich miastach nagle pojawiły się mieszkania na wynajem, o których nie wiedzieliśmy, że są – mówi. – Właścicieli przekonało to, że w ogóle można wziąć pieniądze za wynajem, o czym w dużych miastach wiedzą wszyscy, a właściciele często uciekają w różne umowy dzierżawy dla podmiotów prawnych, gdzie później najczęściej jest najem krótkoterminowy. Da się zarobić, bez wystawiania się na ryzyko.

Ekspertka IRMiR zwraca też uwagę, że ochrona lokatora wcale tak do końca nie działa. – Właściciele są przekonani, że mogą podnieść czynsz ustnie i to od najbliższego miesiąca, a wcale nie mogą. Że mogą wypowiedzieć umowę z miesiąca na miesiąc, a wcale nie mogą – podkreśla. – Z drugiej strony zmieniają się nasze oczekiwania. Najemcami są ludzie z młodszego pokolenia, dla których jest to rodzaj usługi. Oczekują, że lokal będzie wyposażony, że standard będzie coraz wyższy. Tymczasem w bardzo dobrych lokalizacjach mamy starszy zasób. Produkt o oczekiwanej jakości dostarcza PRS. Sporo mieszkań na wynajem było kupowanych od deweloperów. Jak przekonać do wynajmowania osoby, które odziedziczyły mieszkanie po babci i przez pięć lat nie są w stanie uporządkować pozostawionych w nim rzeczy? Gdyby ktoś chciał wstawić je do jakiejś przechowalni, to zapłaci więcej niż za utrzymywanie tego mieszkania w spółdzielni – podkreśla.

Ekspertka zwraca też uwagę na wspomnianą umowę najmu okazjonalnego. – Nikt nie dopasował do tego dwóch innych ustaw: o procedurach komorniczych i o zawodzie komornika. Mamy więc szczelinę, którą najemcy potrafią wykorzystać – zauważa.

Jak dodaje Arkadiusz Derkacz, najemcą jest osoba na pewnym etapie kariery zawodowej, na określonym etapie życia prywatnego. – Studiujemy, kończymy studia, zaczynamy się dorabiać, więc jesteśmy na rynku najmu. Tak jest w Niemczech, tak jest w Polsce – mówi ekspert Simpl.rent. – W pewnym momencie zaczynamy się stabilizować, mamy dwójkę albo czwórkę dzieci. I wtedy zaczynamy myśleć o własnym domu i wchodzimy w zupełnie inną przestrzeń – dodaje.

Lokal od spółdzielni

Mieszkania społeczne chce teraz budować państwo. Zapowiada renesans spółdzielni mieszkaniowych. To dobry kierunek? – Spółdzielnie budowały mniej więcej do połowy lat 2000, kiedy deweloperzy dopiero się rozpędzali – przypomina Hanna Milewska-Wilk. – Potem wszedł kredyt mieszkaniowy, zmieniony na kredyt hipoteczny, z definicji którego wykreślono „własne cele mieszkaniowe”. Deweloperzy znacznie wtedy przyspieszyli, a spółdzielnie niemal całkowicie się zatrzymały. 

Z danych, które IRMiR zbierał ze Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP, wynika, że spółdzielnie budują najczęściej z generalnym realizatorem inwestycji, z punktu widzenia deweloperów to generalny wykonawca. Może nim być deweloper.

– I uwaga, spółdzielnie wciąż mają dostęp do kredytu 2 proc., który jest już niedostępny dla detalistów – zaznacza Hanna Milewska-Wilk. – Tak finansowane są budowy mieszkań lokatorskich, które można uwłaszczyć po oddaniu do użytkowania, spłacając przypadające na nie koszty budowy. To atrakcyjne rozwiązanie, szczególnie w średnich i małych miastach. Spółdzielnie mogą też budować mieszkania w formie deweloperskiej na sprzedaż. Wydaje się, że łatwiej będzie ruszyć struktury, które istnieją, jeżeli rzeczywiście będą korzystne warunki finansowania, niż zakładać np. 200 nowych spółek SIM, do których trzeba znaleźć zarządy i je sfinansować, zanim zaczną działać. Spółdzielnie już działają.

Temat jest wart pogłębionej dyskusji w ocenie Arkadiusza Derkacza. – Luka czynszowa dotyczy pewnej grupy społecznej. Dlatego tak ważne są aspekty wynajmu społecznego, socjalnego, to, co robią SIM-y, KZN – podkreśla ekspert. Zaznacza, że tych pomysłów, programów mieszkaniowych było już wiele.

–Jakiś się pojawia, potem znika, potem wchodzi następny. Mamy w Polsce jedynie programy. Nie mamy polityki mieszkaniowej – podkreśla Arkadiusz Derkacz. 

Inwestowanie w mieszkania

Opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? Rentowności na przykładzie 50-metrowego mieszkania w 17 miastach analizuje Rentier.io. Przy założeniu, że lokal nie stoi pusty ani jednego dnia w roku i po odjęciu kosztów (m.in. podatki, nakłady na odświeżenie) przeciętne 50-metrowe mieszkanie generuje średnio 4,8 proc. stopy zwrotu rocznie. – Oczywiście, rentowności różnią się w zależności od miasta, ale i od okresów, dla których robimy wyliczenia. Sprawdzamy rentowności po dzisiejszych cenach i wynajem po dzisiejszych stawkach – wyjaśnia prezes Bubiel.

Dziś najlepiej wypada Radom z rentownością 5,7 proc. netto. Szczecin to – 5,6 proc., Łódź – 5,2 proc. – Na dole tego zestawienia mamy Kraków i Białystok, które dają 4,1 proc. rentowności netto – wskazuje prezes Bubiel. Warszawa, Poznań, Gdańsk są w okolicach 4,5-4,6 proc.

– Pytanie, jaką alternatywę ma inwestor. Rynek papierów dłużnych? Rynek akcji? Rynek długu był w ostatnich latach dość atrakcyjny. Jeśli więc ktoś zastanawia się teraz nad wejściem na rynek wynajmu, może się faktycznie zastanawiać – mówi Anton Bubiel. – A jeśli jeszcze przestraszy się, że najemca zdemoluje mieszkanie… A obligacja jeść nie prosi, płaci kupon i już. Ceny mieszkań? Nie mamy już tak dynamicznych wzrostów, do jakich się przyzwyczailiśmy w cyklu 2022 – 2023 r., które zostały podbite „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” No i trzeci czynnik, newralgiczny. Progresywny podatek lub podatek katastralny. Jak zwał, tak zwał. Załóżmy, że dziś podejmujemy długoterminową inwestycję, może lewarowaną kredytem. Co, jeśli za parę lat zmienią zasady gry, wywracając moje dzisiejsze kalkulacje?

To pytania, które musi wziąć pod uwagę każdy inwestor. Zdaniem prezesa Rentier.io stawki najmu są nadal atrakcyjne. – Jeśli ktoś zakłada aprecjację aktywa, którym jest mieszkanie, to w mojej ocenie jest to nadal ciekawa inwestycja. Ale środowisko wokół tej inwestycji istotnie się zmieniło – podkreśla.

Na jakie miasta patrzeć? – Nierzadko inwestycje w małych miastach są dużo bardziej intratne niż np. w Warszawie – ocenia Arkadiusz Derkacz. – Nie chodzi tu jednak o generalizowanie zjawisk. Rynek najmu to właściciele prywatni. Na inwestycje trzeba więc spojrzeć z perspektywy człowieka, który nie jest przedsiębiorcą, nie jest analitykiem finansowym i co do zasady nie jest flipperem. Mieszkania są łatwiejszą inwestycją, od czasu do czasu trzeba je tylko odświeżyć. A obligacji nie da się odświeżyć, można je rolować. Ale tu zaczynają się mechanizmy czysto analityczne, finansowe – dodaje.

W kierunku profesjonalizacji 

Inwestorzy na rynku najmu są ostrożniejsi. – Zestawiam dane o podatkach z PIT-28 i generalnie trend się wypłaszcza – mówi Hanna Milewska-Wilk. – Rozlicza się 1 mln 150 tys. podatników, zdecydowana większość to tylko najem. W 2024 r. przybyło tylko 66 tys. podatników rozliczających się z przychodów z najmu i dzierżawy. Niektórzy podatnicy mają więcej niż jedno mieszkanie. Mimo wypłaszczenia się przyrostu procentowego obroty z dzierżawy rosną. Biorę poprawkę, że zniesiono amortyzację.

Według ekspertki IRMiR prywatni właściciele idą w kierunku profesjonalizacji. – Są tacy, którzy wdrożyli pewne procedury, zwiększają portfele i stają się firmami – zauważa. – Oczywiście, detaliści ciągle są. Ich udział w rynku w miarę jego dojrzewania powinien się jednak zmniejszać. Kiedy państwo wprowadza preferencyjne kredyty dla instytucji, które mają budować na wynajem albo z odroczonym dojściem do własności, to ten sektor może stać się konkurencyjny. Jeśli pula tych mieszkań wzrośnie, to czynsze mogą wpływać także na rynek detaliczny.

Arkadiusz Derkacz podsumowuje, że pewna część społeczeństwa w swojej historii będzie korzystała z najmu i kropka. – Rynek mieszkań, które będą dobrze zarządzane, będzie działał zawsze – podkreśla ekspert Simpl.rent.

Czy taniejące po obniżkach stóp kredyty hipoteczne nie osłabią rynku wynajmu mieszkań? – Z jednej strony może tak. Z drugiej jednak, kiedy kupię mieszkanie na tani kredyt, tego starego wcale nie muszę sprzedawać. Mogę je wynająć. Mamy więc mechanizmy i w tę drugą stronę – mówi Arkadiusz Derkacz.